부동산 특성, 부동산가격, 부동산현상의 관계, 이에 따른 부동산 감정평가의 필요성의 논점이 1회 1번 문제로 출제되었다. 출제가 되어야 할 문제가 출제가 되었지만, 이 때 채점평을 보면, 수험생들의 단편적인 개념 나열을 지적하고 있다. 유기적으로 연결된 관계성을 어떻게든 엮어서 설명해야 하는 게 핵심이다. 이런 것은 단번에 해결이 될 수 없다. 써봐야 나아진다. 무작정 글을 쓰는 건 효율적이지 않지만, 그래도 어느 정도 한 편의 완결된 글을 써보는 연습은 반드시 필요하다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산(토지)의 특성이 부동산가격과 부동산현상에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오. (50점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
감정평가사가 올바른 감정평가를 하려면 대상부동산의 본질과 가격원칙을 이해하고 그것이 어떤 경제적 가치에 영향을 주는가를 판단해야 할 것이다. 부동산의 자연적 · 인문적 특성은 일반재화와 다른 부동산가격과 부동산현상을 발생시키기 때문에 감정평가의 필연성으로 이어지게 된다. 따라서 부동산을 이해하기 위한 기초로써 자연적 · 인문적 특성에 대한 설명을 시작으로 감정평가로 인한 사회적 효율성 개선 등 다양한 이유로 인한 감정평가의 필요성을 논하기로 한다.
Ⅱ. 부동산 특성
1. 부동산 특성의 개념
부동산은 일반재화와는 다른 자연적, 인문적 특성을 지니고 있다. 자연적 특성이란 부동산이 지니고 있는 물리적인 면에서의 가치가 일반경제재와는 본질적으로 성격을 달리하고 있는 것으로 선천적 · 비가변적 · 태고적 성질을 갖는다. 이와 달리 인문적 특성이란 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성이며 후천적 · 가변적 ·신축적 · 인위적 성질을 가진다. 따라서 자연적, 인문적 특성으로 인해 일반재화와 다른 부동산의 가격, 시장이 형성되고 감정평가의 필연성으로 이어지게 된다.
2. 자연적 특성
1) 고정성 및 부증성
고정성이란 토지의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 지리적 위치의 절대성을 말한다. 이는 토지의 가장 큰 특징이며 모든 부동산 문제를 발생시키는 가장 중요한 원인이 된다. 부증성이란 토지는 자본이나 노동을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하며 재생산 개념이 해당되지 않는 성질을 말한다. 이를 비생산성이라고도 한다.
2) 영속성 및 개별성
영속성이란 부동산은 물리적 측면에서 보아 사용이나 시간의 경과 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 것을 말한다. 그러나 경제적 측면(유용성)에서 볼 때 변화할 수 있는 양면성이 있으므로 유의하여야 한다. 개별성이란 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성으로 비동질성 또는 비대체성이라고 한다. 토지는 물리적으로는 대체가 불가능하지만 용도면에서 대체가 가능함에 유의하여야 한다.
3. 인문적 특성
1) 용도의 다양성 및 병합 · 분할의 가능성
용도의 다양성이란 토지는 여러 가지 용도로 제공되어 이용될 수 있다는 특성이다. 따라서 동일한 토지 위에 수 개의 용도가 경합하거나 다른 용도로서의 전환도 가능하며, 이를 근거로 최대수익을 창출할 수 있는 용도로의 최유효이용을 모색하게 된다. 병합 · 분할의 가능성이란 토지는 소유자 또는 이용자의 계획에 따라 구획(분할 또는 분필)될 수도 있고 필요에 따라 이를 다시 합병(합필)할 수도 있는 변동 가능성을 말한다.
2) 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성
부동산의 인문적 환경으로서 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변환다는 특성이다. 즉 인문적인 측면에서 토지는 결코 부동 · 불변이 아니라는 것으로 이러한 가변성이 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 것이다.
Ⅲ. 부동산 특성이 부동산가격에 작용하는 관계
1. 고정성으로 인한 부동산에 관한 소유권, 기타 권리 및 이익의 권리가격의 형성
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 그 자체가 순환하지 못하고 부동산을 추상화시킨 권리의 형태로 순환하게 된다. 따라서 부동산의 가격은 권리이익의 총합이며 감정평가를 행함에 있어서는 대상부동산의 물적 확인과 아울러 권리태양의 확인도 필요한 것이다.
2. 부증성으로 인한 수요요인에 의한 (단기)가격결정
일반 경제재는 공급을 증가시킬 수 있으므로 그 가격도 공급요인과 수요요인에 의하여 결정되나, 부동산은 부증성, 고정성, 개별성 등에 의해 부동산 가격은 주로 수요요인에 의하여 결정되는 수요자 가격의 성격을 갖게 된다.
3. 영속성으로 인한 가격과 임대료의 구분
부동산의 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 구분할 수 있고 이러한 가격과 임대료는 원본과 과실의 상관관계에 있다. 즉 영속성으로 인해 적정한 순이익을 환원이율로 환원할 경우에는 원본가격이, 원본가격에 기대이율을 곱하면 순임료가 산정된다.
4. 개별성으로 인한 개별가격형성
부동산의 거래가격은 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 성립되지 않고 각각 물건의 개성에 따라 개별적으로 형성된다. 이는 시장참여자의 개별적인 특수한 사정(선호, 협상능력 부족, 감정충동)이 개입될 수 있게 되어 일반인이 적정한 가격을 추산하여 거래하기 어렵게 만든다.
5. 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성 및 영속성으로 인한 장기적 배려 하에서 가격 형성
일반 경제재는 그 존속기간이 단기적이므로 그 가격도 단기적 배려 하에서 형성되나, 부동산은 영속성이 있기 때문에 부동산 가격은 과거, 현재, 미래의 장기적 배려 하에서 형성된다. 즉 오늘의 가격(또는 임료)은 어제의 전개이며, 내일을 반영한 것으로 늘 변화의 과정에 있다.
Ⅳ. 부동산 특성이 부동산시장에 작용하는 관계
1. 부동산시장 개념
부동산시장이란 수요와 공급의 경쟁적 이용에 따른 공간 분배 및 토지 이용패턴을 결정하고 부동산의 교환 및 가격결정이 이루어지는 장소를 의미한다. 부동산시장은 부동산의 자연적, 인문적 특성에 따라 일반재화시장과는 다른 특징을 지니게 된다.
2. 고정성으로 인한 부동산시장의 국지화
부동산시장은 부동산의 고정성 및 개별성의 특성에 의해 지역적으로 한정되는 국지성을 가지며 부동산시장의 지역성은 그 지역의 지역요인의 지배를 받는다. 그러므로 부동산시장은 일반 상품시장과는 달리 지역적으로 한정된 불완전성을 나타내고 감정평가 전문가는 이러한 비정상적인 요인의 수정작업을 해야 한다.
3. 부증성으로 인한 수요 · 공급 조절의 어려움
부동산시장은 상황이 변한다고 하더라도 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않고, 조절한다고 하더라도 시간이 많이 걸리는 속성이 있다. 특히 부증성에 의해 부동산은 수요가 급증하더라도 공급이 제때 이루어지지 못하는 수가 많다. 따라서 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
4. 개별성으로 인한 비표준화 및 비공개성
부동산은 부동산이 갖고 있는 개별성으로 인해 표준화가 어렵고 따라서 부동산시장은 일반상품시장과는 다른 이질성을 갖는다. 또한 다만 예외적으로 건물은 인위적인 생산품으로 표준화, 규격화가 가능하다고 볼 수 있다. 또한 부동산시장에서 거래활동의 비공개성은 부동산의 가격형성을 더욱 불합리하게 만드는 원인이 된다.
5. 부동산의 특성으로 인한 부동산시장의 불완전성
부동산의 특성은 부동산시장이 불완전한 시장을 형성하는 데 영향을 준다. 즉 지리적 위치의 고정성으로 인한 국지적 부분시장이 형성되고 이는 외부효과성을 크게 지니게 되며 법적제한 등의 정부개입이 잦은 편이다. 또한 고가성에 의한 투자의 대규모성 및 환가의 어려움 등은 시장 참여인의 진입장벽으로 작용하고 일부 계층에 한정되는 한계가 있는 등 부동산시장은 일반재화 시장과 달리 불완전성의 특성을 갖게 된다. 따라서 이하 감정평가의 필연성이 있게 된다.
Ⅴ. 부동산 감정평가의 필요성
1. 부동산가격에 의한 감정평가의 필요성
1) 부동산가격형성요인의 복잡성으로 인한 감정평가의 필요성
부동산의 경제적 가치는 사회적, 경제적, 행정적, 물리적 요인이 매우 복잡하고 다양하여 적정한 가격발생을 저해하는 요인이 많다. 거래에 개입된 특수한 사정과 개별적 동기를 파악하고, 미래예상편익을 예측할 수 있어야 하므로 부동산의 적정가격형성에는 전문지식이 요구된다.
2) 합리적 가치판단 제시 어려움에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 가격은 일반재화와 달리 가격발생요인에 따라 수요 · 공급측면의 가격발생요인에 따라 발생하지만, 앞서 가치형성요인의 다양성과 복잡성으로 인해 시장에서 합리적 가치판단이 어렵다. 따라서 일반인들의 의사결정의 기준으로써의 감정평가가 필요하게 된다.
2. 부동산시장에 따른 감정평가의 필연성
1) 부동산시장의 비능률성 개선을 위한 감정평가의 필요성
부동산의 특성은 부동산시장을 불완전한 시장으로 만들게 된다. 따라서 매매, 임대, 손실보상 등 수많은 부동산활동에 있어서 교체 · 대립되는 이해 당사자들이 복잡하게 변동해가는 부동산가격을 둘러싸고 상충되는 태도를 보여줌에 따라 사회 · 경제적인 비능률은 물론 정책적으로도 비효율성이 제기된다. 따라서 이러한 부동산시장의 비능률성을 개선하기 위한 사회 · 경제적인 요구가 감정평가의 필요성으로 이어진다.
2) 부동산의 사회성 · 공공성에 따른 감정평가의 필연성
시장이 불완전하거나 정보의 비대칭 등으로 가격형성 매커니즘이 제대로 작동하지 않을 경우 효율적 자원배분이 되지 않아 사회적 손실이 크게 발생한다. 특히 부동산 시장은 이러한 상황에 노출되는 경우가 일반적이다. 따라서 자원의 최적 배분을 이루고 사회적 후생을 증진하기 위해서는 불완전한 부동산시장에서 정확한 감정평가가 선행되어야 한다.
Ⅵ. 결론
부동산이란 협의로는 토지 및 정착물을 광의로는 의제 부동산을 포함하여 법률적, 경제적, 기술적 관점의 복합개념으로 이해된다. 이러한 부동산을 대표하는 것은 토지인바 부동산의 특성은 통상 토지특성을 말하며 이러한 토지 특성은 토지의 본원적 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 나타나는 인문적 특성으로 구성된다. 부동산 특성은 타 재화와의 특성과 달라서 부동산 제 현상을 특수하게 하고 토지현상 분석 및 부동산활동의 토대가 된다. 따라서 감정평가시 이론적 토대로써 이를 정확히 이해하고 평가에 임해야 할 것이다.