부동산투자회사, 리츠에 대하여 수험적 측면에서 개인적인 의견을 말하자면, 매우 중요하다고 생각한다. 개인적으로는 S급으로 분류하고 싶다. MBS, ABS와 함께 부동산증권화의 한 유형이라는 단편적인 설명 이상의 이해가 필요하다. 부동산증권화가 가능한 이유를 부동산의 특성과 연결하여 설명도 가능하며, 부동산이 가지고 있는 고유한 특성으로 파생된 상품이기 때문에 부동산이 가지고 있는 고유한 특성에 대한 깊은 이해가 바탕이 되어 있어야 한다고 생각한다. 이러한 것들이 답안지에 현출이 된다면, 단순한 암기에 의한 답안지보다는 당연히 높은 점수를 받을 수 있지 않을까 생각한다. 일단, 감칙과 실무기준을 읽고 시작하자.
INDEX
- Ⅰ. 의의 근거
- Ⅱ. 리츠의 원리
- Ⅲ. 리츠의 유형
- Ⅳ. 리츠와 부동산펀드의 비교
- Ⅴ. 부동산투자회사법 상 REIT’s와 관련된 감정평가
- Ⅵ. REIT’s의 유용성
- Ⅶ. REIT’s 제도 도입의 기대효과와 문제점
- Ⅷ. REIT’s가 감정평가업에 미치는 영향
Ⅰ. 의의 근거
REIT’s(Real Estate Investment Trusts)란 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산을 담보로 하는 대출채권 등에 투자하여 운용한 후, 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 리츠는 부동산산업의 전문화와 투명화, 대외경쟁력 확보, 투자위험의 분산효과, 소액투자의 기회마련, 운용수익 중심의 부동산투자환경의 조성 등의 효과를 위해 2001년 부동산투자회사법이 제정되면서 본격적으로 도입되었다.
Ⅱ. 리츠의 원리
부동산투자회사는 주식을 발행하여 투자자로부터 자금을 모집한 후 그 운용수익을 주주(투자자)에게 배당금 형태로 분배하는 뮤추얼펀드 형태이다. 따라서 필요한 자금 조달 시 부채금융방식이 아닌 주식을 발행하여 자금을 조달하는 지분금융방식이며 부동산 간접투자제도이다. 투자자는 소액으로 부동산에 투자함으로써 이로 인한 일정한 투자이득을 얻는 투자방식의 원리를 갖게 된다.
Ⅲ. 리츠의 유형
투자대상에 따라 지분형, 저당형, 혼합형 리츠로 분류하며, 환매가능여부에 따라 개방형과 폐쇄형, 기한설정 여부에 따라 무기한과 기한부 리츠로 나눌 수 있다. 부동산투자회사법에서는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠로 구분하고 있다.
Ⅳ. 리츠와 부동산펀드의 비교
1. 개념
부동산의 집단적, 간접적 투자를 위한 법적수단 내지 기구를 말한다. 투자자로부터 자금을 모아 전문적 지식과 경험을 가진 펀드운용자가 부동산개발사업, 수익성부동산, PF, ABS 등에 투자하여 그에 따른 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자상품이다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 근거한다.
2. 내용
운용 특성에 따라 부동산개발회사(시행사)에 자금을 대출하는 대출형 또는 PF형 부동산펀드가 있다. 또한 업무용 상업용 부동산을 매입하거나 임대하여 발생하는 수입에 투자하는 수익형(또는 임대형), 법원이 실시하는 경매로써 상업용 부동산을 저가 매입하여 임대 매각 등의 형태로 발생되는 수익에 투자하는 경공매형, 직접개발형 등이 있다.
3. 리츠와 비교
양자는 소액으로 부동산에 투자하며 이로 인한 일정한 투자이익을 얻는 것으로 간접투자방식이라는 점에서 동일하다. 또한 저당금융이 아닌 지분금융방식으로써 부동산 실물자산이 금융상품으로 변화한 것은 동일하다. 그러나 리츠는 부동산투자회사법에 근거하고 펀드는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 근거하는 점에서 차이가 있으며 리츠는 의사결정권을 갖고 있으나 펀드는 자산운용기구에게 전적인 의사결정권이 있는 점, 상품구성 차이 등이 존재한다.
Ⅴ. 부동산투자회사법 상 REIT’s와 관련된 감정평가
1. 부동산투자회사법 상 REIT’s와 관련된 감정평가
리츠는 개별부동산에 관한 기초자산의 감정평가와 리츠의 주식에 대한 감정평가로 구분될 수 있다. 기초자산에 대한 감정평가는 현물출자 부동산 또는 부동산 취득, 처분시의 자산실사에서의 감정평가이다. 리츠의 주식에 대한 감정평가는 다수의 부동산을 보유한 부동산투자회사에 대한 평가로 주식의 산정, 합병, 양수, 해산 시의 자산평가 및 투자보고서의 작성에 대한 감정평가이다.
2. 기초자산 감정평가
1) 영업인가 관련 감정평가
부동산투자회사가 국토교통부장관의 인가를 받기 위해서는 감정평가를 의뢰하여 실시하여야 한다. 이 때 감정평가의 방법과 절차는 현물출자를 하는 재산 가액의 평가를 준용하고 있다. (부동산투자회사법 제9조제6항)
2) 현물출자 관련 감정평가
(1) 규정검토
부동산투자회사의 영업인가 또는 등록 후에 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산은 감정평가업자 둘 이상이 평가한 금액에 의한다. (부동산투자회사법 제19조제4항) 현물 출자하는 재산의 가액은 수익환원법으로 평가한다. 수익환원법 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조제3항에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가할 수 있다.(부동산투자회사법 시행령 제16조)
(2) 주방식인 수익환원법
현물출자를 하는 재산가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 가격시점에서의 평가가격을 산정하는 방법, 즉 수익환원법에 따른다.
(3) 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 경우
수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조제3항에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있는 바 거래사례비교법 또는 원가법 적용이 가능할 것이다.
3) 부동산 매매 관련 감정평가
상장된 부동산투자회사가 증권에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 둘 이상의 감정평가법인등에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 감정평가의 방법은 부동산투자회사법 제16조를 준용하는 수익환원법을 적용하되, 적용하는 것이 불합리한 재산인 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조제3항에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 대산을 평가할 수 있다.
3. 주식 발행가액 관련 감정평가
부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다. 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다고 규정하고 있다. (부동산투자회사법 제18조)
Ⅵ. REIT’s의 유용성
1. 소액투자자에게 투자기회 제공
리츠제도의 도입으로 인하여 일반 서민들도 소액자본으로 고가인 부동산의 일부를 주식형태로 보유할 수 있게 되어 부동산소유자의 형평성이 제고되며 부동산가격 상승시의 혜택을 누릴 수 있다.
2. 경제 구조조정의 수단확보
규모가 큰 기업부동산의 매매의 어려움, 기업부동산의 매매 후에도 소유지분의 일부보유가 가능하며 투자자들도 주식매각으로 인한 현금상환이 가능해진다.
3. 부동산시장의 선진화 및 외자유치의 확대
부동산의 유동화, 투자에 따른 위험성의 감소, 수익성에 근거한 선진가치 평가방식을 도입함으로써 부동산시장의 불투명성을 상당부분 해소하여 외국투자자에게 투자기회 확대를 제공한다.
4. 안정적 수익률
대규모 부동산의 일부를 주식의 형태로 소유하므로 부동산의 운용수익과 가격상승의 이득을 모두 얻을 수 있다.
5. 투자의 안전성
다른 일반주식과 비교하여 부동산관련주식은 인플레이션에 대한 보호장치가 있다. 즉 리츠회사는 부채가 거의 없는 상태에서 부동산을 소유하기 때문에 재무구조의 안전성이 높고, 리츠가 거래되는 공개시장은 일반투자자에게 투자 부동산에 대한 폭넓은 정보를 제공하므로 투자의 안전성이 높다고 볼 수 있다.
6. 유동성 보완
유동성이 결여된 부동산을 증권화하여 현금화가 쉬운 형태로 전환시킴으로써 환금성(유동성)이 용이해 진다.
7. 분산투자를 통한 위험감소
리츠회사는 부동산을 지역별, 유형별로 여러 종류의 부동산에 분산투자를 하기 때문에 이를 통해 위험을 감소시키는 역할을 한다.
Ⅶ. REIT’s 제도 도입의 기대효과와 문제점
1. 기대효과
1) 실물경제의 구조조정 지원
IMF 외환 위기 발생 후에 발생한 자산 디플레이션을 해결하고 기업 및 금융기관의 과다보유자산과 부실자산을 REITs가 매입하여 유동성 위기를 해소하였다. 또한 REITs 제도 도입으로 재무구조를 개선하여 새로운 수요 기반과 시장을 창출하여 구조조정을 촉진시킬 수 있다.
2) 부동산산업의 선진화 및 대외경쟁력 확보
REITs 제도 도입을 통해 국내 부동산업계의 대형화, 선진화를 촉진시켜 대외경쟁력을 확보하고, 부동산투자를 개인에 의한 투기적 투자에서 전문가에 의한 건전한 자산운용으로 전환하므로 부동산 자산의 수익성 제고, 부동산시장의 투명성 및 효율성을 확보하여 탈세 예방이 가능하다.
3) 일반국민에게 새로운 부동산투자 기회 제공
우리나라 부동산의 소유현상 심화로 상위 5%가 전체 사유지의 65%를 소유하고 상위 25%가 91%를 소유하고 있어 리츠 제도 도입으로 일반국민이 부동산거래에 따르는 복잡한 절차나 지식 없이도 소액자금으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공함은 물론 부동산 소유의 편중현상을 완화할 수 있다.
4) 개발사업에 대한 새로운 자금조달 수단 제공
건설회사들이 부채비율 과다 및 부실 등으로 현재 부동산 개발시장에 필요한 자금이 충분히 공급되지 못하고 있는 실정이므로 REITs 제도 도입으로 기존 금융권이 아닌 자본시장을 통하여 개발사업에 필요한 자금을 소액 투자자와 기관 투자자로부터 직접 조달할 수 있는 수단을 제공한다.
5) 자본시장 지원 및 활성화
REITs 제도 도입으로 자본시장에 안정성을 장점으로 하는 부동산 관련 투자상품을 제공함으로써 기관 투자자 및 개인에게 다양한 포트폴리오 구성기회가 확대된다.
2. 문제점
1) 부동산 투기발생 및 가격상승
부동산투자회사에 의한 부동산 투기발생 및 부동산시장 과열로 인한 가격상승에 대한 우려가 나타날 수 있다.
2) 난개발에 대한 우려
REITs 제도 도입으로 무분별한 개발사업 등으로 인한 사회적 폐해가 우려된다.
3) 투자자 손실발생에 대한 우려
부동산투자회사가 법적 요건을 충족하지 못하거나 투자자 모집에 실패할 경우 부실한 자산 운영으로 인한 투자자의 손실 발생 및 법적 요건을 갖추지 못한 유사업체들의 난립으로 인한 사회문제가 발생할 수 있다.
4) 유동자금의 부동산투자로 인한 생산자금 부족
REITs 제도는 유동자금이 부동산투자로 몰리면 생산자금이 부족해져 경기전반에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다.
Ⅷ. REIT’s가 감정평가업에 미치는 영향
1. 부동산 산업구조의 변화를 통한 전문가의 부각
REITs는 자본시장을 통한 간접투자 중심의 다양한 금융상품이 제공되어 부동산금융이 활성화되는 계기가 된다. 이에 따라 금융기관들의 각 사업별 프로젝트 파이낸싱이 활성화되어 REITs간의 위험과 역할분담을 통해 다양한 사업방식이 만들어진다. 이런 과정에서 감정평가사, 디벨로퍼, 컨설턴트, 자산운용전문가, 경매전문가, 부동산 마케팅전문가 등 전문업종이 부각될 것이다.
2. 부동산업계의 변화에 따른 가치산정방법의 새로운 틀
REITs는 회계의 투명성을 제고하기 위하여 수입과 비용의 자료를 공개함으로 REITs제도가 활성화되면 이런 자료를 활용하여 수익환원법을 토대로 한 감정평가방식이 정착하게 된다.
3. 종합부동산업으로의 이행 촉진
부동산업은 감정평가, 중개, 관리, 컨설팅, 개발 등 단편적인 서비스를 중심으로 발전하여 왔으나 서비스의 수요가 다양화되고 복잡해짐에 따라 단일기능의 서비스로서는 고객의 수용에 대처할 수도 없고 비능률적인 것이 되므로 REITs 제도의 활성화는 종합부동산업으로의 전환을 촉진시킬 것이다.
4. 감정평가 업무영역의 확대
감정평가기법의 선진화로 부동산투자회사의 기초자산의 감정평가 및 주식의 감정평가, REITs 간 인수, 합병시 의사 결정을 위한 감정평가 등 업무량이 증가할 것이다.