자본환원과 관련된 내용이 종합적으로 나왔다. 다만, 1992년 3회 문제라는 것을 감안하면 자본환원이론의 발전과정을 물어볼 수도 있겠다 싶지만, 지금은 발전과정을 물어보는 문제는 출제될 가능성이 매우 낮다고 생각한다. 자본환원이율과 관련된 논점은 환원율, 할인율 등으로 크게 나누고 세부적으로 나눠서 매우 정확하게 개념이 정립되어 있어야 한다. 매우 중요한 논점이다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산감정평가의 수익환원에 관하여 다음 사항을 약술하시오. (40점)
물음 1) 자본(수익)환원이론의 발전과정
물음 2) 수익가격과 가격원칙과의 관계
물음 3) 자본환원이율의 구조이론
물음 4) 동태적 부동산시장에서의 자본환원이율 결정방법을 논하고 감정평가에 관한 규칙에서 정한 기준에 관한 언급
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음 1) 자본(수익)환원이론의 발전과정
- Ⅲ. (물음 2) 수익가격과 가격원칙과의 관계
- Ⅳ. (물음 3) 자본환원이율의 구조이론
- Ⅴ. (물음 4) 자본환원이율의 결정방법
- Ⅵ. 결어
Ⅰ. 서설
수익방식은 대상물건이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 기준시점에 있어서 부동산가격을 산정하는 방식을 말한다. 수익방식은 대상물건을 이용함으로써 어느 정도 수익(편익)을 얻을 수 있는가라는 수익성에 근거하며 수익가액의 적정성은 순수익과 미래의 현금흐름 추계, 환원율과 할인율 결정의 정확성에 의해 담보된다. 따라서 수익가객 적용 및 추계의 정확성의 전제로써 자본환원이론의 발전과정과 구조이론 및 결정방법 등에 대한 이해는 매우 중요한바 이하 물음에 답한다.
Ⅱ. (물음 1) 자본(수익)환원이론의 발전과정
1. 자본환원의 기본논리
대상부동산의 시장가치를 추계하는 기본논리는 간단하다. 즉 소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치가 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가치가 적다는 것이다. 부동산의 가치 차이는 그 부동산이 창출하는 소득차이로 나타낼 수 있다. 부동산으로부터 창출되는 소득은 한 해로 그치는 것이 아닌 매년 계속되기 마련인 바 이를 현재가치로 환원하는 방법이 수익방식에서 중요시 된다. 따라서 자본환원은 순수익의 추계, 자본환원율의 결정, 자본환원방법의 선택에 의해 수익가액을 추계하는 논리를 갖는다.
2. 초기의 자본환원이론
초기의 자본환원이론은 수익방식의 기초가 되는 수학적 이론이 정립되는 시기이다. John Newton은 현재가치와 미래가치의 개념을 최초로 정립한 사람으로 복리의 계산기법과 수학적 정리를 정립하여 오늘날 흔히 쓰이고 있는 미래가치와 현재가치에 관한 6가지 공식 중 4가지를 정립하였다. 또한 Hoskold는 감채기금계수에 기초하여 자본환원율을 구하는 획기적인 방법을 개발하였고, Fisher는 수익성자본의 가치를 추계하는 이론과 기법을 개발하여 자본환원율(capitalization rate)이라는 용어를 처음으로 사용하였다.
3. 미국 대공황시기 이전의 자본환원이론
이 시기는 부동산의 물리적 측면을 중심으로 자본환원을 논의하던 시기라 할 수 있다. 미국 대공황시기 이전 인플레이션이 거의 없고 금융자본에 대한 이용이 일반화되어 있지 않았던 시기인바 부동산의 물리적 구성인 토지와 건물에 집중하여 자본환원을 논의하게 된다. 대표적으로 Babcock은 토지와 건물의 분리환원율 사용을 제창하였고, 이를 결합하여 종합환원율을 구하게 된다. 이 후 Ross는 환원율은 물리적 구성부분에 따라 분리될 수 없다고 비판하며 금융적 구성부분, 즉 지분투자자와 저당투자자의 요구수익률을 고려해야 한다고 주장하였다.
4. 미국 대공황시기 이후 ~ 현대
Ellwood는 투자결합법을 개량하였고, 저당지분분석법이라는 새로운 공식을 만들었다. 또한 Wendt는 기존의 부동산평가이론과 실무적 관행을 비판적으로 고찰하였다. Ratcliff는 1950년 그의 저술에서 자본환원율을 계산하는 데 있어 토지와 건물의 분리환원율을 적용하는 것을 체계적으로 비판하고 세금이 부동산투자 결정에 미치는 영향력을 강조하며 세후현금수지의 중요성을 역설하는 등 기존의 부동산평가이론과 실무적 관행을 다양하게 비판하고 개선하는 등 감정평가에 있어 과도기적 시점으로 이해할 수 있다.
5. 현대적 자본환원이론
부동산투자는 세제상황에 따라 크게 영향을 받는다. 현대는 인플레이션과 미국의 경기 후퇴에 따라 부동산시장 역시 자본시장에 민감하게 변동하는 동태적 시장임을 인식하던 시기이다. 이는 부동산 평가에 있어 통계학적인 도구와 컴퓨터 활용에 따라 부동산평가의 과학화 및 부동산평가를 의사결정과정과 동일시하여 위험하의 부동산 평가과정이 부합, 이자율 위험, 사업상 위험, 시장성 위험으로 분류하는 등 다양한 측면에서 부동산평가과정을 정의하고자 하였다.
Ⅲ. (물음 2) 수익가격과 가격원칙과의 관계
1. 최유효이용의 원칙과의 관계
최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다. 수익가격은 최유효이용을 전제로 한 순수익을 추계하는 바 최유효이용의 원칙과 직접적으로 관련이 있다.
2. 예측과 변동의 원칙과의 관계
예측의 원칙은 부동산가격이 장래에 대한 예측의 영향을 받아 결정된다는 원칙이다. 변동의 원칙은 부동산의 가격은 부단히 변화한다는 원칙이다. 수익가액은 순수익이나 미래 현금흐름을 환원하거나 할인하여 구하는바 안정화되고 규칙적인 순수익 등을 예측해야 하며 이 때 변동가능성을 충분히 고려해야 한다.
3. 대체 · 경쟁의 원칙과의 관계
대체의 원칙이란 부동산의 가격은 유사한 부동산 또는 다른 재화의 가격에 영향을 받는다는 원칙이다. 수익환원법에 의한 수익가격을 구할 때 순수익이나 환원율은 대상 부동산의 자료를 직접 구할 수도 있고 대체 부동산의 자료로부터 간접법에 의한 방법으로 구할 수도 있어 대체의 원칙과 관계된다. 또한 결정되는 순수익과 환원율은 대체 부동산과의 경쟁을 통해 결정되는바 경쟁의 원칙과도 관계가 있다.
4. 수익배분의 원칙과의 관계
1. 최유효이용의 원칙과의 관계
수익배분의 원칙이란 부동산의 수익은 자본, 노동, 경영 등에 배분되고 남은 잔여수익이 된다는 원칙을 말한다. 토지잔여법의 경우 수익가격은 전체수익에서 토지를 제외한 다른 수익을 제하고 토지만의 수익을 구하여 환원하는바 수익배분의 원칙과 관계된다.
Ⅳ. (물음 3) 자본환원이율의 구조이론
1. 자본환원율의 의의
자본환원율은 대상부동산의 기대수익을 현재 시점의 가치로 변환시켜주는 이율을 말한다. 자본환원율과 관련하여 주관적 이율설과 객관적 이율설이 있으나 감정평가는 시장가치를 추계하는바 일반적으로 객관적 이율을 기준한다.
2. 고전적 자본환원이율 구조이론
고전적 자본환원율 구조이론에는 지방의 시장금리수준에서 결정된다는 지방일반이율설, 지역의 경제사정에 따라 결정된다는 지방관습이율설, 지방적 사정에 따라 차이가 있다고 보는 지방토지이율설과 일반재화성 관점의 통상일반이자율설, 장기투자이율설이 있다.
3. 현대적 복합이율 구조이론
현대적 복합이율설은 토지와 건물의 구성부분의 자본환원이율의 결합으로 보는 견해와 자기지분과 타인자금의 수익률의 결합으로 보는 물리적 · 금융적 결합설이 있다. 또한 부동산의 투자 관점에서 투자금에 대한 순수이자와 부동산투자의 위험에 대한 할증금에 상응하는 위험할증률로 구성된다고 보는 무위험률과 위험할증률 결합설이 있다.
Ⅴ. (물음 4) 자본환원이율의 결정방법
1. 자본환원율 산정방법 적용기준
일반적으로 사용되는 환원율의 결정방법에는 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 엘우드법, 부채감당법 등이 있다. 「감정평가 실무기준」은 시장추출법을 원칙으로 하되 이에 의한 환율이 적절하지 않은 때에는 다른 방법으로 조정할 수 있도록 규정하고 있다.
2. 시장추출법
시장추출법은 시장으로부터 직접 환원율을 추출하는 방법으로서 대상부동산과 유사한 최근의 거래사례로부터 환원율을 찾아내는 방법이다. 시장에서 환원율을 추출하는 경우 사례부동산의 선정 시 위치나 지역이 유사해야 하며 내용연수 및 상태나 질 등 물리적 유사성이 있어야 할 것이다.
3. 요소구성법
요소구성법이란 무위험률을 바탕으로 대상부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 가산함으로써 환원율을 구하는 방법이다. 무위험률로는 일반적으로 은행의 정기예금이자율, 3년 · 5년 만기 국채수익률 등을 사용할 수 있으며 다양한 위험요소를 고려한 위험할증률은 시장에서의 표준적인 것을 적용하되 대상물건의 지역적, 개별적 상태를 고려하여 결정해야 할 것이다.
4. 투자결합법
투자결합법은 대상부동산에 대한 투자자본과 그것의 구성비율을 결합하여 환원율을 구하는 방법으로서 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법으로 나뉜다.
5. 유효총수익승수에 의한 결정방법
환원율은 거래사례와 유효총수익을 바탕으로 한 유효총수익승수를 이용하여 구할 수도 있다. 유효총수익승수는 시장의 거래사례를 유효총수익으로 나눈 값으로 거래사례가 활발하게 이루어지고 수익의 내역을 정확하게 파악할 수 있는 경우에 유용한 방법이다.
Ⅵ. 결어
수익방식은 가치추계시 효용을 창출하는 부동산의 능력인 소득과 복귀액의 금전적 편익 분석이 중요하며 그 효용을 적절하게 환원(할인)했을 때 비로소 수익가액의 적정성이 인정된다. 따라서 대상물건의 성격 · 특징 · 장래 기대이익의 예측 가능성 등을 고려하여 환원방법을 선택하고 적합한 환원율과 할인율을 적용해야 수익가액의 적정성을 확보할 수 있음에 유의해야 할 것이다. 다만, 수익방식은 객관적인 자료 수집이 어렵기 때문에 안정된 수익 및 적정한 환원율 파악이 문제시된다. 따라서 수익, 경비, 환원율과 관련한 자료의 구축과 수익방식에 대한 보완적 연구가 필요하다고 생각한다.