특수토지는 특정 목적으로 사용되거나 공법상, 사법상 제약이 있는 토지를 말한다. 특수토지에 대한 문제가 이론에서 큰 문제로 단독으로 출제되기는 어렵겠지만, 10~20점 배점으로는 출제될 수 있다. 또한 실무에서는 단골로 등장한다. 왜냐하면, 특수토지의 감정평가 시 명확하게 고려되어야 할 논점들이 있기 때문이다. 수험을 먼저 시작한 수험 선배들이나 특히 강사님들의 강의를 듣다보면, 실, 이, 법이 처음에는 따로 논다는 느낌이 들고 서로 다른 과목이라는 생각이 들긴 하지만, 결국 공부를 하다보면 실, 이, 법이 씨줄과 날줄처럼 서로 엮이면서 통하게 된다는 말을 많이 한다. 그리고 실, 이, 법이 유기적으로 연관된다는 느낌이 들 때 합격했다는 후기들이 많다. 나도 수험생에 불과하지만, 결국 이론에서의 지식이 실무에 도움이 되고, 실무에서의 문제풀이가 이론과 법규에서도 도움이 된다는 것을 어설프게 느끼고 있다. 얼른 합격해야겠다. 그러려면 일단 감칙을 봐야한다.
INDEX
Ⅰ. 특수토지: 광천지
1. 개념
광천지란 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지를 말한다. 다만 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가실무기준
지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 솟아 나오는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지(운송시설 부지를 제외한다. 이하 “광천지”라 한다)는 그 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발상태 및 편익시설의 종류와 규모, 사회적 명성, 그 밖에 수익성 등을 고려하여 감정평가하되, 토지에 화체되지 아니한 건물, 건축물, 기계, 기구 등의 가액은 포함하지 않는다.
2) 공시지가기준법
광천지의 감정평가는 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발상태 및 편익시설의 종류와 규모, 사회적 명성 그 밖에 수익성 등을 고려하여 공시지가기준법을 적용한다.
3) 거래사례비교법
우리나라의 온천은 숫자적으로 희소성이 있어 거래사례가 거의 없고 일부 있는 경우에도 토지, 건물에 포함하여 일체로 거래되거나 특수한 거래사례를 수반하고 있어 가격자료로 이용할 수 있는 정상거래사례의 포착이 어렵다. 따라서 온천의 정상거래사례가 희소하므로 거래사례비교법을 적용할 때에는 적정한 사례를 확보하여야 함에 유의하여야 한다.
4) 원가법
원가법에 의한 감정평가액=공구당 총가격 ÷ 대상 광천지의 면적에 의한다. 온천개발비는 온천수의 수온, 수량, 수질과 구조적으로 비례한다. 이 때 공구당 총가격은 온천개발비용에 소지가격을 더한 금액에서 광천지에 화체되지 아니한 건물, 구축물, 기계 등의 가치상당액을 공제하여 결정한다. 온천개발비는 온천수의 수온, 수량, 수질과 구조적으로 비례한다고 보기 어렵기 때문에 원가법을 적용하여 광천지를 감정평가할 때에는 이러한 점에 유의하여야 한다.
5) 수익환원법
수익가액의 기준인 순수익을 산정하기 위하여 용출량, 온수양탕비용, 방문객 수 등의 자료가 준비되어야 하나 대부분의 경우 온천의 운영은 법인이 아닌 개인의 형태로 이루어지므로 신뢰할만한 자료의 확보가 어렵다. 또한 통상적으로 온천업은 토지, 건물, 광천지로 이루어진 숙박업소의 형태이므로 숙박업소의 총 순수익에서 광천지만의 순수익을 추출할 필요가 있다.
Ⅱ. 골프장용지
1. 개념
골프장용지란 국민의 건강증진 및 여가선용 등을 위하여 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 골프장의 부지와 부속시설물의 부지를 뜻한다. 골프장의 주요 가치형성요인으로는 위치, 접근성, 토양, 배수, 식생, 지형, 전통, 시설관리상태, 코스설계의 적정성 등이 있다. 개발지와 원형보존지로 구분할 수 있다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가실무기준
① 골프장용지는 해당 골프장의 등록된 면적 전체를 일단지로 보고 감정평가하되, 토지에 화체되지 아니한 건물, 구축물, 기계, 기구 등(골프장 안의 클럽하우스, 창고, 오수처리시설 등을 포함한다)의 가액은 포함하지 아니한다. 이 경우 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장으로 구분되어 있을 때에는 각각 일단지로 구분하여 감정평가한다. ② 제1항은 경마장 및 스키장시설, 그 밖에 이와 비슷한 체육시설용지나 유원지의 감정평가에 준용한다.
2) 거래사례비교법
해당 골프장과 가치형성요인이 유사하고 비교가능성이 높은 골프장의 거래사례가 포착된 경우에 적용할 수 있으며 해당 거래사례를 기준으로 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 홀의 수, 명성 등을 고려하여 감정평가한다.
3) 원가법
개발지와 원형보존지의 표준적 공사비 및 부대비용을 기준으로 하여 원가법으로 감정평가할 수 있으며 토지에 화체되지 아니한 건물, 구축물, 수목(조경수), 기계, 기구 등의 가액은 포함하지 아니한다.
4) 수익환원법
골프장의 전체 순수익에서 토지 이외의 건물, 구축물에 귀속되는 수익을 제외한 토지만의 수익에 해당하는 부분을 추출하여 수익환원법을 적용하여 감정평가할 수 있다.
3. 감정평가방법 적용 시 유의사항
① 골프장용지를 감정평가할 때에는 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 홀의 수, 회원수, 명성 등의 제반요인을 비교요인으로 반영해야 한다. 또한 ② 골프장의 면적은 체육시설의 설치 이용에 관한 법률 시행령 제20조제1항에 따라 개발지 및 원형보전지 등 골프장으로서 등록된 면적 전체를 일단지로 하여 감정평가한다. 다만 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장 등으로 구분되어 있을 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 감정평가한다.
Ⅲ. 공공용지
1. 개념
공공용지란 도시기반시설의 설치에 이용하는 토지 및 주민생활에 필요한 시설의 설치를 위한 토지이다. 도로, 공원, 운동장, 체육시설, 철도, 하천의 부지 등이 있다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 도로, 공원, 운동장, 체육시설, 철도, 하천의 부지, 그 밖의 공공용지는 용도의 제한이나 거래 제한 등을 고려하여 감정평가한다. ② 공공용지가 다른 용도로 전환하는 것을 전제로 의뢰된 경우에는 전환 이후의 상황을 고려하여 감정평가한다.
2) 용도의 제한이나 거래제한 등을 고려
공공용지의 특성에 따라 용도의 제한이나 거래제한 등을 고려하여 감정평가한다.
3) 용도폐지를 전제로 한 감정평가
공공용지가 다른 용지로 전환하는 것을 전제로 의뢰된 경우에는 전환 이후의 상황을 고려하여 감정평가한다.
3. 감정평가방법 적용 시 유의사항
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시군관리계획으로 결정, 고시된 국공유지로서 도시군관리계획시설사업에 필요한 토지는 그 도시군관리계획으로 정하여진 목적 이외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없으므로 감정평가 시 유의하여야 한다.
Ⅳ. 사도
1. 개념
사도법 제2조에 의한 사도는 도로법에 따른 도로, 도로법의 준용을 받는 도로, 농어촌도로정비법에 따른 농어촌도로, 농어촌정비법에 따라 설치된 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 사도가 인근 관련 토지와 함께 의뢰된 경우에는 인근 관련 토지와 사도부분의 감정평가액 총액을 전면적에 균등 배분하여 감정평가할 수 있으며 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재하여야 한다. ② 사도만 의뢰된 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여 감정평가할 수 있다. 1. 해당 토지로 인하여 효용이 증진되는 인접 토지와의 관계 2. 용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적절한 감가율 3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제 26조에 따른 도로의 감정평가방법
2) 사도가 인근토지와 함께 의뢰된 경우
사도가 인근 토지와 함께 의뢰된 경우 인근토지와 사도부분의 감정평가액 총액을 전면적에 균등배분하여 감정평가할 수 있다. 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재하여야 한다. 인근토지와 사도의 가치는 각각 다를 수 있으나, 가치형성 측면에서 밀접한 관련을 갖고 있는 사도와 인근토지가 함께 의뢰된 경우에는 동일한 감정평가액 총액을 전면적에 균등 배분하여 동일한 단가로 결정할 수 있다.
3) 사도만 의뢰된 경우
(1) 해당 토지로 인하여 효용이 증진되는 인접토지와의 관계
사도만 감정평가 의뢰된 경우에는 해당 토지로 인하여 효용이 증진되는 인접토지와의 관계를 고려하여 감정평가할 수 있다. 사도 자체적인 효용은 낮지만 인접토지는 해당 사도로 인하여 효용이 증진될 수 있는 점을 고려하는 것이다.
(2) 용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적절한 감가율
용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적절한 감가율을 적용하여 감정평가할 수 있다. 사도법에 따른 용도제한, 특별한 사정이 없는 한 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없는 점 등을 고려하여 감가할 수 있다.
(3) 토지보상법 시행규칙 제26조에 따른 도로의 감정평가방법
토지보상법 시행규칙 제26조에 따른 도로의 감정평가방법을 고려하여 감정평가할 수 있다.
3. 감정평가방법 적용 시 유의사항
도로의 가치는 일반적인 경우 공용으로 이용되고 그 가치는 도로를 이용하는 토지에 이전되기 때문에 도로 자체적으로 시장가치를 가지지 못한다. 도로의 구분과 가격을 평가하는 것은 그 구분에 따라 달라지는 바 이에 유의하여 감정평가방법을 적용해야 할 것이다.
Ⅴ. 공법상 제한을 받는 토지
1. 개념
1) 토지에 관한 공법상 제한 의의
토지에 관한 공법상 제한이란 관계법령의 규정에 의한 토지이용 및 처분 등의 제한을 의미한다. 토지는 다양한 법률에 의하여 제한을 받고 있으며, 이러한 제한은 토지가치에 영향을 미치는 중요한 요인 중 하나이므로, 공법상 제한을 받는 토지의 감정평가 시 어떠한 기준에 따라야 하는지가 중요하다.
2) 공법상 제한의 유형
(1) 일반적 제한
일반적 제한이란 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 것이 아닌 경우로서 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요치 아니한 계획제한을 의미한다.
(2) 개별적 제한
개별적 제한이란 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 가하여진 경우나, 그 제한이 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 계획제한으로 특별제한이라고도 한다.
2. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 도시계획시설 저촉 등 공법상 제한을 받는 토지를 감정평가할 때(보상평가는 제외)에는 비슷한 공법상 제한상태의 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가한다. 다만, 그러한 표준지가 없는 경우에는 선정기준을 충족하는 다른 표준지 공시지가를 기준으로 한 가액에서 공법상 제한의 정도를 고려하여 감정평가할 수 있다. ② 토지의 일부가 도시계획시설 저촉 등 공법상 제한을 받아 잔여부분의 단독이용가치가 희박한 경우에는 해당 토지 전부가 그 공법상 제한을 받는 것으로 감정평가할 수 있다. ③ 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있는 토지는 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가한다. 다만, 용도지역을 달리하는 부분의 면적비율이 현저하게 낮아 가치형성에 미치는 영향이 미미하거나 관련 법령에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있는 경우에는 주된 용도지역의 가액을 기준으로 감정평가할 수 있다.
2) 공시지가기준법
공법상 제한을 받는 토지를 감정평가할 때(보상평가 제외)에는 비슷한 공법상 제한 상태의 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가한다.
3) 잔여부분의 단독이용가치가 희박한 경우
해당 토지 전부가 그 공법상 제한을 받는 것으로 감정평가할 수 있다. 잔여부분은 그 공법상 제한을 받지 않는다고 하더라도 대상토지의 상당부분 면적이 공법상 제한의 영향을 받아 잔여부분의 단독이용가치가 희박한 경우에는 대상토지 전체를 제한받는 상태대로 감정평가할 수 있도록 한 것이다.
4) 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지
원칙적으로 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가한다. 다만 가치형성이 미미하거나 관련 법령에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있는 경우에는 주된 용도지역의 가액을 기준으로 감정평가할 수 있다.
3. 감정평가방법 적용 시 유의사항
공법상 제한은 각 개별 법률에 정해진 내용에 따라 다양하다. 가장 대표적으로는 국토계획법에 의한 용도지역, 지구, 구역이 있다. 이 외에도 도로법에 의한 접도구역 등 공법상 제한의 유형은 매우 다양하다. 따라서 이러한 각각의 제한이 감정평가 대상 토지에 가하는 제한사항에 대하여 조사하여 어떻게 감정평가할 것인지 결정하여야 한다.