계속임료, 최유효이용, 통계적 평가방법 논점으로 약술문제가 출제되었다. 3회 문제라는 것을 감안했을 때, 이 약술 문제에 등장한 키워드는 앞으로 큰 점수의 문제로 출제될 수 있다는 것을 충분히 예상할 수 있다. 실제로도 그렇게 되었다. 그래서 기출문제를 분석하는 것이 중요하다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 3】 다음 사항을 약술하시오. (30점)
물음 1) 계속임료의 각 평가방법에 대한 특질과 그 문제점을 설명하시오. (10점)
물음 2) 부동산의 최유효이용의 의의에 있어 특수상황을 설명하시오. (10점)
물음 3) 감정평가방법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. (물음 1) 계속임료의 각 평가방법에 대한 특징과 문제점
- Ⅱ. (물음 2) 부동산의 최유효이용의 의의에 있어 특수상황
- Ⅲ. (물음 3) 감정평가방법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점
Ⅰ. (물음 1) 계속임료의 각 평가방법에 대한 특징과 문제점
1. 계속임료의 개념
기준시점 현재의 대상 부동산의 경제 가치에 부응하는 정상실질임대료인 신규임대료와는 달리 계속임대료는 기존 임대차 계약에 수반하여 임대료를 개정하는 경우의 적정한 임대료를 말한다. 따라서 한번 임대차 계약을 체결하면 그 계약의 해지가 곤란하고 시장이 제한된다는 측면에서 한정임대료 특징을 갖는다. 임대료 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」 제22조에 근거하나 계속임대료와 관련한 규정은 없다. 일본의 경우 차액배분법, 이율법, 슬라이드법, 임대사례비교법이 사용되는바 이를 기준으로 설명한다.
2. 차액배분법 (① 개념 ② 특징 ③ 문제점)
① 차액배분법이란 평가시점 현재 적정임대료와 계약임대료가 차이가 날 때, 그 차액 중 일정부분을 기존의 계약임대료에 가산하여 계속임대료를 감정평가하는 방법이다. 차액을 어떻게 배분하는가는 임대차계약에 따라 ½, ⅓ 등이 적용될 수 있다. 이것은 점변 임대차 방식의 일종이라고 할 수 있다. ② 이 방법은 정상지불임료를 상한으로 하여 차액을 적절히 배분하므로 설득력이 있고, 원본가치를 기초로 하므로 원본가치가 변동 시 그 효용을 적절하게 반영할 수 있다는 특징이 있다. ③ 그러나 배분 결정에 있어 주관이 개입될 수 있고, 원본가치의 변동이 급격한 시기에는 큰 차이가 생길 가능성이 있다는 문제점이 있다.
3. 이율법 (① 개념 ② 특징 ③ 문제점)
① 평가시점 현재 대상부동산의 기초가액을 구한 뒤 기대이율을 곱하여 순임대료를 구하고, 여기에 필요제경비를 더하여 계속임대료를 구하는 방법이다. 이것은 신규임대료 평가시의 적산법과 동일한 것으로, 재평가임대차 방식에 해당한다. ② 원본가치의 차이가 임료에 반영되며, 계약의 개별성을 계속이율 산정 시 반영이 가능한 특징이 있다. 반면 ③ 임대인 위주의 방식으로 임차인이 지불능력 또는 영업권적 특수성 반영이 어렵고, 원본가치의 급변 시 적정한 기초가액 및 기대이율의 파악 및 보정이 곤란하다는 문제점이 있다.
4. 슬라이드법 (① 개념 ② 특징 ③ 문제점)
① 계약시점과 평가시점 간의 매매가격, 필요제경비의 변동, 임대료 변화, 물가변동 등을 감안하여 적절한 변동률을 계산하고, 이를 계약임대료에 적용하여 계속임대료를 구하는 방법이다. 이것은 지수임대차 방식으로 임대료를 결정하는 방법이다. ② 실제물가, 부동산가격, 임료의 변동률 등을 반영하고, 적용 작업이 간편하다는 특징이 있다. 반면 ③ 표준적 변동률이므로 개별성, 지역성의 반영이 곤란하고, 장기간 임료의 결정이 보류되고 있는 경우와 실제 지불임료가 이미 불합리하다고 인정되는 경우에는 적용이 곤란한 문제점이 있다.
5. 임대사례비교법 (① 개념 ② 특징 ③ 문제점)
① 시장지역에서 유사부동산의 계속임대료를 구하고, 이것을 적절히 수정하여 대상부동산의 계속임대료를 구하는 방법이다. ② 현실성이 있고, 실증적이며 설득력이 있다. 또한 적절한 사례가 있으면 적용 가능하므로 거의 모든 자산에 활용되는 특징이 있다. 반면 ③ 거래가 드문 물건에는 적용이 어렵고 평가자의 주관이 개입될 수 있다는 문제점이 있다.
Ⅱ. (물음 2) 부동산의 최유효이용의 의의에 있어 특수상황
1. 개설
최유효이용이 되기 위해서는 법적 허용성, 물리적 채택가능성, 경제적 타당성, 최대의 생산성 조건을 충족해야 한다. 그러나 특수상황에서의 최유효이용은 현재 토지나 개량물이 4가지 요건을 충족하지 못할지라도 대상이 갖는 특수성을 반영하여 현재의 이용을 최유효이용으로 인정하게 된다. 따라서 의뢰되는 다양한 부동산의 가격을 결정하기 위해서는 특수상황에서의 최유효이용 판단이 중요하다.
2. 특수상황에서의 최유효이용 의미
감정평가 시에 최유효이용분석은 대상부동산이 어떠한 상황에 있더라도 동일하게 적용되는 것이 원칙이다. 그러나 주변의 용도와는 일치하지 않을 수도 있는 독특한 또는 특수목적을 지닌 토지에 대한 분석의 경우에는 특별한 고려가 필요하게 되며 이러한 경우를 특수상황에서의 최유효이용분석이라고 한다.
3. 구체적인 예
특정토지의 최유효이용은 주위의 용도와 일치하거나 유사한 용도가 되지만, 인근지역의 용도와는 전혀 다른 데도 불구하고 최유효이용이 될 수 있으며 이를 단독이용이라고 한다. 가까운 장래에 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 이용, 중도적 이용을 말한다. 과거에는 적법하게 건축되어 이용되던 부동산이 현재의 법적 규제에 부합하지 않는 경우인 비적법적 이용, 또한 비최유효이용, 특수목적 부동산, 초과토지 · 잉여토지 등이 있다.
Ⅲ. (물음 3) 감정평가방법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점
1. 통계적 평가방법의 의의
통계적 평가방법이란 통계학에 의한 여러 방법론을 통해 자료를 분석하여 객관적인 결론을 추론하는 방법을 말한다. 전통적인 3방식 6방법의 한계를 보완할 수 있는 대안으로써 평가결과의 객관화 및 과학화의 다양한 방법론 중 하나로 볼 수 있다.
2. 통계적 평가방법의 종류
회귀분석법은 감정평가를 함에 시장데이터를 분석할 수 있는 또 다른 방법이다. 이 방법은 가격을 추정하고 특정가격 결정요소를 분리하고 그 중요성을 시험하는데 적용된다. 따라서 통계적 방법을 사용하여 여러 가지 변수들 사이에 관련성을 알아내는데 유용하게 사용되는 회귀분석을 부동산감정평가에 활용할 수 있다. 가상가치평가법은 가상적인 상황을 설정하고 이 상황 하에서 각 개인이 어떤 선택을 할 것인지를 설문조사하여 환경재 등의 가치를 평가하는 방법이다. 아파트 경관, 도심 공원, 토양오염평가 등에 이용된다. 노선가식평가방법은 특정한 가로에 접하고 있는 접근성이 유사한 일단지를 바탕으로 표준획지와 노선가를 정한 후 이를 기초로 다른 획지의 가격을 깊이, 가로 등에 따른 보정을 가하여 가치를 평가하는 방법을 말한다.
3. 통계적 평가방법 활용의 문제점
통계적 평가방법은 전통적 3방식을 보완할 수 있으나 대표성 있는 자료의 수집과 선정, 해석에서의 편이 등 각 방법이 갖는 한계점이 존재한다. 또한 부동산가치는 다양하고 복잡한 가치형성요인을 반영해야 하나 통계적 평가방법은 이를 모두 반영하지 못하는 등 부동산가격이 갖는 특성에 의한 한계가 있다. 통계적 방법은 일반적으로 대량평가에서 적절하며, 부동산의 개별성이라는 본질적 성격을 반영할 수 있는 것은 전통적인 3방식에 의한 방법이라 생각된다. 따라서 전통적 3방식 6방법에 의한 평가가격을 중심으로 가치를 판단하되 통계적 평가방법의 적절한 활용을 통해 평가결과의 과학화와 객관화를 실현할 수 있을 것이다.