특수상황의 최유효이용 분석은 10점 정도 분량으로 콤팩트하게 정리해 두자. 특히 중도적 이용, 비적법적 이용, 초과토지 등의 개념과 비교 등은 잘 정리해 두면 좋을 것 같다. 감정평가 업무 영역의 확장 등과 관련해서 생각해 볼 수도 있지 않을까 생각한다. 언제나 그렇듯이, 감칙부터 읽고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 개설
감정평가는 최유효이용을 전제로 한 가치를 판정하며, 최유효이용이 되기 위해서는 법적 허용성, 물리적 채택가능성, 경제적 타당성, 최대의 생산성 조건을 충족해야 한다. 그러나 특수상황에서의 최유효이용은 현재 토지나 개량물이 4가지 요건을 충족하지 못할지라도 대상이 갖는 특수성을 반영하여 현재의 이용을 최유효이용으로 인정하게 된다. 따라서 의뢰되는 다양한 부동산의 가격을 결정하기 위해서는 특수상황에서의 최유효이용 판단이 중요하다고 할 수 있다. 즉 감정평가 시에 최유효이용 분석은 대상부동산이 어떠한 상황에 있더라도 동일하게 적용되는 것이 원칙이나 부동산의 최유효이용에 있어 특수상황이란 주변의 용도와는 일치하지 않을 수도 있는 독특한 또는 특수 목적을 지닌 토지에 대한 분석의 경우에는 특별한 고려가 필요한 것을 의미한다.
Ⅱ. 단독이용 (single use)
1. 개념
토지의 최유효이용은 주위의 용도와 일치하거나 유사한 용도가 되지만 인근지역의 용도와는 전혀 다른 데도 불구하고 최유효이용이 되는 경우가 있는데 이를 단독이용이라고 한다. 예컨대 아파트 단지 내 상가가 이에 해당한다고 할 수 있다. 따라서 단독이용의 판정은 시장수요와의 관계에서 파악한다. 즉 해당 용도에 대한 인근지역 내 수요가 충분히 있다면 주변의 표준적 이용상태와 유사하지 않더라도 최유효이용이 될 수 있다.
2. 검토
단독이용은 부동산의 개별적 때문에 인근지역의 영향이나 제약 정도가 현저히 적다고 인정되는 경우이다. 따라서 지역특성의 유사성보다는 오히려 개개 부동산의 유사성에 착안하는 것이 유용하다. 이 경우 지역개념에 구애됨이 없이 동일수급권에서 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립한다고 인정되는 사례를 채택할 필요가 있다.
Ⅲ. 중도적 이용
1. 개념
가까운 장래에 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 이용을 말한다. 일시적 이용이라고도 하는데 도심의 임시주차장, 도시 외곽의 농지 등이 이에 해당하며 재개발 혹은 재건축 지구 내의 낡은 주택 또한 이에 해당된다.
2. 내용
중도적 이용의 지속시기는 법적 허용성 측면에서 보면 유리한 규제 변경이 있을 때까지 계속될 것이며, 경제적 측면에서 보면 현재 이용의 가치가 철거비용이 고려된 나지상정의 토지가치를 상회하는 한 계속된다. 즉 새로운 용도로 전환하기까지 기존 개량물의 기여가치가 인정되는 한 기존 전체 부동산의 가치가 나지상정의 토지가치보다 크게 된다. 그러나 개량물의 기여가치가 없다면 철거가 정당화될 수 있으므로 개량물은 (-)의 가치, 즉 건부감가가 발생할 수 있다.
3. 검토
최유효이용은 여러 잠재적 이용 가운데 비교우위를 극대화하거나 비교열위를 극소화하는 방안이라 할 수 있으므로 중도적 이용 같은 소극적 이용도 현재의 법적, 경제적 상황 하에서 다른 잠재적 이용에 비해 비교우위를 극대화하거나 비교열위를 극소화하는 방안이 될 수 있으므로 최유효이용이 될 수 있다.
Ⅳ. 비최유효이용
1. 개념
비최유효이용이란 기존 개량물의 이용이 나지를 상정하였을 경우 토지의 최유효이용과 부합하지 않는 경우를 의미한다. 이는 개량물의 토지의 최유효이용과 같은 범주인 경우와 각기 다른 범주인 경우로 구분되는데 특히 개량물의 감가수정시에 유의하여야 한다. 기존의 개량물이 대상부지의 최유효이용과 같은 범주에 속하지 않는 경우 일치성의 원리를 평가하여야 함에도 유의하여야 한다.
2. 검토
① 개량물이 토지의 최유효이용과 같은 범주인 경우는 예컨대 고층아파트 지역 내 저층아파트가 이에 해당하는 바 저층아파트도 같은 범주에 속하지만 현재의 이용은 최유효이용이 아니다. 이러한 경우 저층아파트에는 물리적, 기능적 감가가 있게 된다. ② 개량물이 토지의 최유효이용과 다른 범주에 속하는 경우, 예컨대 상업지역 내 주거용 개량물이 이에 해당하는 바 이 때 주거용 건물을 최유효이용이라 할 수 없다. 이러한 경우에는 물리적, 기능적 감가 외에 경제적 감가도 있게 된다. 경제적 감가는 건물의 내적요인에 의한 것이 아니라 건물의 외적요인에 의한 감가상각으로서 외부적 감가 또는 위치적 감가라고도 한다.
Ⅴ. 비적법적 이용
1. 개념
1) 의의
비적법적 이용이란 한 때는 적법하게 설립되고 유지되던 이용이었으나, 현재는 더 이상 지역지구제의 규정에 부합되지 않는 이용을 말한다. 비적법적 이용은 주로 지역지구제의 규정이 변경됨에 따라 발생한다. 지역지구제의 규정이 변경되었을 때에는 기득권을 보호한다는 의미에서 기존 이용의 지속을 허용하는 수가 많다. 예를 들면 개발제한구역 내의 기존 주택이나 기타 구조물 같은 것이 그것이다.
2) 불법적 이용과 구별
비적접적 이용은 지역지구제의 규정에 부합되지는 않지만 법적으로 현재의 이용상태를 지속할 수 있으므로 불법적 이용은 아니다. 그러나 비적법적 이용을 확장하거나 중요한 사항을 변경하는 행위는 일반적으로 허용되지 않는다. 그리고 해당 용도로의 이용이 더 이상 지속되지 않거나 종료되었을 때에는 그와 같은 이용행위를 새로 할 수는 없다.
2. 발생원인
1) 용도지역의 변경
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 지역지구제의 하나이다. 이러한 행위제한은 부동산 가치에 매우 크게 영향을 미치는 요인이므로 어떠한 용도지역에 속해 있느냐 하는 것은 대상부동산의 가격수준과 향후 개발방향을 결정하는 핵심요소이다. 용도지역의 변경은 주로 재산권의 가치가 증가되는 방향으로 변경된다. 주거지가 상업지로 변경되는 예나, 대규모 개발사업 때문에 관리지역, 농림지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 용도가 변경되는 예이다. 그러나 용도지역 변경이 오히려 행위제한이 강하게 규제되는 경우도 있다.
2) 건폐율 및 용적률 기준 변경
건폐율 및 용적률 기준이 변경되어 원일을 제공하는 예이다. 건폐율의 규제는 대지공간의 쾌적성을 규제하는 것이고 용적률 규제는 도시의 과밀화를 막기 위해서 취하는 조처다. 이 문제는 도시계획 및 주택정책과 밀접한 연관이 있다. 과거에 주택보급률 증대를 위해 일반 지역의 용적률을 400%로 상향시킨 예나, 그 후 다시 일반주거지역의 용적률을 200%~300%로 변경시킨 사례는 용적률이 정책변화에 따라 수시로 변경됨으로써 비적법부동산이 발생할 수 있다는 것을 말해 준다.
3) 지방자치단체의 자치법규 간 차이
지방자치단체의 신구 조례 간의 충돌이지만 지방자치단체 간 통합 시나, 지방자치단체 조례 간에 충돌이 생길 수 있다.
4) 기타
기타 부수적으로 건축물의 높이, 대지면적 및 시설 측면에서 주차장, 오수처리, 승강기 등의 기준 변경 사례를 들 수 있다.
3. 최유효이용의 분석 및 평가
비적법적 이용 부동산이 적법 이용 중인 부동산보다 가격이 높은 경우가 있다. 이를 건부증가로서 토지에 귀속시키기도 한다. 그러나 해당 개량물이 없으면 더 이상 허용되지 않는 것이므로 증가분은 개량물에 귀속되어야 한다. 이 경우 증가분은 개량물의 경제적 내용연수 또는 허용기한까지의 할증분을 현가화함으로써 산정된다. 일반적으로 토지가치, 개량물가치, 그리고 할증금으로 각각 분리하여 추계한다.
4. 검토
비적법적 이용 부동산의 평가는 통상적인 평가와 다르다. 그 이유는 대상부동산이 최유효이용상태에 있지 않고, 또한 최유효이용상태에 있지 않은 원인은 행정적 또는 법률적인 요인에 기인하기 때문이다. 이것은 가격형성과정이 일반부동산과 다르기 때문이며, 이러한 특성은 대상부동산의 조사, 분석, 평가방식적용, 시산가치조정 등에서 반드시 고려해야 할 사항이다.
Ⅵ. 복합적 이용
1. 개념
하나의 부동산이 여러 용도로 할당됨으로써 최고의 효용을 발휘하는 경우를 말한다. 이는 대단위 토지를 동시에 여러 용도로 복합 사용할 수 있는 경우가 있고, 대형빌딩을 여러 용도로 복합 사용할 수 있는 경우로 나뉜다.
2. 내용
1) 하나의 계획된 개발
아파트단지는 아파트뿐만 아니라 쇼핑, 위락, 스포츠시설 등 여러 용도로 할당됨으로써 전체가치를 극대화할 수 있다. 복합레저단지의 경우도 마찬가지고 스포츠 시설뿐만 아니라 호텔 등 숙박시설이 대단위토지에 동시에 입지함으로써 시너지효과를 창출하고 있다. 이와 같은 경우를 토지의 복합적 이용을 위한 ‘하나의 계획된 개발’이라고 한다.
2) 임차인 혼합
대형빌딩이나 상업시설 개량물의 경우 여러 용도로 혼합되어야 최고의 효용을 발휘할 수 있는 사례는 쉽게 발견할 수 있다. 예를 들어 대규모 오피스텔의 경우 오피스용도 외에 은행, 식당가, 편의점 등이 있어야 편리성과 빌딩의 생산성을 높여 보다 많은 임차인을 유치할 수 있다. 이와 같이 전체 수익을 극대화하기 위해 임차인을 혼합하는 것을 임차인 혼합 전략이라 하는데 부동산 마케팅에서 중요시된다.
3. 검토
복합적 이용 부동산은 특히 최유효이용의 원칙과 내부적 기준이 되는 균형, 기여의 원칙이 중요시 된다. 각 부분의 가치는 전체에 대한 기여도로 평가되며 전체의 가치는 각 부분의 조화에 좌우된다. 이 경우 각 부분의 비용의 합이 전체 가치와 다를 수 있으며 개량물의 경우에는 구성요서 간 부조화에 따른 기능적 감가가 있을 수 있음에 유의한다. 또한 복합부동산의 구성요서 별로 구분하여 평가하는 경우, 구분평가액이 전체로서의 평가가치를 초과할 수 없는 점에 유의하여야 한다.
Ⅶ. 특수목적 이용
1. 개념
특수목적 이용 부동산이란 교회, 극장, 공공개량물과 같이 단지 하나 또는 극히 제한된 목적에만 적합하도록 건축된 부동산을 말한다. 이러한 부동산의 평가는 해당 용도에 대한 수요 여부에 따라 현재의 사용이나 가능한 대체사용 용도를 최유효이용으로 보고 평가될 수 있다. 그러나 특수목적 부동산은 단지 하나의 목적이나 제한된 용도로만 사용되므로 최유효이용을 확인하기가 어렵다.
2. 내용
1) 해당 용도에 대한 수요가 충분한 경우
해당 용도에 대한 수요가 충분하여 해당 이용이 지속될 수 있다면 개량부동산에 대한 최유효이용 분석이 수행되며 현재의 이용을 전제로 평가한다. 특수부동산은 그 효용이 특수하고 제한적이어서 교환가치의 성립이 어려우므로 사용가치로 평가되는 경우가 대부분이다.
2) 해당 용도에 대한 수요가 충분하지 않은 경우
개량물이 물리적으로나 기능적으로 쇠락하여 더 이상 충분한 서비스를 제공받지 못할 때에는 토지의 최유효이용이 현재의 이용이 아니라 잠정적 이용으로 판정되는 경우가 많다. 이런 경우 건물은 단지 잔재가치나 폐재가치밖에 지니지 못하는 경우가 많고 토지에 대한 최유효이용 분석을 수행하게 된다. 경우에 따라서는 철거비용으로 인하여 건부감가로 작용하기도 하는데 이 때 토지의 가치는 나지상정가치에서 철거비용을 차감한 값으로 평가된다.
3. 검토
1) 수요분석
특수부동산에 대한 최유효이용의 판정과 방식 적용은 시장수요에 의해 결정되므로 수요에 미치는 요인분석에 유의할 필요가 있다. 수요가 충분하여 특수부동산을 사용가치로 평가함에 있어 시장이 형성되지 않거나 유용한 시장자료가 없는 경우에는 시장가치와는 구분되는 것이므로 그 사실을 보고서에 기술해야 한다.
2) 전환가능성
해당 용도에 대한 수요가 부족한 경우에는 다른 용도로의 전환 가능성, 전환 비용, 그리고 전환 시기 등에 대한 예측이 필요하며 아울러 장래 최유효이용의 대기 과정상 할당된 현재의 이용, 즉 중도적 이용인지 여부도 분석할 필요가 있다.
Ⅷ. 투기적 이용
1. 개념
부동산의 투자는 통상 취득, 운영, 처분의 세 단계로 구분되는데 이 중 운영 단계가 없는 자금투입행위를 투기라 하며 이러한 투기 목적에 할당된 이용을 투기적 이용이라고 한다. 일반적으로 투자적 용도와 투기적 용도의 구분은 간단하지 않다. 그러나 투자용도 부동산은 투자자나 부동산의 개량방법 및 사용방법이 투기적 용도의 부동산에 비하여 구체적이고 계획적이다.
2. 투기적 이용에 대한 최유효이용 분석 방법
투기적 이용은 현재 인근지역 환경의 미성숙으로 인하여 공공편익시설 등이 입지하지는 않았지만 장래 주변 겨건 성숙으로 인해 개발을 대기하고 있는 중도적 이용과 유사한 측면이 있다. 따라서 투기적 목적에 할당된 토지는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용의 판정이 용이하지 않다. 이 경우 평가사는 특정한 용도를 미리 상정해서는 안 되며 미래의 가장 사용 가능성이 높은 이용에 대한 일반적 유형을 상정한다. 즉 특정한 최유효사용을 확인할 수 없기 때문에 평가사는 우선 토지의 잠재적 용도를 논리적으로 검토하여 잠재용도별 수요와 예상수입, 그리고 예상지출의 일반적 수준을 제시하여야 한다. 도심 외곽의 대규모 미성숙 토지를 복합레저단지로 최유효이용을 상정하는 경우와 같이 특정한 이용만을 전제로 평가하면 과대(혹은 과소)평가될 위험이 크다.
Ⅸ. 초과토지, 잉여토지
1. 초과토지 (excess land)
초과토지란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며, 건부지와 다른 용도로 분리되어 사용될 수 있으므로 건부지와는 별도로 평가되어야 한다. 건부지에 정상적으로 필요한 면적은 대상 부동산의 최유효이용에 해당되는 만큼의 토지면적이므로 초과토지 부분의 최유효이용은 건부지의 적정면적 부분과는 다를 수 있다.
2. 잉여토지 (surplus land)
잉여토지란 기존 개량물 부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이용 용도에 사용할 수 없는 토지를 말한다. 비록 대상 부지가 필요 이상으로 크다 하더라도 그것이 특정한 용도로 분리되어 사용될 수 있는 경우에는 잉여토지가 아니라 초과토지로 간주된다.
3. 검토
이와 같이 어느 정도의 면적이 초과토지인지, 잉여토지인지는 인근 유사 토지의 표준적인 이용상황이나 건폐율 그리고 도로진입 가능 여부 등에 따라 달리 판정될 수 있으므로 유의하여야 한다. 잉여토지의 경우 정상적 토지보다 낮게 평가되는 것이 당연하나 인접토지와의 합병이 가능한 경우에는 오히려 합병이익이 있을 수 있음에 유의하여야 한다.