규모가 과대하거나 과소한 토지, 맹지, 고압선 등 통과 토지, 택지 등 조성공사 중에 있는 토지, 석산 역시 특수토지 감정평가에 속한다. 규모가 과대하거나 과소한 토지의 경우 필지에 따라 가격이 다르게 형성될 수 있다. 맹지는 가치가 떨어지지만, 인근 토지와의 합병하면 가치가 상승할 수 있다. 일종의 한정가치다. 고압선 등 통과 토지의 경우 실무에서 더욱 중요하다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 규모가 과대하거나 과소한 토지
1. 개념
1) 의의
광평수 토지란 인근지역의 표준적인 사용규모를 훨씬 초과하는 대면적의 토지를 말한다. 이와 반대로 해당지역에 적용되는 건축법 상의 최소대지면적 이하인 소규모 토지를 규모가 과소한 토지로 정의할 수 있다.
2) 토지와 가치의 규모의 관계
토지는 최유효이용의 적정한 면적이어야 시장성이나 효용성이 가장 높은 표준물건이 된다. 나지라고 해서 면적의 과다, 과소에 구애 없이 공히 표준물건으로서 효용성이나 시장성이 가장 높고 고가로 매매되는 것은 아니다. 규모가 과소한 토지의 경우에는 규모의 비적합성으로 표준적 규모의 토지보다 낮은 가격으로 가격수준이 형성되는 경우가 일반적이지만, 인접토지와의 합병을 통하여 규모에 따른 불리함을 극복하고 오히려 더 높은 가격수준이 형성될 가능성도 있으므로 유의하여야 한다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
토지의 면적이 최유효이용 규모에 초과하거나 미달하는 토지는 대상물건의 면적과 비슷한 규모의 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가한다. 다만, 그러한 표준지 공시지가가 없는 경우에는 규모가 과대하거나 과소한 것에 따른 불리한 정도를 개별요인 비교 시 고려하여 감정평가한다.
2) 규모가 과소한 토지
(1) 건축이 불가능한 경우
해당지역에 적용되는 건축법 상의 최소대지면적 이하인 소규모 토지는 그 규모의 비적합성으로 건축을 통해 독자적 이용가치가 원칙적으로 없기 때문에 표준적 규모의 토지가격 이하의 가격수준에서 거래되는 것이 일반덕이다. 그러나 인접토지의 부속용지로 이용되거나 인접토지와 합병을 통하여 사용될 경우 기여도가 월등히 우세하여 건축이 불가능한 장애를 극복하고도 남을 만한 위치적 가치를 갖는 특별한 경우에는 표준적 규모의 토지가격을 상회하는 가격이 될 수도 있다. 따라서 소규모 토지의 감정평가 시 인접토지와의 관계 등을 고려하여 이에 대한 판단이 이루어져야 한다.
(2) 건축이 가능한 경우
건축이 가능한 토지의 경우에도 건축허가의 대상이 될 수 있는 최소기준 면적이 정해져 있으므로 신중한 판단을 하여야 한다. 이러한 소규모 토지에 대한 건축규제의 완화로 건폐율, 용적률 등에서 해당지역의 표준적인 제한보다 유리한 경우 등은 표준적 규모의 토지 가격수준을 상회할 수도 있다.
3) 규모가 과대한 토지
① 토지를 거래하기 위하여 주변의 이용방법과 유사한 규모로 분할하는 것을 고려하여 이에 해당되는 감보율 및 분할비용에 상당하는 감가를 할 수 있다. ② 표준적 규모보다 현저히 큰 대규모 토지가 인근지역의 지가수준과 무관하게 거래되는 사례도 있을 수 있다. 경제발전에 따라 상업형태의 고도화, 다양화가 이루어지고 대규모 이용형태를 갖는 상업용지의 상대적 희소성이 증가되어 이를 취득하기 위한 수요의 강도가 증대되어 표준적 규모의 토지 가격수준을 초과하기도 한다.
Ⅱ. 맹지
1. 개념
1) 의의
맹지란 지적도상 공로에 접한 부분이 없는 토지를 말한다. 즉 토지를 이용하기 위해서는 해당 토지에의 접근이 되어야 할 것이나, 정당한 권원을 이용하여 해당토지를 접근할 수 있는 통로가 확보되지 못하는 경우 이러한 토지는 가치형성 측면에서 공로에 접하고 있는 토지에 비하여 감가요인이 있을 수 있다.
2) 토지의 가치와 접면도로의 관계
맹지는 건물부지로 이용되지 않는 한 그리고 진입로의 개설가능성이 없는 한 가치가 낮은 토지가 된다. 경우에 따라서 주위의 토지이용상태에 따라 상당히 높은 가격으로 매수될 가능성도 있지만 이러한 가치의 실현은 인접지 토지소유자에게 맡겨져 있는 바 그 가치의 실현 여부는 수동적인 것이며 또한 매우 불학실하다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
지적도상 도로에 접한 부분이 없는 토지(이하 “맹지”)는 민법 제219조에 따라 공로에 출입하기 위한 통로를 개설하기 위해 비용이 발생하는 경우에는 그 비용을 고려하여 감정평가한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 도로에 접한 것으로 보고 감정평가할 수 있다. 1. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 경우 관습상 도로가 있는 경우 2. 지역권(도로로 사용하기 위한 경우) 등이 설정되어 있는 경우
2) 현황평가
맹지의 이용상황이 농지, 임야, 농가주택에 부속된 텃밭 등인 경우 현재 상태로 이용함에 문제가 없고 그것이 인근지역의 상황으로 보아 최유효이용인 경우 현황맹지로서의 이용에 따른 가치로 감정평가하는 방법이다. 관습법상 도로의 유무, 향후 도로개설 가능성의 정도 등을 검토하여야 하고 감가율 결정시 합리적인 근거자료의 확보가 선행되어야 할 것이다.
3) 진입로 개설 비용을 감안한 감정평가
① 도로개설의 가능성이 비교적 높은 경우 진입로 개설을 전제로 자루형 토지를 상정하여 감정평가액을 구한 후, 도로개설비용을 공제하여 최종감정평가액을 결정한다. ② 도로개설의 실현시기까지의 기회비용을 감안하여 적정한 할인율로 할인하여 현재가치를 구하고 ③ 도로개설의 현실성을 고려하여 적정한 감가율로 보정하여 감정평가액을 구한다. 또한 ④ 자루형 토지의 가장 나쁜 조건인 경우와 균형성을 고려하여 감정평가액의 적정성을 검토하여야 할 것이다.
| (자루형토지를 상정한 평가액 – 도로개설비용) ÷ (1+할인율)n × (1 – 감가율) |
4) 인접토지 합병 조건부 감정평가
해당 맹지와 인접한 토지 중 합병의 가능성이 가장 높은 토지를 매수한다고 가정한 후 해당 맹지와 인접토지를 합한 획지를 기준한 평가액에서 합병 전 인접토지 평가액을 공제하고 적정한 감가율을 적용하여 최종 감정평가액을 결정하는 방법. 진입로 개설에 필요한 여유 토지의 확보가 사실상 곤란할 경우에 적용할 수 있는 방법이다.
(합병 후 맹지와 인접토지 전체 평가액 – 합병 전 인접토지 평가액) × (1 – A) A: 합병가능성, 합병가치 배분액 등을 감안한 감가율 |
3. 감정평가방법 적용 시 유의사항
1) 관습상의 도로가 개설되어 있는 경우
관습상의 도로가 개설되어 있는 경우 이러한 토지는 큰 문제없이 이용할 수 있기 때문에 맹지로서 감가가 상당히 낮은 수준일 것이다. 그러나 관습상 토로가 개설되어 있다고 하여 모두 현황도로로 인정할 수 있는 것은 아닌바 좀 더 면밀하게 검토 후 결정하여야 한다.
2) 도로개설 가능성이 높은 맹지의 경우
현재 도로에 접해 있지 않지만 주변 여건상 도로개설이 용이한 맹지는 감가의 정도 파악에 유의하여야 한다. 지적도상 구거에 접해 있거나 과거 구거가 있었던 사실이 인정되면 해당 토지를 관할하는 지자체로부터 구거점용허가를 받을 수 있으며, 해당 구거를 진입로로 사용하면 양호한 획지 조건의 토지를 만들 수 있다. 이러한 토지는 점용허가비, 포장비용 등을 부담하면 맹지가 아닌 토지와 동일하게 이용할 수 있는 점을 고려하여야 할 것이다.
3) 인접 토지가 동일인 소유인 경우
해당 토지는 맹지이나 인접 토지가 동일인 소유이고 인접 토지를 통하여 출입하며 해당 토지의 사용 수익 등에 제한이 없는 경우에는 감가에 유의하여야 한다. 토지 소유자가 특별한 사정이 없는 한 경제 합리성에 반하여 해당 맹지만을 저가에 처분하려는 경우는 발생하기 어렵다.
Ⅲ. 고압선 등 통과 토지
1. 개념
고압선이란 송전 효율을 높이기 위해 높은 전압으로 전력을 보내는 것을 목적으로 하는 송전선과 배전선을 뜻한다. 고압선등이 통과하는 토지는 해당 토지 전부 또는 일부에 고압선이 통과하는 토지를 의미하는 것으로 해당 토지 내에 선하지가 존재하는 토지라고 볼 수 있다.
2. 고압선 등 통과 토지의 감가요인
1) 건축 및 시설제한
특별고압가공전선과 건축물의 접근상태에 따라 받게 되는 건축의 금지 또는 제한으로 건축물의 이격거리, 고압전선의 지표상의 높이제한 등이 있다.
2) 위험시설로서의 심리적 부담감
선하지는 TV 수신 장애 등 전파장애는 물론 송배전시 수반되는 소음으로 인한 불쾌함, 전선의 단락이나 과전류로 인한 감전사고의 위험이 상존하고 있어 하나의 위험시설로 간주된다. 또한 조망 및 경관미가 저해되는 경우도 있으며, 이러한 위험시설이 존재함으로 소유자에게 심리적, 정신적 고통을 주게 되므로 감가요인이 된다.
3) 등기사항전부증명서상 하자
토지등기사항전부증명서에 구분지상권 등 지상의 전선을 보호하기 위한 권리가 설정되면 지상권자 등은 이 권리를 보전하기 위해 여러 가지 행위제한을 요구할 수 있다. 그리고 권리설정으로 대상 토지의 최유효이용이 전혀 제한받지 않는 경우라 할지라도 일반금융기관에서 담보설정을 기피할 가능성이 있고, 건축허가를 받기 위해 해당기관의 심의를 거쳐야 하는 등 번거로운 행정상의 규제가 따르므로 이러한 요인도 감가요인이 된다.
4) 입체이용저해
토지의 공중공간에 고압선이 설치되어 입체이용을 제한하는 경우 그 이용이 저해되는 정도에 따라 토지의 가치가 감가된다. 이 때 공중이용 범위의 저해정도는 토목이나 건축기술, 경제적 타당성 등의 조건 이외에도 건축법이나 국토계획법 등의 법적 규제를 고려해야 한다.
5) 장래 기대이익의 상실
비록 현재 임야 또는 농지로 이용 중에 있는 토지라도 도심권의 확장으로 도시지역에 포함되거나 유용성이 높은 택지로의 이용이 가능할 경우가 있다. 이러한 토지의 공중공간에 송전설로가 설치됨으로 인하여 지상권이나 임차권이 설정된다면 이로 인해 비록 장기적이나 먼 장래에 있을 토지의 입체이용에서 오는 기대이익은 상실되거나 또는 감소되게 된다.
6) 기타 감가요인
택지로 이용 중인 시가지 토지의 경우에는 고압선의 통과로 받는 건축제한 때문에 잔여토지의 형태가 불량하게 되어 본래 의도된 대로의 토지이용을 할 수 없는 경우에는 감가요인이 된다.
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 송전선 또는 고압선 (이하 “고압선등”)이 통과하는 토지는 통과전압의 종별, 고압선등의 높이, 고압선등 통과부분의 면적 및 획지 안에서의 위치, 철탑 및 전선로의 이전 가능성, 지상권설정 여부 등에 따른 제한의 정도를 고려하여 감정평가할 수 있다. ② 고압선등 통과부분의 직접적인 이용저해율과 잔여부분에서의 심리적, 환경적인 요인의 감가율을 파악할 수 있는 경우에는 이로 인한 감가율을 각각 정하고 고압선등이 통과하지 아니한 것을 상정한 토지가액에서 각각의 감가율에 의한 가치감소액을 공제하는 방식으로 감정평가한다.
2) 제한을 감안한 감정평가방법
고압선등이 통과하고 있는 토지를 평가하는 경우에는 통과전압의 종별 및 송전선의 높이, 선하지 부분의 면적 및 획지 내에서의 통과위치, 건축 및 기타 시설의 규제정도, 구분 지상권의 유무, 철탑 및 전선로의 이전가능성 및 그 난이도, 고압선등이 심리적, 신체적으로 미치는 영향 정도, 장래 기대이익의 상실정도, 기타 이용상의 제한정도 등 감가요인을 종합적으로 고려하여 감정평가하여야 한다.
3) 감가액을 공제하는 감정평가방법
고압선등 통과 부분의 직접적인 이용저해율과 잔여부분에서의 심리적, 환경적인 요인의 감가율을 파악할 수 있는 경우에는 각각의 적정 비율을 결정한다. 감가율을 각각 정하고 고압선등이 통과하지 아니한 것을 상정한 토지가액에서 각각의 감가율에 의한 가치감소액을 공제하는 방식으로 감정평가한다.