부동산 감정평가의 기능이라는 매우 기본적인 문제가 1회 4번 약술문제로 출제되었다. 기출을 보면 알 수 있지만, 적은 배점으로 출제된 논점은 이 후 큰 배점으로 출제되는 경향이 있다. 기본적인 내용이지만, 막상 쓰려면 잘 못쓰게 되는 경우가 많다. 너무 기본적인 내용이라 알고 있다는 착각을 하기 때문이다. 이런 기본적인 논점일수록 키워드 중심으로 명확하게 정리해두는 것이 필요하다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 부동산 감정평가의 기능에 대하여 약술하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 개설
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조에 의하면 ‘감정평가’란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가는 어떠한 역할을 수행하느냐에 따라 기능을 구분할 수 있다. 표준지공시지가 산정과 같은 공적 부동산 활동과 관계를 갖고, 부동산이 지니는 객관적 가치를 평가하여 부동산 정책을 효율적으로 수행할 수 있도록 하는 정책적 기능이 있다. 또한 불완전경쟁시장인 부동산 시장의 결함을 보완하여 부동산 자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서 확립에 기여하는 경제적 기능을 갖고 있다.
Ⅱ. 감정평가의 정책적 기능
1. 부동산의 효율적 이용 · 관리 및 적정 가격형성 유도
부동산 가격을 감정평가하는 과정에서 최유효이용을 모색하여 부동산의 효율적인 이용과 관리를 지원하고, 감정평가 결과는 지역분석 자료나 사업성 분석 자료로 이용되어 부동산의 이용과 관리에 실질적인 도움을 준다. 또한 감정평가사에 의해 감정평가된 가격은 비정상적인 부동산 가격형성을 억제, 적정한 가격의 형성을 유도하는 기능을 하게 된다.
2. 손실보상의 적정화 및 과세의 합리화
공용수용 등에 있어서 정당보상에 해당하는 적정한 가격을 감정평가하여 보상액을 산정하여 줌으로써 합리적인 보상이 이루어지게 한다. 또한 일반 국민의 재산권을 감정평가하여 재산권 가치에 따른 적정한 세금을 부과할 수 있게 한다. 부동산가격공시제도에 의해 적정가격을 제시하고 있다.
Ⅲ. 감정평가의 경제적 기능
1. 부동산 자원의 효율적 배분 및 의사결정 기준제시
부동산 시장은 부동산 본래의 특성으로 인하여 일반재화와 달리 불완전한 시장을 형성한다. 감정평가는 이러한 불완전한 부동산 시장의 적정한 균형가격을 제시하여 시장기능에 의한 부동산 자원의 효율적 배분을 지원한다. 또한 부동산 감정평가의 결과는 개발계획사업의 타당성 기준을 제시하고, 구매 · 투자 · 금융 등의 의사결정에 있어서 판단기준을 제시해 준다.
2. 거래질서의 확립 · 유지 및 이해관계인 간 이해조정
부동산 활동에 있어서 공정한 가격 제시는 부동산 거래활동을 합리적 · 능률적으로 행하도록 유도하게 되어 거래질서의 확립과 유지에 이바지한다. 또한 감정평가 결과가 부동산 거래 시 발생하는 상반되는 이해관계를 제3자의 객관적 입장에서 합리적으로 조정하여 거래의 성립을 원만히 이끌어내는 기능을 발휘한다.