토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 묻는 문제가 출제되었다. 충분히 나올만한 논점이고, 지금 현재도 나름대로 중요한 논점이라고 생각한다. 이제는 실거래가와의 관계도 함께 정리해두어야 한다고 생각한다. 관련 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 2】 우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제14조는 토지의 감정평가시 동법 제3조 제1항 본문에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 한다고 규정한다. 즉 우리나라의 토지평가방법은 평가대상인 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 그러나 부동산 가치의 3면성에 근거한 감정평가3방식에 의한 감정평가방법을 병용하여 시산가액 조정을 통해 시장가치를 추계할 필요성이 있다. 따라서 원칙적인 토지평가방법인 공시지가기준법 외의 감정평가이론에 근거한 3방식의 방법에 대한 검토가 필요하다고 생각된다.
Ⅱ. 우리나라의 토지평가방법
1. 법적 토지평가방법(공시지가기준법)
우리나라의 법적 토지평가방법은 「감정평가 및 감정평가사법」 제3조제1항에 근거하여 공시지가기준법을 원칙적으로 적용하도록 규정하고 있다. 공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.
2. 이론적 토지평가방법
1) 거래사례비교법
대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정한다.
2) 원가법
원칙적으로 토지는 재생산이 불가능하므로 원가법을 적용하기 어렵다. 그러나 조성지 또는 매립지의 경우에는 개발 전 토지가격에 개발에 소요된 공사비와 부대비용을 가산하여 개발 후 토지가격을 구할 수 있다(조성원가법). 또한 택지후보지의 경우 조성완료 후 택지가격에서 조성에 소요되는 비용을 차감하고 성숙도 수정을 하여 토지가격을 산정할 수 있다(개발법).
3) 수익환원법
토지에서 발생하는 수익을 환원율로 환원하여 토지가격을 구하는 직접환원법이 있다. 또한 복합부동산에서 발생하는 수익 중 토지만의 소득을 구분한 후 토지귀속순수익을 토지환원율로 환원하여 토지가격을 구하는 토지잔여법이 있다.
Ⅲ. 우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법의 관계
1. 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 제14조
토지의 감정평가방법으로 양자는 주방식과 부방식의 관계에 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제12조는 대상물건별로 정한 주된 방법을 적용하여 감정평가해야 하고 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 주된 방법인 공시지가기준법으로 산출한 시산가액의 합리성을 거래사례비교법에 의한 비준가액으로 검토할 수 있다.
2. 비교방식의 논리
공시지가기준법은 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 비교를 통하여 가격을 구하는 방법이다. 거래사례비교법도 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 가격을 구하는 방법으로 양자는 비교방식의 논리를 동일하게 취하고 있다.
3. 그 밖의 요인 보정 적용
공시지가는 정책적 · 당위적 성격으로 인해 시장가치보다 낮게 공시될 수 있다. 즉 공시지가기준법에 의한 감정평가액이 시점수정, 개별요인 및 지역요인 비교를 거쳤음에도 불구하고 기준가치에 도달하지 못하는 경우가 발생할 수 있어 그 밖의 요인 보정을 통해 이러한 격차를 보완한다. 그 밖의 요인 보정치 산정 시 거래사례를 선정 · 적용하여 공시지가기준법에 의한 시산가액을 보정한다.
4. 검토
거래사례비교법은 가공되지 않은 사례정보를 가공하여 가치를 산출하는 이론적 평가에 의한 가치이고 공시지가기준법은 법령에서 정하고 있는 평가방법이다. 또한 비교방식의 논리에 의해 산출과정이 유사한 방법이다. 그러나 공시지가기준법의 경우 공시지가의 성격상 시장가치와 차이가 날 수 있어 그 밖의 요인 보정이라는 절차를 거치며 이 때 시장에서의 거래사례가 그 밖의 요인 보정의 사례로서 적용되며 시장가치를 반영하게 된다.
Ⅳ. 결어
공시지가기준법은 토지 평가의 원칙적 감정평가방법이자 감정평가3방식을 적용하여 구한 토지가치와 합리성을 검토할 수 있는 방법이기도 하다. 특히 거래사례비교법은 「감정평가에 관한 규칙」 제11조, 비교방식에 속하는 방법으로서 평가과정의 유사성이 있어 양자는 중심적인 역할을 담당한다. 다만 실무적으로는 공시지가기준법만을 주된 방법으로 적용하고 있어 거래사례비교법 및 다른 방법에 의한 시산가액의 합리성 검토와 조정과정이 필요하다고 할 수 있다.