부실채권의 감정평가는 수험적으로 보면 불의타 문제라고 생각한다. 다만, 현재 경제상황이 좋지 않기때문에 시의성에 따라서 10점짜리 문제로 나올 수도 있지 않을까 하는 생각에서 정리해둔다. 부동산 경기변동과 연결하여 함께 봐두면 좋지 않을까 생각한다. 금리가 인상되면 이자율이 올라가고 이자율이 올라가면 주택 구입 시 주택담보대출을 많이 받은 소비자의 경우 이자 부담이 가중되게 된다. 이자 부담을 감당하지 못하게 되면 부실채권이 되는 것이다. 이런 현재 시장상황과 연결하여 생각하는 것이 이론을 공부할 때는 중요하다고 개인적으로는 생각한다. 여전히 감칙은 중요하다. 실무기준도 한번 봐두자.
INDEX
Ⅰ. 부실채권의 개념
1. 의의
부실채권(non-performing loan : NPL)이란 ‘통상적인 방법 및 절차만으로는 원리금 전액의 회수가 어려운 채권’을 의미한다. 사전적으로는 금융기관의 여신거래로 인하여 발생한 대출원리금, 지급보증 및 이에 준하는 채권으로서 부도 등의 사유로 정상적으로 변제되지 아니하여 회수조치나 관리방법을 강구할 필요가 있는 채권, 채무자의 경영내용, 재무상태 및 예상되는 현금의 흐름으로 보아 채권회수에 상당한 위험이 발생하였으나 발생할 우려가 있는 채권으로 정의된다.
2. 특징
① 제한된 유동화 구조조정 시장을 제외하고는 시장형성이 어려워 가격 및 거래 형성이 어렵다. ② 유동성이 적고 거래비용이 높으며 가치 평가 및 정보 분석이 어려워 관심의 대상이 되지 못하여 내재가치에 비해 현저하게 저평가된다. ③ 부실채권은 채권 기업들의 가치와 상관관계를 갖고 움직이기 때문에 분산투자이론이 적용되기 어렵다. ④ 일반적으로 부실채권 중 소액채권의 경우에는 구조조정 과정에서 의사결정에 큰 영향을 미치지 못하는 한계를 지니고 있어서 그 가치를 인정받기가 어렵다.
Ⅱ. 부실채권의 평가방법
부실채권의 평가는 감칙 제24조 유가증권 및 기업가치의 평가에 관한 규정을 근거로 수익환원법에 의하여 미래의 현금흐름을 현가화한 수익방식으로 평가하고 있다. 이는 이론상 정기적 현금흐름을 할인하여 가격을 구하는 할인현금흐름방법에 의하여 평가하며 다음의 기본적 수식으로 나타내어 진다.
Ⅲ. 부실채권 평가의 업무흐름과 주체
1. 부실채권 평가의 업무흐름
부실채권의 평가는 채권자인 은행 등의 부실채권에 의하여 감정평가사 및 회계사 등이 채권의 가치를 실질 및 명목상 평가하여 부실채권의 매입자에게 산정된 가격을 전달해주는 작업을 말한다. 부실채권의 감정평가규칙 상 수익환원법에 의하여 평가하도록 규정하고 있으나, 평가실무에 있어서는 부동상 가격의 3면성에 따라 수익환원법 외에 거래사례비교법 및 원가법으로 함께 평가하도록 요구하고 있는 경우가 많아 실제 3방식의 병용에 의하여 평가되고 있다. 부실채권의 가치평가는 보유자산에 대한 데이터분석이 끝난 다음, 자산실사 단계에서 회계법인 등의 주간사의 의뢰로 대개 감정평가법인에 의하여 수행된다.
2. 부실채권의 평가주체
부실채권에 대한 평가는 통상 채권보유자의 자유의사로서 가치평가가 이루어지는 경우도 많이 있으나 외환위기 이후에는 외국계 투자은행과 우리나라 자산관리공사가 은행 보유 NPL의 대량매입을 위한 업무수요에 따라 감정평가사의 업무영역으로 수행되고 있다. 감칙 제24조에서 주식, 채권의 평가를 의뢰받은 때에 평가가격을 결정할 기준을 제시하고 있으므로 당연히 그 업무영역 중 하나에 해당하는 것이다. 한편 부실채권을 기초로 한 파생상품 ABS, MBS, CMBS 등을 발행하는 경우에 채권보유 은행 등에서는 회계법인 등의 주간사가 직접 평가하도록 하는 경우도 있다. 결국 부실채권의 평가주체는 법령에 의한 강제평가라기보다 원채권 보유자나 주간사의 자유의사로 선정, 평가하도록 하는 임의평가사항이라 할 수 있다.
* 참고: 자산실사(due diligence)
1. 자산실사 개념
자산실사(Due diligence)란, 모든 투자의사결정과 관련된 다양한 과거, 현재, 미래의 사실을 해당투자안의 성격에 비추어 법적, 경제적, 물리적인 측면에서 조명해보고, 각종 사실을 확인, 조사하는 과정을 말한다. 자산실사는 위험분석의 일종으로 대상부동산이 갖고 있는 위험을 인지하는 과정으로 이해할 수 있다.
2. 자산실사 내용
1) 자산실사가 중요하게 대두된 이유
부동산 분야에서 자산실사업무는 2000년대에 들어 부동산의 공급과잉과 경기침체, 유효임대료의 하락, 그리고 부동산 투자의 수익성을 중시하게 되면서 중요시되었다. 실사업무는 부동산거래(특히 투자부동산), M&A, 부실채권(NPL), 비소구금융 등의 경우에 실시되고 있다. 특성화된 감정평가의 영역구축과 함께 보다 전문화된 서비스를 제공하기 위하여 부각되고 있는 업무라고 할 수 있다.
2) 자산실사의 내용
자산실사 시 실지조사의 원칙과 조사내용에 따라서 타 전문가가 실시한 조사결과 등을 활용할 수 있다. 구체적으로 가치업무와 관련하여 대상부동산의 확인, 자료의 검토 및 가치형성요인의 분석 등, 감정평가절차의 각 단계에서 감정평가의 자료수집을 실시한다. 이 외에도 평가업무영역이 확대되고 있는 M&A, 비소구금융 등의 경우 ① 부동산의 현황, 거래가격, 거래비용 ② 부동산 관련 재무자료 ③ 부동산 수익에 영향을 미치는 요소 등 다양한 사항들이 추가된다.
3. 유의사항
대상부동산의 확인, 자료의 검토 및 가치형성요인의 분석 등 감정평가절차의 각 단계에서 감정평가의 자료수집 한계, 자료의 불비 등으로 인해 명확하게 할 수 없는 사항이 있는 경우에는 평가할 때 어떻게 취급했는지 명시해야 한다. 그 때 감정평가사 스스로 한 조사 범위 및 내용을 명확히 함과 동시에 타 전문가가 한 조사 결과 등을 활용한 경우에는 해당 전문가가 조사한 범위 및 내용을 명확히 해야 한다.