잔여건축물, 잔여지 등 ‘잔여’가 들어가는 모든 논점은 매우 매우 중요하다. 보상금증감청구소송은 그냥 매년 나온다고 생각하고 공부해야 한다고 개인적으로 생각한다.
갑은 골프장을 보유 · 운영해왔는데, 그 전체 부지 1,000,000㎡ 중 100,000㎡가 도로건설 사업부지로 편입되었고, 골프장은 계속 운영되고 있다. 위 사업부지로 편입된 부지 위에는 오수처리시설이 있었는데, 수용재결에서는 그 이전에 필요한 비용으로 1억 원의 보상금을 산정하였다. 다음 물음에 답하시오. (30점) ★★★ (1) 갑은 골프장 잔여시설이 종전과 동일하게 운영되려면 위 오수처리시설을 대체하는 새로운 시설의 설치가 필요하다고 보아 그 설치에 드는 비용 1억 5천만 원을 보상받아야 한다고 주장한다. 갑의 주장은 법적으로 타당한가? (10점) ★★★ (2) 갑은 골프장 잔여시설의 지가 및 건물가격 하락분에 대하여 보상을 청구하려고 한다. 이때 갑이 제기할 수 있는 소송에 관하여 설명하시오. (20점) |
<예시 목차>
Ⅰ. 잔여건축물의 손실과 보수비에 대한 보상
1. 문제 상황
갑의 토지 중 공익사업에 취득되는 것은 골프장의 일부부지와 오수처리시설인데, 갑은 오수처리시설을 대체하는 시설의 설치가 골프장 잔여시설의 동일한 운영 때문에 필요하다고 주장하는 바, 해당 대체시설의 설치비가 토지보상법 제75조의2 제1항의 잔여건축물의 손실과 보수비에 대한 보상에 포함될 수 있는지가 문제된다.
2. 잔여건축물의 손실과 보수비 보상의 요건
(1) 동일한 건축물의 소유자
일단의 건축물이 동일한 소유자에게 속하는 것이어야 한다. 여기서 동일한 소유자란 등기명의가 반드시 동일할 필요가 없고, 사실상 동일 소유관계이어도 무방하다.
(2) 일단의 건축물
‘일단의 건축물’이라 함은 반드시 하나의 건축물만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 여러 건축물까지 포함하는 것이라고 할 것이다(대판 1999.5.14. 97누4623).
(3) 잔여건축물
‘잔여건축물’이란 동일한 소유자에 속하는 일단의 건축물 중 일부만이 공익사업에 편입되고 남은 건축물을 말한다.
(4) 잔여건축물의 가격이 하락된 경우 또는 잔여건축물에 보수가 필요한 경우
1) 가치하락 잔여건축물
사업시행자는 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여건축물의 가격이 감소된 경우의 잔여건축물의 손실을 보상한다(토지보상법 시행규칙 제35조 제1항).
2) 보수대상 잔여건축물
(가) 사업시행자는 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여건축물에 보수가 필요한 경우의 보수비는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 보상한다(토지보상법 시행규칙 제35조 제2항).
(나) 다만, 토지보상법 시행규칙 제35조 제2항은 ‘건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용’이라고 규정하고 있으므로, 위 보수비는 ‘잔여건축물 자체에 보수가 필요한 경우’를 전제로 한 것이어서, 지장물의 대체시설 설치비 등은 위 보수비에 포함될 수 없다(서울고등법원 2015.6.12. 2013누9214).
3. 설문
대체시설의 설치비는 보수대상에 포함되지 않으므로 오수처리시설을 대체하는 새로운 시설의 설치비용을 보상해야 한다는 갑의 주장은 정당하지 않다.
Ⅱ. 지가 및 건물가격 하락분 보상에 대한 소송
1. 문제 상황
골프장의 일부부지와 오수처리시설이 공익사업에 취득됨으로써 갑의 골프장의 잔여지 및 잔여건축물의 가격이 하락하여 손실보상을 청구하려는 경우, 갑이 제기할 수 있는 소송은 먼저 토지수용위원회의 재결을 선행해야 하는지와 밀접한 관련이 있으므로 관련 토지보상법 조문의 검토와 함께 갑이 제기할 수 있는 소송의 종류를 알아본다.
2. 잔여지 및 잔여건축물 가치하락에 대한 보상
(가) 갑은 골프장의 잔여지 및 잔여건축물의 가격이 하락하여 손실보상을 청구하고 있기 때문에, 잔여지의 가치하락에 대해서는 토지보상법 제73조 제1항이 적용되고, 잔여건축물의 가치하락에 대해서는 토지보상법 제75조의 2 제1항이 적용된다.
(나) 따라서 갑은 토지보상법 제73조 제1항, 제75조의2 제1항에 따라 골프장의 잔여지 및 잔여건축물의 가치하락에 대해 손실보상을 청구할 수 있다.
3. 공익사업 준비를 위한 측량 · 조사시 발생하는 손실보상절차의 준용
(가) 토지보상법 제73조 제4항과 제75조의2 제3항은 각각 잔여지 및 잔여건축물의 가격하락에 대한 손실보상에 관해 동법 제9조 제6항 및 제7항을 준용한다고 규정한다. 손실의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정한다. 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자나 손실을 입은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지보상법 제51조에 따른 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다(토지보상법 제9조 제6항 · 제7항).
(나) 따라서 골프장의 잔여지 및 잔여건축물의 가격하락에 대한 손실보상은 수용자와 손실을 입은 갑이 협의를 하여 결정하며, 협의가 성립되지 않으면 갑은 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.
4. 소송제기 전 관할 토지수용위원회의 재결이 선행되어야 하는지 여부
(가) 판례는 「공익사업법 제73조 및 같은 법 제34조, 제50조, 제61조, 제83조 내지 제85조의 규정 내용 및 입법 취지 등을 종합하여 보면, 잔여지의 토지소유자가 사업시행자로부터 공익사업법 제73조에 따른 잔여지 가격감소 등으로 인한 손실보상을 받기 위해서는 공익사업법 제34조, 제50조 등에 규정된 재결절차를 거친 다음 그 재결에 대하여 불복이 있는 때에 비로소 공익사업법 제83조 내지 제85조에 따라 권리구제를 받을 수 있을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 봄이 상당하고, 이는 수용대상토지에 대하여 재결절차를 거친 경우에도 마찬가지라 할 것」이라고 본다(대판 2012.11.29. 2011두22587). 이러한 논리는 잔여건축물의 가치하락에 대한 보상의 경우도 동일하게 적용된다.
(나) 따라서 갑이 골프장의 잔여지 및 잔여건축물의 가치하락에 대한 손실보상에 관한 소송을 제기하기 위해서는 먼저 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여 토지수용위원회의 재결을 받아야 한다.
5. 갑이 제기할 수 있는 행정소송
(1) 항고소송과 당사자소송
① 토지수용위원회는 행정소송법상 행정청으로 수용재결(토지보상법 제34조)이든 이의재결(토지보상법 제84조)이든 행정소송법 제2조 제1항 제1호의 ‘처분 등’에 해당한다. 따라서 수용재결과 이의재결은 항고소송의 대상이 될 수 있다(다만, 토지보상법 제85조 제1항은 제소기간의 특례를 두고 있다). ② 그러나 동법 제85조 제2항은 수용재결 및 이의재결에 관한 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우에는 당해 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인인 때에는 사업시행자를, 사업시행자인 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 보상금증감청구소송을 제기할 수 있음을 규정하고 있다.
(2) 설문
(가) 갑이 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여 재결이 발령되었다면 이는 손실보상에 관한 재결이므로 토지보상법 제50조 제1항 제2호(손실보상)에 해당한다.
(나) 따라서 갑은 토지보상법 제85조 제2항에 따라 수용재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 수용자를 상대로 보상금증액청구소송을 제기할 수 있다.