임대료의 감정평가는 이론뿐만아니라 실무에서도 중요하다. 임대료의 감정평가는 실무에서 최근 몇년 계속 출제되고 있다. 실무에서 나오면 이론에서도 나올 가능성이 높지 않나 생각한다. 이미 여러번 출제가 되었기때문에 이제는 깊게, 자세히 잘 알고 있어야 한다. 부동산 고유의 특성과 연결하여 생각해두면 좋지 않을까 개인적으로는 생각한다. 감칙과 실무기준해설서는 기본이다.
INDEX
1. 개념
1) 의의
(1) 임대료 의의
임대차계약에 기초한 대상물건의 사용대가로서 지급되는 금액으로 대상물건의 원본가격의 과실에 해당한다.
(2) 실질임대료
실질임대료는 종류의 여하를 불문하고 임대인에게 지불되는 모든 경제적 대가를 말하며, 순임대료 및 필요제경비 등으로 구성된다. 이러한 실질임대료는 지불임대료뿐만 아니라 권리금 등 임대료의 선불적 성격을 갖는 일시금의 상각액과 운용익 및 보증금, 협력금 등 임대료의 예금적 성격을 갖는 일시금의 운용익까지 포함한다.
(3) 지불임대료
지불임대료는 각 지불시기에 지불되는 임대료로서 대상 부동산의 순임대료의 일부 또는 전부와 대상 부동산의 사용 수익을 위한 필요제경비 등으로 구성된다. 지불임대료는 실질임대료에서 임대료의 선불적 성격을 지닌 일시금의 운용익 및 상각액과 임대료의 예금적 성격을 갖는 일시금의 운용익을 공제하여 구한다.
2) 실질임대료의 구성
| 실질임료 | ㉢ ① 예금적 성격을 갖는 일시금의 운용익 ② 선불적 성격을 갖는 일시금의 상각액 ③ 선불적 성격을 갖는 일시금의 미상각액에 대한 운용익 | ||
| 지불임료 | ㉠ ① 각 지불시기에 일정액씩 지불되는 임료 중 순임료액 ② 부가사용료, 공익비 중 실비를 초과하는 금액 | ㉡ ① 감가상각비 ② 유지수선비 ③ 손해보험료 ④ 세금 및 공과금 ⑤ 대손준비비 ⑥ 공실 등에 의한 손실액 | |
| 순임료 | 필요제경비 |
* 지불임료 = ㉠ + ㉡ / * 실질임료 = ㉠ + ㉡ + ㉢
2. 임대료의 기준시점과 산정기간 및 실현시점
1) 임대료의 기준시점과 산정기간
임대료의 기준시점은 임대료산정 기간내의 수익의 시초시점을 기점으로 하는 것으로 그 기간의 초일이 된다. 만약에 임대료가 매월 지불하면 월의 초일, 매년 지불하면 연의 초일이 된다. 그리고 임대료의 산정기간은 1월이나 1년을 단위로 하는 것을 원칙으로 한다.
2) 임대료의 실현시점
임대료의 실현시점은 임대료 산정의 기말이다. 만약 임대료 지불시기가 실현시점과 다른 감정평가의 조건이 붙는 경우에는 실현시점을 기준으로 적정하게 수정하여 임대료를 구하여야 한다.
3. 임대료의 감정평가 시 원칙적으로 실질임대료를 구해야 하는 이유
1) 지불임대료의 문제점
지불임대료는 명목적인 임대료에 불과하고 대상물건의 정확한 용익의 대가를 표시한다고 보기 어려우며, 실질임대료가 임차인의 실질적 경제부담을 의미하기 때문이다.
2) 필요제경비 파악의 어려움
필요제경비는 대상 임대 계약의 조건 또는 구체적 상황과 관련하여 물건별로 개별성이 높아 실질임대료가 순임대료보다 중용적이며 안정적인 성격을 갖기 때문이다.
3) 순임대료산정의 어려움
순임대료는 실질임대료에서 필요제경비를 공제하여 산정하는데 실질적으로 필요경비내역의 파악과 이의 공제가 불명확성을 띠므로 임대료는 실질임대료를 기준으로 산정한다.
4) 지불임대료를 기준할 경우
지불임대료의 평가를 의뢰받은 경우 감정평가서에 지불임대료라는 것을 부가하고 실질임대료를 병기해야 한다.
4. 감정평가방법
감정평가에 관한 규칙 제 22조 (임대료의 감정평가) 감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.
감정평가 실무기준
3 임대료의 감정평가
3.1 정의
임대료 (사용료를 포함한다. 이하 같다)란 임대차 계약에 기초한 대상물건의 사용대가로서 지급하는 금액을 말한다.
3.2 자료의 수집 및 정리
임대료의 자료의 수집 및 정리는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.
3.3 임대료의 감정평가방법
① 임대료를 감정평가할 때에는 임대사례비교법을 적용하여야 한다.
② 임대료의 산정기간은 1월이나 1년을 단위로 하는 것을 원칙으로 한다.
③ 임대료는 산정기간 동안에는 임대인에게 귀속되는 모든 경제적 대가에 해당하는 실질임대료를 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 의뢰인이 보증금 등을 포함한 계약 내용에 따라 지급임대료를 산정하도록 요청할 때에는 해당 계약 내용을 고려한 지급임대료를 구하되, 감정평가서에 그 내용을 적어야 한다.