지역분석은 감정평가에 있어 필수적인 분석이다. 부동산가격은 부동산의 효용, 상대적 희소성 및 유효수요 등의 가격발생요인에 영향을 미치는 가격형성요인(일반요인, 지역요인, 개별요인)의 영향을 받아 부단히 변동되며 이러한 과정 속에서 부동산의 특성 중 고정성과 지역성으로 인해 지역적 차원의 가격수준이 형성된다. 감정평가사는 대상부동산의 가격을 결정하기 위해 대상부동산이 속해 있는 지역의 가격형성요인을 분석하여 지역의 표준적 이용 및 가격수준을 파악해야 한다. 지역분석의 중요성은 여기에 있다. 우선, 일단 우리의 바이블인 감칙을 먼저 보자.
INDEX
Ⅰ. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고, 그 지역내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.
Ⅱ. 지역분석의 필요성 및 목적
1. 부동산의 지역성
부동산은 그 자연적, 인문적 조건의 전부 또는 일부를 공유함으로써 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 구성하고 그 지역과 상호의존, 보완관계에 있으며 그 지역내 타 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치를 점하게 되는 지역성이라는 특성을 가지게 된다. 부동산에는 이러한 지역성이 있기 때문에 지역분석이 필요한 것이다.
2. 지역특성
각 지역은 다른 지역과는 구별되는 그 지역 나름대로의 지역특성이 나타나게 되는데 이러한 지역 특성을 파악하기 위하여 지역분석이라는 절차가 필요하게 된다.
3. 지역의 변화
부동산이 속하고 있는 특정 지역은 대상부동산뿐만 아니라 그 지역내 부동산의 가격에 전반적인 영향을 미치게 되는데 이러한 지역은 고정되어 있는 것이 아니라 경제사회의 변화에 따라 항상 변화해가기 때문에 지역분석을 지속적으로 할 필요가 있다. 이를 통해 지역의 장래동향을 파악할 수도 있게 된다.
4. 상대적 위치의 파악
대상부동산이 속해 있는 인근지역뿐만 아니라 대체, 경쟁관계에 있는 유사지역과 동일수급권까지 분석을 함으로써 대상지역의 상대적 위치를 보다 명확하게 파악하기 위해서 지역분석을 하게 된다.
5. 표준적 이용의 파악을 통한 최유효이용에 대한 판정방향의 제시
지역의 특성은 그 지역의 일반적이고 표준적인 이용에 의해 구체적으로 나타나게 되며, 이러한 표준적 이용은 그 지역내 부동산의 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 된다. 이에 그 지역내 표준적인 이용을 파악함으로써 최유효이용에 대한 판정방향을 명백히 하기 위해서 지역분석을 하게 된다.
6. 가격수준의 파악을 통한 구체적인 가격의 판정에 기여
부동산의 가격은 독립적으로 형성되는 것이 아니라 지역내 다른 부동산과의 상관관계 속에서 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 이러한 지역내 일정한 가격수준을 파악함으로써 개별부동산의 구체적인 가격을 제대로 판정하기 위해서 지역분석을 하게 된다.
7. 사례자료의 수집범위 결정
지역특성이 동일 또는 유사한 지역의 범위를 명확히 함으로써 실제 감정평가에 필요한 사례자료의 수집범위와 한계를 결정하기 위해서 지역분석이라는 절차가 필요하게 된다.
Ⅲ. 지역분석의 단계
1. 인근지역의 확정
부동산의 종류마다 일단의 지역을 이루는 범위가 다르게 된다. 예컨대, 도시지역 내 주택의 경우에는 통근가능한 지역이 일단의 지역을 이루게 될 것이며, 물류센터와 같은 경우에는 수도권과 같은 보다 광역적인 지역을 하나의 지역으로 설정할 수 있을 것이다. 이러한 지역은 부동산의 종류에 따라 자료의 수집정리와 현장답사 등을 통하여 명확히 해야 한다. 이 때 인근지역의 범위를 너무 좁게 잡으면 사례자료의 선정이 어렵고, 너무 넓게 잡으면 가격수준의 파악이 어렵게 된다. 이 때 인근지역의 상대적 위치를 보다 정확하게 파악하기 위해서는 유사지역, 동일수급권도 획정해서 비교작업을 병행하여야 한다.
2. 지역요인의 분석
일반요인은 지역지향성으로 인하여 지역에 따라 그 영향의 정도가 달라지게 된다. 이에 자연적 제조건과 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 구체적으로 해당지역에서는 어떻게 달라지는지에 대한 면밀한 검토가 필요하게 된다. 이 때는 특히 해당지역의 시장상황과 시장참가자들의 거래관행 등에 초점에 맞추어 지역요인의 분석을 해나가야 한다.
3. 표준적 이용의 파악 및 가격수준의 판정
지역분석을 통하여 최종적으로 얻고자 하는 것은 바로 표준적 이용의 파악과 가격수준의 판정이다. 먼저 표준적 이용이란 대상부동산을 포함한 인근지역의 지역특성에 의한 개별부동산의 일반적, 평균적 이용을 말하는데, 지역의 특성은 그 지역 내 부동산의 일반적이고 표준적인 이용에 의해 나타나게 된다. 이러한 표준적 이용은 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 되기 때문에 중요한 의미를 지니게 되는 것이다. 한편, 가격수준이란 개개 부동산의 가격이 아니고, 지역 내 부동산의 평균적인 가격을 의미하며 실질적인 지역간의 격차를 나타내 준다. 이러한 가격수준은 지역 내 부동산의 일반적이고 표준적인 이용의 상태와 장래동향 등을 파악함으로써 확인할 수 있으며, 개개 부동산의 개별적, 구체적 가격은 이러한 가격수준에 영향을 받아서 결정되기 때문에 중요한 의미가 있다.
Ⅳ. 지역분석의 내용
1. 의의
지역분석은 인근지역의 획정, 지역요인의 분석, 표준적 이용의 파악 및 가격수준의 판정 순으로 이루어진다. 이 중에서 가장 핵심적인 부분은 바로 지역요인의 분석이라고 할 수 있다. 부동산 가격형성의 일반적 제요인은 부동산의 지역성으로 인하여 지역적 제약을 받음과 동시에 지역의 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 조건과 결합하여 다른 지역과는 차별화된 지역 내 부동산의 이용상태를 결정하고 지역의 가격수준을 형성하게 된다. 이와 같이 일반요인은 지역지향성을 가지게 되는데 이를 지역요인이라 하고 이러한 지역요인은 부동산의 용도나 유형에 따라 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 미치는 영향이 다르게 된다.
2. 지역의 종별에 따른 지역요인의 분석
1) 주거지역
주거지역에서는 주택의 쾌적성에 영향을 미치는 제반 요인에 대한 분석이 중요하게 된다. 이러한 요인들은 내용적으로 ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다.
2) 상업지역
상업지역에서는 상가의 수익성에 영향을 미치는 제반 요인에 대한 분석이 중요하게 된다. 이러한 요인들은 내용적으로 ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다.
3) 공업지역
공업지역에서는 공장의 생산성에 영향을 미치는 제반 요인에 대한 분석이 중요하게 된다. 이러한 요인들은 내용적으로 ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다.
4) 농업/임업지역
농업지역과 임업지역에서는 토지의 생산성에 영향을 미치는 제반 요인의 분석이 중요하게 된다. 이러한 요인들은 내용적으로 ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다.
5) 예정지역(후보지역)/이행지역
예정지역(후보지역)과 이행지역에서는 전환 수, 이행 후의 지역에 대한 지역요인을 중시하여 분석해야 한다. 다만, 전환, 이행의 정도, 즉 성숙도가 낮은 경우에는 전환, 이행 전의 지역을 중심으로 분석해야 한다는 사실에 유의하여야 한다.
Ⅴ. 지역분석 시 유의사항
1. 인근지역의 명확한 경계설정
부동산의 종류에 따라 인근지역의 범위는 다르게 설정된다. 이러한 인근지역은 대상부동산의 가격형성에 직접적 영향을 미치는 지역으로서 중요한 의미를 지니고 있는 바 자료의 수집정리와 현장답사 들을 통해 인근지역의 범위를 명확하게 설정하여야 한다. 이 때 인근지역의 범위를 너무 좁게 잡으면 사례자료의 선정이 어렵고, 너무 넓게 잡으면 가격수준의 파악이 어렵게 된다.
2. 일반요인의 지역지향성
일반적 제요인은 부동산의 지역성으로 인하여 지역적 제약을 받음과 동시에 지역의 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 조건과 결합하여 다른 지역과는 차별화된 지역 내 부동산의 이용상태를 결정하고 지역의 가격수준이 형성되는 지역지향성을 갖게 된다. 이에 지역분석을 함에 있어서 일반요인이 지역적 범위로 축소됨에 따라 나타나는 여러 가지 현상과 특징에 대하여 면밀하게 검토하여야 한다.
3. 동태적 분석의 필요성
대상부동산이 속한 지역과 그러한 지역의 표준적 이용 및 가격수준에 영향을 주는 지역요인은 고정되어 있는 것이 아니라 경제사회의 변화에 따라 항상 변화해가기 때문에 시계열적인 측면에서 동태적으로 지역분석을 지속적으로 행해야 한다.
4. 유사지역과 동일수급권 분석의 병행
인근지역의 상대적 위치를 보다 정확하게 파악하기 위해서는 유사지역과 동일수급권도 획정해서 비교작업을 병행하여야 한다. 또한, 실제 감정평가에 있어 사례자료의 수집범위를 넓힘으로써 평가의 정확도를 제고하기 위해서도 유사지역과 동일수급권에 대한 분석이 필요하다.
5. 부동산시장에 기반한 자료의 수집과 분석
지역분석을 제대로 하기 위해서는 인근지역 뿐만 아니라 유사지역과 동일수급권에 대한 지역요인들을 파악해야 한다. 이러한 작업은 구체적 자료의 수집과 분석을 통해 객관적으로 이루어져야 정확성과 신뢰성이 높아진다. 그리고 자료의 수집과 분석은 부동산시장의 현황과 시장참가자들의 행동, 거래상황 등을 기준으로 실증적인 것이어야 의미를 가지게 된다는 점에 유의해야 한다.