지대론이 50점으로 나올 일이 앞으로 있을까? 100%라는 것은 없기 때문에 절대 없다라고 말할 수는 없겠지만, 그래도 큰 배점으로 나올 확률은 작지 않을까 생각한다. 지대와 관련된 내용은 이 문제에서 다루는 정도까지만 정리해서 숙지하면 되지 않을까 생각한다.그래도 감정평가를 공부하는데 지대론 의 내용 정도는 알아야되지 않나 싶다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산학의 입장에서 지대(차액지대 · Ricardian-rent)론, rent(Quasi-rent · Paretian-rent · 준rent)론 등을 재조명하여 발전연혁과 내용을 밝히면서 과연 현재의 부동산 가격이 상기 이론으로 완전히 설명되어지는가를 규명하고, 실제의 부동산거래 시 왜 부동산 감정평가 활동이 요구되는가를 상기의 지대론, rent론 등과 비교하면서 그 이론적 근거를 제시하시오. (50점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
토지지대는 토지소유자들의 토지이용 결정에 있어 가장 중요한 변수이다. 따라서 토지지대는 항상 사회적 · 학문적 관심의 대상이 되었으며 특히 감정평가에 있어서 지대론은 가치이론의 근간이 된다는 점에서 주목된다. 지대론은 역사적 변화에 따라 토지지대를 둘러싼 쟁점이 다르게 형성되었다. 따라서 이하 고전적 지대이론과 현대적 지대이론을 설명하고, 감정평가 입장에서 지대의 본질이 감정평가 목표인 지가의 본질을 찾을 수 있는 이론적 근거로서 의미를 확인한다.
Ⅱ. 지대론의 발전연혁과 내용
1. 고전적 지대이론(Ricardian-rent)
1) 리카도의 차액지대
리카도는 농토의 전체생산량에서 생산비를 제외한 나머지 잉여분이 지대가 되고 이 지대를 자본화한 것이 토지가격이라고 보았다. 생산물의 가격은 조방적 한계토지의 생산비에 의해 결정되며 지대는 언제나 등량의 자본과 노동을 사용하여 획득되는 생산물량 사이의 차액이며 이것을 차액지대로 정의한다.
2) 마르크스의 절대지대
마르크스는 리카르도와 기본적으로 인식을 같이한다. 다만 한계지에서도 지대가 지불되는 이유를 토지의 사적소유 때문으로 보았으며 사적소유가 인정되는 모든 토지에 지대는 항상 존재하고 절대지대의 크기는 사회계급간의 역학관계에 의해 결정된다고 주장하였다.
3) 오펜하이머의 독점지대
독점지대란 토지의 사적소유에 따른 토지공급의 독점으로 생산물 시장에서 독점이윤이 형성되고 독접이윤이 지대로 전환된 것을 말한다. 다만 독점지대 개념은 리카도의 차액지대와 차별성을 찾기 어렵다. 차액지대론은 비옥한 농지의 공급의 한정이고, 독점지대론에서는 토지공급이 독점이라는 사실이 다를 것이 없기 때문이다.
4) 튀넨의 입지교차지대
튀넨의 「고립국」에서 동심원이론은 시장과의 거리에 따른 토지생산물의 수송비 절약액이 지대를 발생시킨다고 보았다. 튀넨 역시 고전학파 경제학자로 리카도와 같이 지대는 잉여라는 성격에 동의한다. 다만 리카도 지대는 비옥도 차이에 있으나 튀넨은 위치문제에 중점을 두었다.
5) 검토
고전적 지대이론은 지대를 잉여 즉 가격에 의해 결정되어진 소득이지, 가격을 결정하는 비용은 아니라고 인식하면서 불로소득으로 간주하는 경향이 지배적이었다. 지가에 직접 영향을 주는 토지정책은 토지생산물에는 영향을 주지 않아 토지 이용 양태에는 아무런 변동이 없다고 보아 토지세가 가장 이상적인 조세라고 하였으며 이는 헨리 조지의 토지 단일세 이론의 주축이 된다.
2. 현대의 지대이론: Paretian-rent, 준지대
1) 현대의 지대이론
오늘날의 지대의 개념은 주로 파레토에 의해 정립되었다. 현재 경제학에서는 지대를 토지의 사용에 따른 대가에 한정된 것으로 보지 않고 어떤 생산요소가 다른 용도로 전환되지 않도록 현재의 용도에서 꼭 치러야 할 최소한의 금액을 전용비용(transfer cost)이라 하고, 이 전용비용을 받는 사람 입장에서 보면 꼭 받아야 하는 금액이므로 전용수입(transfer earnings)이라고 부른다. 이 전용수입을 초과해서 지불된 소득을 파레토 지대라고 한다. 지대의 크기는 생산요소의 공급탄력성에 의해 결정되며 비탄력적일수록 경제지대의 크기는 커진다.
2) 검토
현대의 지대를 바라보는 개념은 신고전학파의 견해를 반영하고 있다. 신고전학파는 토지는 다른 생산요소와 구별할 필요가 없다고 보았다. 즉 지가 및 지대를 결정하는 원리가 별도로 있는 것이 아니라 기본적으로 다른 상품의 가격과 똑같은 원리에 따라 시장에서 결정된다고 보아 토지의 특수성을 인정하지 않았으며 토지지대는 토지의 한계생산가치에 의해 결정되는 생산요소로서의 대가로 보았다.
Ⅲ. 현재의 부동산 가격이 상기 이론으로 설명되는지에 대한 규명
1. 현실의 부동산가격의 의미
부동산은 고정성으로 인한 개별성이 강한 재화이다. 개별성이 강하다는 특징은 일반화된 시장론을 전개하기 어렵게 만드는 이유이기도 하다. 특히 부동산의 개별성은 토지를 최고의 이용대안으로 할당하며, 최유효이용을 전제로 감정평가하게 된다. 따라서 현실의 부동산 가격은 지대이론만으로 접근할 수 없게 된다.
2. 부동산가격 발생 · 형성과정의 복잡성
부동산가격은 부동산가격형성요인이 매우 복잡하고 상호 관련성을 지니며, 지역요인과 개별요인 등 계층별 요인이 각각 지역시장의 표준적 사용과 개별부동산의 가치에 영향을 미치는바 일반재화와 다른 가격형성구조를 갖는다. 따라서 지대이론은 부동산 가격형성의 매커니즘을 해석하는 기본이론은 될 수 있으나 현실의 부동산가격을 설명하기에는 한계가 있다.
3. 전통적 지대론의 한계
이론적으로 토지의 가치는 장래 기대이익, 즉 지대를 자본환원한 값이 토지의 가치가 된다. 지대를 파악하기 위해서는 지대의 본질을 분석하는데 지대이론에서는 비옥도, 접근성, 사회적 제도, 비탄력성 등으로 지대의 본질을 단순화 시키게 된다. 그러나 현실의 부동산가격은 다양한 가격형성요인에 의해 결정되므로, 전통적 지대이론은 현실의 부동산가격을 완전히 설명할 수 없게 된다.
Ⅳ. 부동산거래시 감정평가활동이 요구되는 이론적 근거
1. 부동산가치의 본질인 이론적 근거
지대의 본질을 규명하는 것은 곧 지가의 본질을 밝히는 것과 같다. 지대는 토지의 생산성에 의해 창출되는 잉여물로써 토지의 생산성은 접근성, 제도적 상이점, 위치, 독점력, 비탄력성 등에 의해 결정된다. 현대 부동산가격의 본질인 위치의 개념을 전통적 지대이론에서 찾을 수 있어 감정평가활동에서 중요하게 요구되는 이론적 근거가 된다.
2. 토지할당을 통한 공간적 배분
부동산시장은 수요와 공급의 경쟁적 이용을 통한 공간분배와 토지이용 패턴을 결정짓는 곳이다. 지대를 둘러싼 시장참여인의 치열한 지대추구행위를 통해 지역시장은 항상 변동하고, 시장 내 토지는 할당과정을 통해 공간배분이 효율적으로 이루어지게 된다. 따라서 부동산시장의 토지할당 원리의 이해는 감정평가활동에서 중요하게 요구되는 이론적 근거가 된다.
3. 최유효이용 원칙의 이론적 근거
지대론은 가치의 전제인 최유효이용의 원칙의 이론적 근거가 된다. 즉 시장참여인의 지대추구행위의 당위성은 최고의 이용으로 토지를 할당하게 되는바 감정평가 역시 시장에서 최유효이용을 전제로 한 가치를 평가하게 되므로 지대론은 감정평가활동에서 중요하게 요구되는 이론적 근거가 된다.
Ⅴ. 결어
지대론은 살펴본바와 같이 현실적인 문제점이 있다. 그러나 지대론을 경시할 수 없는 것이 부동산가치의 본질이며, 감정평가활동의 전제가 되는 최유효이용의 사고와 부동산시장의 작동원리인 토지할당의 원리의 이론적 근거가 되기 때문이다. 또한 지대를 일반인이 정확히 규명하기 어렵고, 지대의 크기를 측정하기 난해한 점, 그리고 최유효이용의 판단의 전문성은 가치의 전문가인 감정평가사로 하여금 감정평가활동을 하게 만드는 이론적 근거가 된다.