시산가액의 조정이 우리나라의 현실에 잘 맞지 않는 이유를 묻는 문제가 1회 2번으로 출제되었다. 1회 문제로 충분히 나올만한 문제라고 생각한다. 감정평가에서 개인적으로 가장 독특한 부분이 바로 시산가액 조정 부분이라고 생각한다. 정량적 지표를 쓰려고 하지만, 결국 정성적 지표에 가깝다고 개인적으로는 생각한다. 감정평가사의 시산가액 조정으로 대상물건의 가치가 최종적으로 결정되기 때문에 감정평가에서 가장 중요한 부분이 바로 시산가액 조정이라고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 시산가격의 조정이 우리나라의 현실에 잘 맞지 않는 논거를 약술하시오. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
부동산 가치 3면 등가의 법칙에 따르면 감정평가 3방식에 의거 추계된 각각의 시산가액은 결국 일치되어야 하나 현실적으로 불완전 시장인 부동산시장의 특성 때문에 성립될 가능성이 높지 않다. 그러므로 감정평가 가격에 논리성과 객관성을 부여하기 위한 절차로서 시산가액 조정이 필요하게 된다. 현재 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 「토지보상법 시행규칙」 제18조가 규정하고 있으나 일반 · 보상평가 모두 적극적인 시산가액 조정은 이루어지지 않는다. 특히 일반평가의 경우 1970년대 지가급등 시기에서는 비준가액으로 결정된 관행이 지금까지 이어져 왔으며 적극적인 법적 규정의 해석부재 등으로 인해 이루어지지 않고 있어 이에 대한 보완이 필요하다고 생각된다.
Ⅱ. 시산가액 · 시산가액 조정 의의 · 필요성
1. 의의
시산가액이란 감정평가 3방식을 적용하여 구한 가액으로 감정평가액을 산출하기 위한 중간적 가액을 말한다. 시산가액 조정이란 감정평가방법의 적용에 의하여 비용 · 수익 · 시장자료에서 도출된 3가지의 시산가액 또는 시산자료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간 격차를 축소시킬 필요가 있어 합리적으로 조정하는 작업을 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 「감정평가 실무기준」에 근거한다.
2. 시산가액 조정 필요성
부동산시장은 본질적으로 불완전한 특성을 지니고 있으며 시대적 상황은 언제든지 변할 수 있기 때문에 가장 적정한 감정평가방법이라 판단하고 산정한 시산가액이라도 합리성이 없을 수 있다. 또한 감정평가방식은 저마다의 특징과 유용성, 한계 등을 지니고 있고 상관 · 조정의 원리에 따라 감정평가방식은 상관성을 가지고 있으므로 다양한 방법을 적용하여 조정함으로써 보다 정확하고 객관적인 감정평가액을 도출할 수 있는바 시산가액 조정이 필요한 것이다.
Ⅲ. 시산가액 조정이 우리나라 현실에 맞지 않는 논거
1. 현실에서의 시산가액 조정
부동산 가치 3면성에 의해 각 방식의 적용을 통하여 산정된 시산가액은 서로 일치하는 것이 이상적이기는 하나 현실적으로는 거의 일치하지 않는다. 우리나라의 경우 시산가액은 부동산 시장의 불안정, 수익자료의 불투명성, 수익분석의 한계 등으로 인하여 시산가액이 일치하기가 더욱 어렵다. 또한 1960~70년대 경제가 고도성장을 지속하던 시기에는 자본이득이 컸던 비준가액을 수익가액이 뒷받침할 수 없어 괴리가 발생하였다.
2. 일반평가의 경우
1) 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 「감정평가 실무기준」
「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제1항은 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다고 규정한다.
2) 시대적 배경에 따른 비준가액과 수익가액의 괴리
1960~1970년대 우리나라 경제가 고도성장을 지속하던 시기에는 비교방식 중심의 감정평가 관행이 일반적이었다. 그도성장 시기에는 자본이득이 크기 때문에 수익성이 미처 뒷받침할 수 없었다. 따라서 비준가액만으로 감정평가액을 결정하였고, 이는 현재까지 관행으로 굳어져 현실에서 시산가액 조정이 이루어지지 않게 되는 이유가 되었다.
3) 대상물건의 성격 등에 따른 문제
대상물건의 성격 · 감정평가목적, 감정평가조건, 거래관행 등에 따라 3방식 병용이 어려운 본질적인 이유도 있다. 아파트의 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 거래사례비교법에 의한 비준가액으로 결정한다. 아파트는 주변의 시세 등을 고려할 때 비준가액이 가격의 적정성을 담보할 수 있고 주거용 부동산은 수익방식의 적용이 불가, 원가방식(토지와 건물 개별추계)은 거래의 관행에 맞지 않는다. 따라서 대상물건의 성격 등에 따라 현실에서는 모든 물건에 대해 시산가액 조정이 이루어지는 것은 아니다.
4) 수익가액 추계의 어려움
수익가액 추계를 위한 수익자료, 영업경비 자료, 환원율 산정의 어려움 등 수익방식 적용에 한계가 있다. 자료 수집에 따른 한계는 관행적으로 원가방식을 중심으로 평가서를 작성하게 되었고, 현실적으로도 수익방식 적용이 어려워지게 되었다. 따라서 자료수집의 문제는 평가의 관행과 맞물려 소극적인 수익방식의 적용에 따라 시산가액 조정이 현실적으로 이루어질 수 없는 이유가 되었다.
5) 시산가액 조정절차의 해석에 따른 문제
「감정평가에 관한 규칙」 제12조제1항에 의해 대상물건별로 주된 방법을 적용하는 것이 원칙이다. 따라서 물건별로 주된 하나의 방식에 의한 감정평가는 감정평가사의 감정평가방식 판단에서 범위가 축될 가능성이 있다. 또한 동칙 제12조제2항, 제3항이 “~할 수 있다.”라고 규정하고 있어 3방식 병용과 합리성검토 및 시산가액 조정의 과정을 소극적으로 해석하여 시산가액 조정 과정이 적극적으로 이루어지지 않게 되었다.
3. 보상평가의 경우
1) 「토지보상법 시행규칙」 제18조
토지보상법 시행규칙 제18조는 대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되 그 방법으로 구한 가격등을 다른 방법으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다고 규정하고 있다.
2) 보상의 특수성 등의 이유
보상평가의 경우 토지는 공시지가기준법에 의하며 건물의 경우 거래사례비교법을 적용하거나 원가법에 의해 결정한다. 보상평가에서 시산가액 조정이 이루어지지 않는 이유는 현실적으로 대규모 필지에 대한 평가로써 3방식을 적용하는 데에는 무리가 있다. 특히 토지의 경우 공시지가기준법에 의해 충분히 완전보상이 가능하다는 적용방법의 합리성을 이유로 들 수 있다. 또한 비준가액의 경우 개발이익이 반영되지 않은 사례의 수집이 어렵고 수익가액 역시 사업시행에 따라 수익이 감소하거나 사업인정고시일 이전과 이후의 개발이익 반영여부에 대한 판단이 어려운 점 등 보상평가의 특수성이 반영되어 시산가액 조정이 이루어지지 않게 된다.
Ⅳ. 결론
감정평가 결과인 최종 평가액은 시산가액 조정이 논리적 · 합리적 절차에 따른 최종 결과액이다. 부동산 가치 3면등가와 상관조정의 원리 등을 고려할 때 가장 객관적이고 공정한 가치를 결정하기 위한 논리적 절차이나 현실에서는 위와 같은 이유로 시산가액 조정이 이루어지지 않는다. 또한 「감정평가에 관한 규칙」 제8조 감정평가방법의 선정 및 적용과 감정평가액의 결정 및 표시에 대한 규정만 있을 뿐 구체적인 절차 규정은 없어 시산가액 조정 관련 절차규정의 보완과 감정평가사의 적극적인 판단이 필요하다고 생각된다.