부동산투자에는 위험이 따른다. 위험이 있어서 수익도 있다. 위험과 수익은 바늘과 실의 관계다. 부동산투자에 있어서 위험과 수익의 관계를 잘 살펴야 한다. 위험과 수익을 측정하는 방법도 알아야 한다. 피할 수 있는 위험은 회피해야 한다. 위험없는 수익은 있을 수 없다. 인생도 똑같다. 갑자기 철학적이다. 내가 공부를 하는 이유는 인생의 리스크를 최대한 줄이고, 기회는 최대한 크게 하려는 것이다. 감칙을 읽고 시작하자. 매일매일 읽는 감칙이 수험에서 리스크를 줄여줄 것이라고 굳게 믿고 있다.
INDEX
Ⅰ. 부동산투자의 위험
1. 위험의 개념
어떤 투자의 안으로부터 얻어지게 된 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 가리킨다. 어떤 투자자로부터 얻어질 실제의 수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질 것으로 예상되거나 그 편차가 발생할 확률이 클 것으로 예상된다면 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있다. 따라서 수익률의 변동성을 나타내는 통계적 척도인 분산 또는 표준편차를 이용하여 투자위험의 크기를 측정할 수 있다.
2. 부동산에 대한 위험
1) 의의
부동산투자는 현실의 부정확성과 미래의 불확실성, 인간의 미래의 합리적 예상능력의 부족으로 투자를 시작할 때의 기대(예상)수익률과 투자사업 기간이 끝날 때의 실현수익률과의 차이가 통상적으로 발생한다고 볼 수 있다. 즉 위험이란 기대수익률이 실현수익률과 달라지는 정도를 말하며 이것은 분산을 사용한다. 그러므로 분산이 클수록 위험이 크며, 분산이 작을수록 위험이 작다.
2) 체계적 위험과 비체계적 위험
(1) 체계적 위험
체계적 위험이란 시장의 힘에 의해서 야기되는 것으로 모든 부동산에 영향을 주는 위험으로 인간의 의지나 행태와 전혀 관련이 없이 시장의 전반적인 상황과 관련하여 야기되는 위험이다. 경기변동, 인플레이션의 악화, 이자율의 변동 등이 있으며 분산 불가능한 위험, 시장위험 또는 포트폴리오 위험이라고 하기도 한다.
(2) 비체계적 위험
개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 것으로 투자대상을 다양화하여 분산투자함으로써 피할 수 있는 위험이다. 입지선정의 실패, 부동산광고의 부족으로 인한 공실의 증가, 개별기업의 특성으로 인한 위험, 부동산관리의 능력과 효율성 저하 등이 있으며 분산 가능한 위험, 개별적인 위험이라고도 한다.
(3) 체계적 위험과 비체계적 위험의 비교
| 분류기준 | 체계적 위험 | 비체계적 위험 |
| 위험발생요인 | 시장의 전반적인 상황 경기침체, 인플레이션의 악화, 이자율 상승 | 개별부동산의 특성 개별부동산에 대한 입지선정의 실패, 운영상의 위험(관리소홀, 근로자파업 등) |
| 위험발생결과 | 모든 부동산의 수익률(시장수익률)변동 | 개별부동산의 수익률 변동 |
| 포트폴리오 구성과 제거가능 여부 | 포트폴리오를 구성해도 피할 수 없는 위험 | 포트폴리오의 구성 등을 통해 피할 수 있는 위험 |
| 동의어 | 분산불가능한 위험=포트폴리오 위험=시장위험 | 분산가능한 위험=개별적 위험=특정위험 |
| 위험에 대한 보상 | 요구수익률에 할증되어 반영 | 요구수익률에 반영되지 않음 |
3. 부동산투자 위험의 분류
1) 내용연수에 따른 분류
(1) 투자전기 위험
투자전기의 위험은 투자계획을 집행하기 전의 위험으로 시장위치의 위험, 입지위험, 투자대안 결정의 위험 등이 있다. 이 단계에서 가장 관건은 최대의 불확실성 및 기동성을 확보하는 일이다. 부동산투자액이 많고 유동성이 낮은 특징때문에 이 단계의 위험은 특히 큰 위해를 초래한다. 왜냐하면 투자가 일단 개시되면 자본은 단기간 내 철퇴하기 어렵고 철퇴한다고 해도 많은 대가를 치러야 한다.
(2) 개발건설기 위험
개발건설기의 위험은 사업이 정식으로 가동되어 착공부터 준공에 이르는 단계의 위험으로 기술위험(설비고장훼손), 건설원가 통제위험, 공정진도위험, 공정질량 위험 및 관리위험(계약분쟁 등) 등이 있다.
(3) 경영단계 위험
이 단계의 위험은 두 가지가 있다. 하나는 투자경영상의 위험으로 투자계획의 안배가 부적당하고 융자계획이 주도면밀하지 못하여 초래하는 자금회전위협이다. 다른 하나는 시장 매출액위험으로 시장권역 및 가격결정, 판매방식 및 경로가 부적당하여 매출업적이 저조한 것이다.
(4) 관리단계 위험
관리단계 위험은 준공하여 사용검사를 받은 후 건물관리 단계에서 발생할 수 있는 위험이다. 관리회사 선정이 신중하지 못하고 소유자와 업무처리 관계가 부적당하면 각종 분류를 초래한다. 소유자나 사용자 입주 후 안전, 위생 등의 문제가 있는 위험이다.
2) 위험의 내용에 따른 분류
(1) 비유동성 위험
비유동성 위험이란 부동산을 현금화하기 어려운 환가의 위험을 말한다. 이는 대체로 부동산의 부채상황 능력부족으로 야기되는 부동산 소유자의 손실발생 가능성을 의미한다. 이런 점에서 부동산은 모든 자산 중 유동성이 가장 적은 것으로 분류된다.
(2) 사업상의 위험
부동산 사업자체로부터 연유하는 수익성에 관한 위험이다. 시장상황에서 유래되는 시장위험, 특정한 투자부동산으로부터 유래되는 운영위험, 부동산의 고정성 때문에 사업상 알게 되는 위험인 위치적 위험 등이 있다.
(3) 금융적 위험
부채를 이용하여 지분수익률을 증가시키는 것을 지렛대 효과라고 하는데 부채를 사용하여 투자시 지분수익률이 증가할 수 있으나 부채가 많으면 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아진다. 따라서 파산할 위험도 커지는데 이를 금융적 위험이라고 한다.
(4) 법적 위험
정부의 여러 가지 정책, 지역지구제, 토지이용규제 등의 법적 환경의 변화는 부동산투자에 대한 위험을 변화시키고, 부동산세재나 감가상각방법의 변경, 부동산의 사용이나 임대료에 관한 법령 변경, 화폐정책, 재정정책도 부동산의 수익성에 영향을 준다.
(5) 인플레이션 위험
인플레이션이 심각할 경우 그에 따른 이자부담이 커지게 된다. 이를 인플레이션 위험, 즉 일반물가상승에 미치지 못하는 부동산가격 상승은 상대적으로 부동산에 대한 구매력 위험이 증가되게 된다.
4. 부동산투자 위험의 특징
1) 다양성
부동산 투자의 전체 과정은 사회, 경제, 기술 등 각 방면과 관련되며 그 위험 역시 다양하게 표출되며 상호간의 변화 또는 복잡한 관계가 극도로 드러난다.
2) 현금화 능력성
부동산 투자는 자금의 다량, 주기의 장기성이 있으며 게다가 부동산시장은 불완전하여 현금화가 어렵다. 또 부동산은 기타 자산의 예금처럼 생각할 수 없고 국고채처럼 수시 현금화가 불가한 점이 있는 등 그 현금화 위험이 비교적 크다고 할 수 있다.
3) 보상성
부동산투자는 위험이 있기 때문에 투자자는 보통 부담하는 위험의 경제적 보상을 요구하며 그 보상은 위험 프리미엄 또는 위험의 보상 성격이 있는 것이다. 부동산 투자위험을 비롯하여 주식, 채권, 외환, 황금 및 골동품 등의 투자위험은 각각 특징이 있다.
Ⅱ. 부동산투자의 수익
1. 부동산 투자수익률의 개념
부동산 투자수익률이란 부동산에 투자된 투자자본에 대한 부동산으로부터 수익의 비율을 말한다. 부동산 투자수익률은 해당 부동산에 투자를 할 것인가 말 것인가에 대한 의사결정을 하는 데 있어 가장 중요한 결정요인이다. 투자수익률의 종류에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률 3가지가 있다.
2. 부동산 투자수익률의 종류
1) 요구수익률
(1) 의의
투자자가 투자하기 위해서 충족되어야 할 최소한의 수익률로써 외부로부터 주어진다. 해당 투자에 대한 기회비용이 되며, 투자자가 유사한 투자대안에 투자할 때 얻을 수 있는 수익률을 말한다.
(2) 내용
① 요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용(기회비용)위험 증가율이 들어 있으며 여기에서 위험은 체계적인 위험을 말한다. ② 일반적으로 투자에 대한 위험이 클수록 요구수익률은 높아진다. ③ 여러 투자대안 중 기대수익률이 동일하다면 투자는 위험이 적은 투자대안에 투자를 한다. 즉 요구수익률이 낮은 투자대안에 투자가 이루어진다. ④ 최소한의 수익률, 필수수익률, 투자에 대한 기회비용, 대안적 수익률, 목표 수익률 등으로 표현된다.
2) 기대수익률
(1) 의의
특정 투자사업에 대한 기대(예상)수입과 기대(예상)지출을 토대로 계산되는 수익률의 기댓값으로 확률을 가중치로 하여 구한 실현가능한 수익률의 가중평균의 개념에 입각하여 파악한다. 즉 특정 투자대상으로부터 투자로 인하여 기대되는 예상수익률을 말한다.
(2) 내용
① 평균수익률, 내부적 수익률, 자본의 한계효율, 투자의 한계효율, 사용가치, 투자가치, 주관적 가치 등으로 나타난다. ② 예를 들어 어떤 토지를 1억원에 구입하여 1년 후에 비용을 공제하고 1억 2천만원에 팔 수 있을 거라고 기대할 수 있다면 기대수익률은 20%이다.
3) 실현수익률
(1) 의의
실현수익률이란 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률로서 실제 수익률을 말한다. 사후 또는 역사적 수익률을 의미한다.
(2) 내용
① 부동산에 대한 투자결정 시 직접적인 관련이 없는 수익률이다. 실현수익률은 투자가 이루어진 후에야 알 수 있기 때문에 이것을 사후 또는 역사적 수익률이라고 한다. ② 예를 들어 1억원에 구입한 토지가 1년 후에 1억2천만원에 팔렸다면 이 투자의 실현수익률은 20%가 된다.
4) 기대수익률과 요구수익률의 관계
① 투자자는 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 투자를 결정한다. 즉 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우에는 투자대상부동산에 투자를 하게 된다. 반대로 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우에는 투자대상부동산에 투자를 하지 않는다. ② 시장이 균현을 이룰 경우 양자는 동일해진다. 기대수익률 보다 요구수익률이 크면, 투자를 하지 않으므로 투자에 대한 수요가 줄어 대상부동산 가치는 하락하게 된다. 이에 따라 기대수익률은 점점 커지게 되고 결국 기대수익률과 요구수익률이 일치하는 선에서 균형을 이루게 된다.
3. 투자가치와 시장가치
1) 투자결정의 방법
투자결정의 한 방법으로 해당 투자는 투자자에게 얼마만큼의 가치가 있는지와 해당 투자는 얼마만큼의 비용이 들 것인가를 비교하게 된다. 즉 투자가치는 투자자가 특정의 투자목적을 위하여 특정부동산에 기꺼이 지불할 수 있는 최대한의 금액이다. 이 투자가치가 시장가치보다 크면 투자를 하려고 하지만, 투자가치가 시장가치보다 작으면 투자를 하려고 하지 않을 것이다.
2) 부동산의 투자가치
장래 기대되는 세후현금수지가 변함이 없을 때 투자의 위험이 커지면 보다 높은 요구수익률로 할인하게 되므로 대상부동산의 투자가치는 작아진다. 반면 위험과 요구수익의 관계가 변함이 없을 때 투자부동산의 세후현금수지가 증가하면 대상부동산의 투자가치는 커진다. 즉 투자대상부동산의 투자가치는 제시가격에 순현재가치를 가산한 금액이다.
Ⅲ. 위험과 수익의 관계
1. 위험에 대한 투자자의 태도
기대수익률이 동일한 두 개의 투자대안이 있을 경우 투자자들은 대부분 덜 위험한 쪽을 선택하는데 투자자의 이러한 행동을 위험 회피적이라고 한다. 이는 사람들이 전혀 위험을 감수하려고 하지 않는다는 것을 의미하는 것은 아니며, 위험 회피적인 투자자라 할지라도 감수할 만한 유인책이 있는 위험이거나 회피할 수 없는 위험일 경우에는 기꺼이 이를 감수한다.
2. 위험과 수익의 상쇄관계
1) 의의
일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있는데, 부담하는 위험이 크면 클수록 요구하는 수익률은 커지는 이 같은 관계를 위험과 수익의 상쇄관계라고 한다. 투자자는 투자에 따른 위험에 대한 대가를 고려할 때 크게 무위험률과 위험할증률로 표현된다.
| 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상 인플레이션률 |
2) 무위험률
(1) 개념
확실한 현재를 포기하고 불확실한 미래를 선택한 것에 대한 기회비용이다. 이는 모든 투자자들이 기본적으로 요구하는 것으로 요구수익률을 구성하는 최저수익률이라고 할 수 있다. 예를 들어 정부가 보증하는 국채의 실질이자율과 같은 것이 그것이다. 무위험률은 순수한 시간가치에 대한 대가가 된다.
(2) 무위험률의 크기
무위험률은 일반경제상황과 관계가 깊다. 즉 신용의 제한, 화폐의 수급동향, 저축률, 투자율 등은 무위험률에 영향을 준다. 예를 들어 시중은행에 대한 이자율이 상승하게 되면 무위험률도 아울러 상승하게 된다.
3) 위험할증률
(1) 개념
투자자가 투자하고자 하는 개별 사업이 내포되어 있는 위험에 대한 비용이며 투자자 개인으로서 피할 수 없는 위험이 증대됨에 따라 아울러 상승한다. 이 때 증대되는 시장위험에 대한 대가를 위험할증률이라고 한다. 위험혐오도가 클수록 요구수익률선의 기울기는 가파르며, 위험혐오도가 작을수록 요구수익률선의 기울기는 완만해진다.
(2) 위험할증률의 크기
위험할증률은 시장위험에 따라서 변동한다. 그리고 투자자의 위험혐오도에 따라서 변동한다. 따라서 위험과 수익의 관계는 시간에 따라 안정적이지 못한다. 요구수익률은 장래 기대수익을 현재가치로 환원하는데 할인율로 사용된다.
4) 피셔효과
인플레이션이 예상될 때는 부동산투자에서도 저당투자자뿐만 아니라 지분투자자들도 인플레에 따른 화폐자산의 실질구매력 하락의 위험에 대한 적절한 보상이 있기를 원하므로 저당융자액뿐만아니라 저당투자액에 대한 요구수익률(명목수익률)도 그만큼 상승하게 된다. 요구수익률에는 예상되는 인플레이션율이 반영되는 것을 피셔효과라고 한다.
3. 위험과 가치의 균형
부동산의 가치란 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값이고 요구수익률은 기대수익을 현재가치로 환원하는데 사용되는 할인율이다. 요구수익률은 위험과 비례관계에 있으므로 위험이 크면 클수록 요구수익률도 커지게 되어 수익이 일정할 때 투자에 대한 위험이 높아지면 부동산의 가치는 하락하게 된다.
Ⅳ. 위험과 수익의 측정
1. 개설
위험분석에서는 통계적인 기법을 사용하여 위험과 수익을 측정한다. 따라서 부동산투자는 불확실성으로 인해 기대한 수익이 실현된 수익과 달라지는 경우가 많이 발생한다. 달라지는 정도가 클수록 불확실성은 커지고 달라지는 정도가 적을수록 불확실성은 작아진다. 이처럼 부동산에서 기대되는 소득에 대한 변동가능성을 위험으로 파악하고 있다. 일반적으로 수익성을 나타내는 지표로는 소득의 기대치, 위험을 나타내는 지표로는 표준편차를 사용한다.
2. 수익의 기대치
투자에 대해 일어날 수 있는 사상(event)에 확률을 각각 부과한 후, 이것을 가중평균하여 현금수지의 기대치를 계산하고 각 사상이 기대치에 벗어나는 정도를 계산하여 위험을 계산한다.
3. 위험의 측정
1) 분산 또는 표준편차
부동산투자에 대한 위험은 실현소득이 기대소득으로부터 달라지는 정도이다. 투자에 대한 위험은 통계학적 분산이나 표준편차로 측정된다. 자료들이 평균을 중심으로 떨어져 있는 거리를 편차라고 하고, 각 편차제곱의 평균을 분산이라고 한다. 표준편차는 분산의 제곱근이다. 표준편차가 크다는 자료의 변동성이 크다 또는 위험이 높다라고 말할 수 있다. 하지만 평균값이 클수록 표준편차가 커지는 경향이 잇어 서로 다른 자료간의 위험을 비교할 때는 주의를 기울여야 한다.
2) 변이계수
변이계수는 표준편차의 산술평균에 대한 상대적 크기를 나타내는 척도이다. 즉 사상별 기대수익률 단위당 위험도를 나타낼 때 사용한다. 변이계수는 자료간의 자료값의 차이가 큰 경우나 측정단위가 서로 다른 경우에 있어 비교를 할 때 사용한다. 여러 다른 종류의 통계집단이나 동종의 집단일지라도 평균이 크게 다를 때 산포도를 비교하기 위한 척도로 쓰이며 보통 백분율로 나타낸다.
3) 평균-분산 결정법
(1) 의의
모든 투자안들을 기대수익률과 분산의 조합으로 나타낸 후, 보다 큰 기대수익률과 작은 분산을 갖는 투자안을 선택하는 것이다. 평균, 분산의 지배원리란 위험을 회피하는 투자자들이 선호체계를 평균-분산모형에 입각하여 나타낸 투자안의 선택 기준을 말한다.
(2) 내용
① A의 기대치는 B보다 크지만, 표준편차는 B보다 작거나 같을 때는 A로 결정
(A의 기대치 > B의 기대치, 표준편차 A ≤ 표준편차 B)
② A의 기대치는 B보다 크거나 같지만, 표준편차는 B보다 작을 때는 A로 결정
(A의 기대치 ≥ B의 기대치, 표준편차 A < 표준편차 B)
③ 그러나, 경우에 따라서 평균-분산법으로 적절한 투자대안을 선택하기가 곤란할 수 있다. 예를들면 아래 표에서 보는 바처럼, 대안 D가 대안 C보다 기대치도 크고 표준편차도 큰 경우이다. 이와 같은 상황에서는 평균-분산법으로는 의사결정을 할 수가 없다. 이 때 어느 대안을 선택하느냐는 투자자가 위험을 감수하려는 정도, 추가소득에 대한 추가위험의 정도에 달려 있다. 투자대안 C에 비해 투자대안 D의 추가소득이 추가위험을 충분히 감당할 수 있다고 판단되면 투자자는 대안 D를 선택할 수도 있다. 투자결정은 위험-수익의 상쇄관계에서 개별투자자가 이것들을 어떻게 판단하느냐에 달려 있다.
| 투자대안 | 기대치 | 위험 |
| C | 1,000만원 | 141.4만원 |
| D | 1,200만원 | 160.0만원 |
Ⅴ. 위험의 조정, 처리 방법
1. 위험한 투자의 제외
위험한 투자는 가능한 투자대상에서 제외하는 것이다. 이러한 투자방법은 위험회피성향이 강한 투자자가 위험한 투자를 제외하는 전략으로 정부채권이나 정기예금에 투자하는 것을 들 수 있다. 그러나 위험추구형 투자자가 위험을 감수한다는 것은 투자자의 부를 감소시킬 수도 있지만 증폭시킬 수도 있다. 위험에는 부정적인 효과만 있는 것이 아니라 위험을 감수한 대가로서 높은 수익을 보장해 주기도 한다.
2. 투자위험조정 방안
1) 기대수익률을 가능한 낮게 예상하는 보수적 예측방법
투자대상으로부터 예측되는 투자수익을 가능한 한 낮게 추계하는 방법이다. 즉 투자수익을 최대, 중간, 최소로 추계하고 그 중에서 최소의 기대수익률이 요구수익률 넘으면 투자하는 전략이다. 이와 같은 위험처리 전략은 투자추계를 하향편의함으로써 미래에 발행할지도 모를 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정을 전제로 하고 있다. 그러나 이는 위험을 회피할 수는 있을지언정 투자자들의 투자목적이 부의 극대화라고 했을 때 이를 달성하기 어렵다고 할 수 있다.
2) 위험조정할인율(요구수익률)을 높게 적용시키는 방법
장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것으로 투자에 대한 요구수익률을 결정하는 데 있어서 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 그만큼 위험할증률을 더해 가는 방법이다. 이 방법은 현재 널리 쓰이고 있는 것은 현금수지의 변동가능성을 계량화하기 쉽고 측정된 결과를 비교적 편리하며 개념적으로 우수한 접근방법이기 때문이다. 위험을 조정하기 위한 값으로 과연 얼마를 부과할 것인가의 문제점이 있다. 위험이 시간에 따라 일정한 비율로 증가한다고 가정하는 데 있다. 이것은 매기간의 위험이 똑같은 것을 의미한다.
3) 민감도 분석
위험의 내용이 산출결과에 어떠한 영향을 미치는가를 파악하는 데 사용되는 방법이다. 민감도 분석이란 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 산출결과가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법이다. 즉 임대료, 영업비, 공실률, 감가상각방법, 보유기간, 가치상승 등의 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 변화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는지에 의해 위험을 분석, 조정하는 방법이다.
3. 분산투자(투자대상의 다양화)
포트폴리오 투자전략에 의한 투자방안으로 투자자금을 한 가지 투자대안에만 집중하지 않고 여러 자산에 분산투자를 함으로써 기대수익률은 감소시키지 않으면서 위험을 감소시키는 분산효과를 추구할 수 있다.
4. 듀 딜리젼스(Due Diligence)
듀 딜리젼스란 잠재적 투자수요자 또는 대출자가 위험을 감소시키기 위하여 해당 부동산의 투자수익 및 가치에 영향을 미칠 금융적, 법적, 환경적 요소 등 모든 사항에 대하여 충분한 현장조사를 수행하는 자산실사를 말한다.
5. 매각전략과 최적 보유기간
국가 및 지역의 경제동향, 시장의 수급상황이나 건축양식 및 공법의 유행 등은 시간의 경과에 따라 변화함으로 부동산의 보유기간이 너무 장기간일 경우 자산가치의 손실이 발생할 수 있으므로 적당한 시점에 보유부동산을 처분하는 전략이 수립되어야 한다.
6. 위험의 전가
1) 임차인에게 위험의 전가
미래에 임대재산의 관리비, 재산세 등의 상승이 발생할 경우 임차인이 부담하는 조건으로 임대차계약을 한다. 또는 물가상승률만큼 임대료가 인상되도록 임대차계약을 함으로써 임대수익의 실질가치가 하락할 위험을 임차인에게 전가시킨다.
2) 보험 및 보증
자연재해나 건물의 붕괴 및 화재 등에 따른 손실을 보장하는 손해보험, 소유권 등의 하자에 대비하는 권원보험, 기타 보증을 사전에 약정하여 둔다.
3) 수급인에게 위험전가
개발투자의 경우 개발비용의 상승 등 잠재적 손실의 결과를 하도급업체에 전가시키기 위하여 최대가격보증계약의 방법으로 도급계약을 맺는다.