조건부 감정평가는 언제나 중요한 논점이다. 조건부 감정평가는 감칙제6조제1항 현황기준 원칙의 예외다. 감칙 제6조제1항은 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다고 명시하고 있다. 감칙 제6조제2항에 현황기준 원칙의 예외로서 1. 법령에 다른 규정이 있는 경우 2. 의뢰인이 요청하는 경우 3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다고 명시하고 있다. 1.2,3에 해당하는 구체적인 예를 반드시 암기해야 한다. 감칙, 5,6,7조는 핵심 중에 핵심이다.
INDEX
Ⅰ. 개념
조건부 평가란 감정평가법인등이 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가 하는 것을 의미한다. 조건부 감정평가에 대한 구체적인 기준을 통해 감정평가조건이 활용된다면 현실 수요에 적절하게 대응할 수 있으며, 불확실한 상황에 대한 내용을 감정평가서 사용자에게 알려 의사결정에 도움을 줄 수도 있다. 또한 감정평가조건이 명확하게 기재된 감정평가 겨로가는 추후 분쟁에서도 책임소재를 분명히 하는 데 효과가 있다.
Ⅱ. 조건부 감정평가가 가능한 경우 (감칙 제6조제2항)
1. 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우
토지보상법이나 개별법 등의 규정에 따라 감정평가를 하여야 하는 경우가 이에 해당한다. 따라서 해당 법률에 의해 감정평가를 진행하는 경우 그 법률에서 정하고 있는 방법으로 감정평가를 행해야 한다. 예를 들어 토지보상법 제70조에서 개발이익배제 등을 목적으로 규정하고 있는 공시지가선정 방법에 따라 감정평가를 해야 하는 경우는 개발이익 배제를 조건으로 하는 감정평가라고 할 수 있다.
2. 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우
의뢰인이 감정평가조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가할 것을 요청한 경우가 이에 해당한다. 예를 들어, 도시계획의 실시여부, 택지조성 및 수면매립의 전제, 불법점유의 배제, 환경의 개량, 건물의 증,개축 등을 상정하는 것과 같이 불확실한 상황에 대한 의뢰인의 요구를 검토하고 합당한 감정평가조건이라면 해당 감정평가조건을 고려한 가치로 감정평가해야 한다. 다만, 의뢰인의 감정평가조건 부가 요청은 원칙적으로 가능하지만, 감정평가법인등은 의뢰인이 제시한 감정평가조건이 가능한 조건인지 여부를 검토해야 한다. 조건 부가 가능 여부를 검토해야 하는 이유는 감정평가조건에 따라 감정평가액이 달라질 수 있으며, 의뢰인 등이 감정평가조건의 제시 없이 감정평가액만을 이용하여 제3자의 이익에 해를 끼칠 수 있으며, 감정평가조건 자체가 비합리적이거나 불법적일 수 있기 때문이다.
3. 감정평가의 목적, 대상물건의 특성에 의해 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우
1) 감정평가의 목적과 관련
국공유지 처분 평가의 경우에는 지목 및 이용상황이 구거 또는 도로부지인 토지를 인접 토지소유자 등에게 매각할 때, 현실적인 이용상황 등이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가하는 경우가 이에 해당한다.
2) 대상물건의 특성과 관련
건축허가를 받아 건축이 진행되어 완공이 임박한 건축물이 소재한 토지의 경우 통상적으로 건축주는 사용승인을 득하기 위한 공정을 진행하게 될 것이며 이는 곧바로 사용승인을 득하여 지목이 대지로 변경될 것으로 합리적으로 추측할 수 있으므로 대지를 전제로 한 토지의 감정평가가 가능할 것이다.
Ⅲ. 감정평가조건의 검토사항 (감칙 제6조제3항)
감칙 제6조제3항에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하도록 규정하고 있다. 예외적으로 부가되는 감정평가조건의 경우에도 사회적 타당성이 요구되며 이들을 검토한 결과 감정평가조건 자체가 타당하다고 인정되어도 현실적인 자료 수집 등이 군란한 경우 받아들이기 어려운 조건으로 봐야 한다. 또한 감정평가조건은 합리성과 적법성을 갖추어야 한다. 공법, 사법을 불문하고 법률상 내용에 위배되지 않아야 하며, 아울러 사회통념상 합리성을 갖추었는지를 확인하여야 한다. 감정평가조건은 사회적, 경제적, 물리적 관점에서 실현가능성이 검토되어야 하며, 실제 현실성이 희박한 경우 감정평가조건을 부가하기 어렵다.
Ⅳ. 조건불부합시 처리방법, 감정평가조건의 표시
감정평가법인등은 감정평가조건의 합리성이 없다고 판단되거나, 적법성이 결여되거나, 사실상 실현가능성이 없다고 판단되는 경우에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다. 감정평가조건이 부가된 감정평가를 할 때에는 감정평가조건의 내용, 감정평가조건을 부가한 이유, 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성의 검토사항, 해당 감정평가가 감정평가조건을 전제로 할 때에만 성립될 수 있다는 사실을 감정평가서에 분명하게 기재하여야 한다.
조건부 평가는 적용할 수 있는 부분이 너무 많다. 그만큼 중요하고, 그만큼 출제 확률이 높다는 것으로 볼 수 있다. 결국 평가는 평가주체인 감정평가사가 어떠한 기준으로 어떠한 방법을 적용해서 대상물건의 가치를 산정하는 것이 핵심인데, 조건에 따라 기준시점도 원칙인 가격조사를 완료한 날이 아닌 다른 날로 바뀔 수 있으며, 조건에 따라 기준가치도 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치로 바뀔 수 있고 조건에 따라 개별물건 평가원칙이 아닌 일괄, 구분, 부분평가로 바뀔 수 있다. 이 때, 이러한 변경된 사유에 대해서 감정평가사는 명확한 근거를 제시할 수 있어야 하며, 이런 과정이 모두 평가의 한 부분이기 때문에 조건부 평가에 대해서는 깊이 그리고 되도록 실무 기준 등에 제시된 예시 등을 대입해서 답안 구성을 해볼 필요성이 있다.