부동산투자분석 파트는 수험목적 상 매우 중요하다고 생각한다. 부동산투자분석기법과 부동산투자 결정 시 고려사항은 꼼꼼하게 이해하고 암기하고 있어야 한다. 암기를 하지 못하면 짧은 시간에 답안지에 현출해 낼 수 없다. 부동산투자분석기법 중 특히 할인현금흐름분석법 등 수익환원법과 연계하여 생각하고 정리하자. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
- Ⅰ. 부동산투자분석의 과정
- Ⅱ. 부동산투자분석기법
- Ⅲ. 부동산투자의 결정 시 고려사항
Ⅰ. 부동산투자분석의 과정
1. 시장참여자와 투자환경
1) 지분투자자
지분투자자는 부동산투자에 대한 궁극적인 의사결정을 하는 주체이다. 지분투자자란 보통의 일반투자자를 지칭하는 말이다. 일반투자자를 특히 지분투자자라 부르는 것은 이것과 저당투자자를 구별하기 위해서이다. 타인자본을 이용할 경우 저당대부를 해 주는 대출자도 투자자금의 일부를 제공하고 있으므로 이들도 간접적으로 대상부동산에 투자를 한 셈이 된다. 따라서 간접적으로 투자를 하고 있는 대출자를 저당투자자라고 하고, 직접적으로 투자를 하는 주체를 지분투자자라고 한다.
2) 저당대출자
부동산시장의 두 번째 참여자는 저당대출자이다. 은행, 보험히사, 신탁회사, 투자기금 등이 있다. 대출자는 주로 이자수입을 목적으로 부동산시장에 참여하고 있다. 부동산투자에는 많은 자금이 소요되므로 많은 투자자들은 차입자금을 투자라고 한다. 타인자본을 이용함으로써 투자자는 자기자본의 수익률을 증대시킬 수 있다. 이것을 ‘지렛대효과’라고 한다. 지렛대효과는 투자자의 위험-수익 관계를 증폭시키는 역할을 한다. 따라서 한편으로는 투자수익률을 높이기도 하지만 다른 한편으로는 그만큼 위험도 증대시킨다.
3) 임차자
임차자는 대상부동산을 직접 점유하여 사용하는 사람이다. 임차자는 매 시간마다 일정한 임대료를 지불하고 투자자로부터 대상부동산의 일시적 사용권을 매수한다. 투자자는 임대공간에 대한 임차자 수요를 면밀히 분석할 필요가 있다. 왜냐하면 임차자들이야말로 부동산투자의 중요한 수입원이 되기 때문이다.
4) 정부
정부는 투자자, 대출자 그리고 임차자간의 상호관계에 많은 영향을 주고 있다. 정부는 부동산의 취득에서 처분에 이르기까지 투자자에게 여러 가지 제한을 가하고 있다. 그리고 대출자에 대해서도 이자율의 변동, 대출규제, 화폐정책 등으로 많은 제한을 가하고 있다. 정부의 규제 중 가장 중요한 것 중의 하나는 과세정책이다. 정부는 특정 부동산활동을 장려하기도 하고 억제하기도 한다. 정부는 과세정책이나 그 밖의 수단을 통하여 투자부동산의 가치에 많은 영향을 주고 있다.
2. 부동산투자결정의 과정
1) 부동산결정의 개념
① 투자란 장래 기대되는 수익을 위해 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 현재에 관한 사항은 잘 알려져 있지만 미래에 대한 사항은 대체적으로 잘 알려져 있지 못하다. 투자결정이란 불확실한 미래를 위하여 확실한 현재를 희생할 것인가를 선택하는 행위이다. ② 부동산투자에 대한 대가는 보유시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득(income gain)과 처분시에 예상되는 자본이득(capital gain)의 형태로 나타난다. 부동산투자결정은 보유와 처분시에 예상되는 이 같은 수입과 지출을 비교함으로써 이루어진다.
2) 부동산투자결정의 단계
(1) 투자의 목적 파악
투자자의 목적이 무엇인가를 파악한다. 여기서 투자자라 하면 일반적으로 지분투자자를 가리킨다. 부동산투자자들은 여러 가지 목적을 가지고 있다. 현금수입, 인플레이션 헷지, 부동산가치의 상승, 후손들을 위한 배려 등 여러 가지가 있을 수 있다. 그러나 일반적으로 투자자의 목적은 일단 ‘부의 극대화’에 있다고 가정한다. 투자자의 목적을 이렇게 가정하는 것은 관련 이론이나 모형을 정립하는 데에 편리성이 있다.
(2) 투자환경 분석
투자결정이 이루어지는 투자환경을 분석한다. 부동산투자환경에는 부동산시장 상황뿐만이 아니라 투자에 영향을 주는 법적, 금융적, 세제적 환경도 포함된다. 이 과정에서 부동산투자자는 여러 전문가들의 도움을 받을 수 있다. 이들은 부동산투자결정의 전 과정에 걸쳐 전문적인 서비스를 제공한다.
(3) 부동산투자에 대한 비용과 편익 분석
부동산투자로부터 기대되는 비용과 편익을 분석한다. 비용과 편익은 여러 가지로 측정될 수 있다. 하지만 가장 흔히 쓰이는 것은 화폐적 척도에 의한 측정, 즉 현금흐름에 의한 측정이다. 현금흐름은 투자의 성격에 따라 달라진다. 투자대상에 따라 현금수입과 지출이 여러 해에 걸쳐 계속되는 것이 있으며 단 한번에 그치는 것도 있다. 투자로부터 발생하는 현금흐름을 어떻게 측정하느냐 하는 것은 투자결정과정에 있어 매우 중요한 문제가 된다.
(4) 투자준거를 적용하여 투자의 타당성 분석
분석된 현금흐름에 투자준거를 적용하여 투자의 타당성을 판단한다. 투자준거란 투자대상의 채택가능성을 결정하는 기준을 의미한다. 여기에는 단순한 어림셈법에서부터 복잡한 할인현금흐름모형에 이르기까지 여러 가지가 있다.
(5) 분석결과를 토대로 투자여부 최종 결정
이상의 분석결과를 토대로 투자 여부를 최종적으로 결정한다. 투자결정을 판단하는 근거로는 기대수익률과 요구수익을 비교하거나 투자가치와 시장가치를 비교하는 것이다. 전자의 경우 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 투자를 채택하고, 기대수익률이 요구수익률보다 낮으면 투자를 기각하는 것이다. 그리고 후자의 방법은 투자가치가 시장가치보다 작으면 투자를 기각하고 투자가치가 시장가치보다 크면 투자를 채택하는 것이다.
3. 현금흐름의 측정방법
부동산투자분석에서 가장 중요한 것은 투자로부터 예상되는 수입과 지출을 정확하게 추계하는 것이다. 현금흐름의 예측은 대상부동산의 전 기간에 걸쳐 행해지는 것이 아니라, 투자자가 대상부동산을 운영하게 될 예상보유기간에 국한하여 행해진다. 투자자는 대상부동산에 관한 과거의 자료나 기타 시장자료의 분석을 토대로 투자로부터 기대되는 수입과 지출에 대한 추계를 한다. 투자자의 이같은 추계과정을 부동산투자분석이라고 한다.
Ⅱ. 부동산투자분석기법
1. 개설
자본예산기법은 회수기간법, 회계적이익률법, 순현가법, 내부수익률이 있는데 회수기간법과 회계적이익률법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는 방법으로 전통적 분석기법이라고 하고, 순현가법과 내부수익률법은 화폐의 시간적 가치를 고려한 방법으로 할인현금흐름분석법이라고 한다. 투자안의 경제성분석방법에는 여러 가지가 있을 수 있으나 이상적인 평가방법이 되기 위해서는 아래와 같은 네 가지 조건을 갖추어야 한다.
① 측정된 모든 현금흐름을 고려하여야 한다.
② 적절한 할인율을 사용하여 화폐의 시간가치를 반영하여야 한다.
③ 가치의 가산원칙을 따라야 한다.
④ 기업의 가치를 극대화할 수 있는 투자안을 선택할 수 있어야 한다.
2. 할인현금흐름분석법(DCF)
1) 개념, 분석절차
(1) 의의
할인현금흐름분석법이란 장래 기대되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 결정하는 방법을 말한다. 할인현금흐름분석법은 다시 순현가법과 내부수익률법으로 나누어진다.
(2) 분석절차
① 투자로부터 예상되는 장래의 수입과 지출을 추계한다. 현금유입에는 부동산의 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라, 처분시의 지분복귀액도 포함된다. 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.
② 추계된 현금흐름의 위험을 평가한다. 위험도 대상부동산과 비교부동산의 자료를 비교, 분석하여 평가된다.
③ 평가된 위험을 근거로 위험조정할인율을 결정한다. 전 단계에서 평가된 위험을 근거로 하여 적절한 위험조정할인율을 결정한다. 위험조정할인율이 바로 투자자의 요구수익률이 된다.
④ 위험조정할인율로 미래의 현금흐름을 할인한다.
⑤ 분석된 자료를 토대로 투자 여부를 결정한다. 최종적인 투자결정은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 서로 비교하거나, 기대수익률과 요구수익률을 서로 비교함으로써 이루어진다.
2) 순현가법(Net Present Value method)
(1) 의의
순현가(NPV)란 부동산투다에 투입되는 비용의 현가합과 창출되는 수익의 현가합의 차이를 의미하고 순현가법이란 이러한 순현가로 투자의사결정을 하는 투자분석방법을 말한다.
(2) 투자의사결정기준
① 상호 배타적 투자안의 경우 NPV값이 보다 큰 것을 선택한다.
② 상호 독립적이며, 자본조달이 무한히 가능한 경우 NPV > 0 인 모든 것을 선택한다.
③ 상호 독립적이나, 이용자본의 한계가 있는 경우 NPV > 0 인 것 중 그 값이 가장 큰 것부터 순서대로 자본동원한도까지 선택한다.
(3) 유용성 및 한계점
화폐의 시간가치를 고려한 방법으로 가치합산원칙이 성립하며 순현가의 극대화로 부동산가치의 극대화 달성가능하다는 장점이 있다. 그러나 부정확한 할인율을 사용하여 계산할 수 있고 그 결과가 비용을 명시적으로 고려하지 못한다는 점에서 다수의 평가대안이 있는 경우 투자의 우선순위를 판단하기 어렵다는 한계가 있다.
3) 내부수익률법(Internal Rate of Return mrthod)
(1) 의의
내부수익률(IRR)이란 투자에 대한 현금수입의 현재가치와 현금지출의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 순현가를 0으로 만드는 수익률을 말한다. 내부수익률이란 순현가를 0으로 만드는 내부수익률을 산정한 후 투자자의 요구수익률(기준수익률)과 비교하여 투자의사결정을 하는 분석방법이다.
(2) 투자의사결정
① 특정 투자안에 투자여부에 따라 해당 투자안의 IRR > r(요구수익률 또는 자본비용)일 때 투자한다.
② 상호 독립적이며, 일정 자본비용으로 자본조잘이 무한히 가능한 경우 IRR > 0인 모든 안에 투자한다.
③ 상호 배타적인 경우 IRR > r인 투자안 중 IRR이 가장 큰 투자안을 채택한다.
(3) 유용성 및 한계점
화폐의 시간가치를 고려하고 측정된 모든 현금흐름을 고려한다. 또한 할인율을 별도로 구할 필요가 없으며 투자자의 투자행태에 부합한다는 장점이 있다. 그러나 내부수익률로 재투자 수익률을 가정하는 것은 비현실적이며 가치 가산원칙을 따르지 않고 할인율이 변동하는 경우 투자 비교의 기준 선정에 어려움과 내부수익률을 구할 수 없는 경우, 복수의 해가 존재하는 경우가 발생한다는 한계가 있다.
4) 순현가법과 내부수익률법의 관계
(1) 독립적인 투자안에 대한 평가
순현가법과 내부수익률법은 투자결정을 위한 준거로 많이 활용된다. 독립적인 투자안 또는 단일 투자안을 평가할 때는 NPV법과 내부수익률법에 의한 투자평가의 결과가 동일하다.
(2) 종속 투자안에 대한 비교평가
이 경우에는 양 방법에 의한 투자평가 결과가 달라질 수 있다. 이는 두 투자안의 투자규모가 크게 차이가 나거나 투자수명이 다르거나 또는 두 투자안으로부터 예상되는 미래 현금흐름의 양상이 많이 다를 때 서로 다른 평가결과가 나타날 수 있다. 평가결과가 달라지는 원인은 투자안으로부터 발생하는 현금유입을 어떤 수익률로 재투자하느냐에 대한 가정이 서로 다르기 때문이다.
5) 순현가법의 우수성
(1) 재투자율
① 재투자율(reinvestment rate)에 관한 문제
순현가법이 이론적으로 내부수익률보다 우수하다. 왜냐하면 순현가법이나 내부수익률법은 둘 다 기간 중에 발생하는 수익을 당해 사업에 재투자한다고 가정하고 있지만 순현가법에서는 재투자율로 요구수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용하고 있기 때문이다. 즉 내부수익률법에서는 현금흐름을 투자자의 요구수익률로 할인하지 않는다는 것이다.
② 재투자율의 현실성
요구수익률은 유사한 투자대신에 투자할 때 얻을 수 있는 수익률이지만 내부수익률은 해당투자사업 자체에 대한 수익률일 뿐이다. 내부수익률법에서는 재투자율로 내부수익률을 사용하고 있는데, 이것은 중간투자에 대한 기회비용이나 내부수익률이라고 가정하는 것과 같다. 하지만 이 같은 가정은 현실과 부합되지 않는다. 왜냐하면 투자부동산에 대한 첫 해의 수익이 요구수익률에 미치지 못한다면 투자자는 첫해에 발생한 수익을 다른 투자대안에 투자하지, 낮은 수익률이 예상되는 대상부동산에 재투자하려고 하지 않을 것이기 때문이다.
(2) 복수의 내부수익률
내부수익률법으로 투자안을 평가할 때 투자안으로부터 예상되는 현금흐름의 양상에 따라 내부수익률이 없거나 여러 개의 내부수익률이 나타나는 경우가 있다. 기간 중에도 자금이 투입되는 사업이 비전통적 투자사업의 경우에는 자금의 투입회수에 따라 2개 이상의 내부수익률이 동시에 생기게 된다.
(3) 부의 극대화
순현가법은 모든 투자대상을 기회비용인 요구수익률로 할인한다. 각 투자대상은 투입되는 투자액에 대해 요구수익률을 충족시키고 남은 순현가분 만큼, 각각 독립적으로 투자자의 부의 증대에 기여한다. 따라서 순현가법으로 우선순위를 정했을 경우에는 투자자는 부의 극대화를 달성할 수 있다. 내부수익률법에서는 요구수익률이 아니라 내부수익률을 재할인율로 사용하고 있다. 가용자금을 투자대안의 내부수익률의 순위에 따라 투자한다고 하더라도, 이것이 반드시 부의 극대화로 연결되지는 않는다.
(4) 할인율의 변동
투자안 평가에 사용되는 할인율은 시장의 이자율 변동에 따라 달라진다. 내부수익률법에서는 내부수익률과 할인율을 비교하여 투자의 타당성을 살펴보는데 각 기간마다 할인율이 다른 경우에 비교기준을 어떤 것으로 하여야 할 것인가 하는 문제가 발생한다.
6) 수정된 내부수익률과 수익성지수
(1) 수정된 내부수익률(modified internal rate of return)
NPV법과 IRR법이 서로 다른 평가결과를 보이는 이유는 재투자수익률에 따른 가정이 원인이 된다. 따라서 투자안이 재투자수익률로 요구수익률을 사용해서 내부수익률을 구하면 NPV법과 동일한 결과를 얻을 수 있는데 이를 수정된 내부수익률(MIRR)이라고 한다. 따라서 MIRR이 큰 투자안을 선택하면 NPV법과 평가결과가 동일해진다. 다만 투자규모가 현저히 다른 경우에는 MIRR법도 상반된 분석결과를 해결할 수 없음에 유의해야 한다.
(2) 수익성지수(profitability index)
① 의의
NPV는 화폐의 시간가치가 고려된 수익과 비용의 차이로만 나타나기 때문에 투자규모가 다른 여러 투자안이 있을 때는 각 투자안의 상대적인 비교가 어렵다. 이 때 유용한 것이 수익성지수인데, 수익성지수란 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치의 비율로 투자원금 1단위가 벌어들이는 가치의 크기를 의미한다.
② 투자의사결정
PI가 1보다 크다는 것은 NPV가 0보다 크다는 것을 의미하며 이는 경제성이 있다는 것을 의미한다. 따라서 PI > 1인 상호배타적인 투자안들에 있어서는 PI가 가장 큰 투자안을, 독립적인 투자안들은 PI가 큰 순으로 투자하게 된다.
③ 유용성 및 한계점
순현가법과 달리 수익성지수법은 투자규모를 고려한 투자안들의 상대적 중요도를 고려할 수 있다. 다만 PI를 이용하여 투자안을 비교, 평가하는 것은 각 투자안에 동일한 투자금액을 중복하여 투자할 수 있다는 가정 하에 평가하는 것과 같으므로 똑같은 투자기회가 여러 번 있을 경우에만 타당하다.
3. 전통적 분석기법
1) 회수기간법
(1) 의의
회수기간이란 투자에 소요된 모든 비용을 회수하는데 걸리는 기간을 말한다. 각 투자안의 회수기간(= 투자에 소요된 비용 ÷ 투자로부터 발생하는 현금흐름)을 계산하여 보다 짧은 회수기간을 갖는 투자안에 투자결정하는 방법을 회수기간법이라고 한다.
(2) 투자의사결정기준
회수기간법에서는 투자비용을 빨리 회수할수록 좋은 투자안이므로 상호배타적인 투자안들이라면 회수기간이 가장 짧은 것을, 상호독립적인 투자안이라면 투자자가 정한 기준기간보다 짧은 투자안 순으로 선정한다.
(3) 유용성 및 한계점
회수기간법은 투자로 인한 기업의 유동성을 간접적으로 나타내주며 짧은 회수기간에 의한 투자결정은 시설 및 생산품의 진부화 위험을 덜어주는 장점이 있다. 그러나 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않으며 화폐의 시간가치를 무시하고 있고, 독립적인 투자안에 있어서 투자결정의 기준이 되는 회수기간의 설정이 주관적이라는 단점이 있다.
2) 회계적이익률법
(1) 의의
회계적 이익률법이란 투자안의 평균이익률(=연평균 순수익 ÷ 연평균 투자액)을 산출하여 투자안의 평가기준으로 삼는 방법으로 평균이익률법이라고도 한다. 연평균 순이익이란 투자기간에 발생한 순이익의 연평균수익(연평균 순이익 = 순수익 합 ÷ 투자기간)을, 연평균 투자액이란 감가상각과 잔존가치에 의해 영향을 받는 매년말 장부가치의 합의 평균(연평균 투자액 = 매년 말 장부가치의 합 ÷ 투자기간+1)을 의미한다.
(2) 투자의사결정기준
상호배타적인 투자안들이라면 투자대상의 회계적 이익률이 가장 높은 투자안을 선정하고 상호독립적인 투자안이라면 회계적 이익률이 투자자가 정한 기준수익률보다 높은 순으로 선정한다.
(3) 유용성 및 한계점
간단하고 이해하기 쉬우며 회계장부의 자료를 그대로 이용할 수 있다는 장점이 있으나 화폐의 시간가치를 고려하고 있지 않다. 즉 현금흐름을 직접 고려하지 않고 장부상의 이익을 분석대상으로 한다는 단점이 있다.
3) 어림셈법
(1) 의의
어림셈법의 유형은 크게 2가지 유형이 있다. 하나는 여러 종류의 현금흐름을 승수의 형태로 표시하는 것이며, 다른 하나는 이를 수익률의 형태로 표시하는 것이다. 전자를 승수법이라고 하고, 후자를 수익률법이라고 한다.
(2) 승수법과 수익률법
승수법
- 총소득승수 = 총투자액 / 총소득
- 순손익승수 = 총투자액 / NOI
- 세전현금흐름승수 = 지분투자액 / 세전현금흐름
수익률
- 종합환원이율 = NOI / 총투자액
- 지분배당률 = BTCF / 지분투자액
- 세후수익률 = ATCF / 지분투자액
(3) 유용성 및 한계점
할인현금흐름분석법을 투자준거로 사용하기 위해서는 여러 가지 복잡한 계산절차를 거쳐야 한다. 따라서 실무분야에서는 복잡한 할인현금흐름분석법 대신에 단순한 어림셈법을 부동산결정의 판단준거로 많이 사용되어 왔다. 그러나 한 가지 방법에 의해 계산된 비율을 다른 방법에 의해 계산된 비율과 직접 비교하기 어렵다는 단점이 있다. 따라서 어림셈법으로 투자대안의 우선순위를 결정할 때에는 방법에 따라 순위 상의 변동이 일어날 수 있고 이는 미래의 현금흐름을 할인하지 않는다는 데에서 기인한다.
4) 비율분석법
(1) 의의
일반투자자나 금융기관들이 투자위험을 평가하기 위하여, 여러 가지 비율로 현금흐름을 분석하는 방법을 말한다. 지분투자자인 일반투자자들은 직접적으로 투자에 참여하지만, 저당투자자인 금융기관은 지분투자자들에게 필요한 자금의 일부를 공급함으로써 간접적으로 투자에 참여한다. 지분투자자는 투자수익에 관심이 있지만, 저당투자자는 이자수입과 원금회수에 관심이 있다.
(2) 비율분석의 유형
- 대부비율 = 융자액 / 부동산가치
- 부채비율 = 융자액 / 지분
- 부채감당률 = NOI / DS
- 총자산회전율 = PGI / P
- OER = OE / EGI 또는 OE / PGI
(3) 유용성 및 한계점
여러 가지 비율들은 부동산투자분석에서 광범위하게 사용되고 있지만 비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계의 잘못으로 비율 자체가 왜곡될 수 있고, 주어진 비율 자체만으로 투자 준거의 기준으로 삼기 어려우며, 비율분석으로 투자판단을 할 경우에는 동일한 투자대안이라 할지라도 사용지표에 따라 결정이 다르게 나타날 수 있다는 한계점을 갖는다.
4. 기타 분석기법
1) 민감도 분석
투자효과에 대한 분석모형의 독립변수 중 하나 또는 그 이상이 변함에 따라 종속변수가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 투자기법으로 임대료, 영업비, 공실률, 감가상각방법, 보유기간, 가치상승 등과 같이 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 변화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것이다. 확률분석과 같이 엄격한 분석은 아니지만 확률분석의 적용이 곤란한 경우에는 투자분석기법으로서 매우 유용하다.
2) 확률분석
투자수익에 영향을 주는 모든 요인에 경험적 또는 주관적 확률을 부여한 후 확률 수를 이용하여 내부수익률 등의 모든 가능한 결과와 각각의 확률을 결정하는 기법이다. 이 기법은 투자분석기법으로서 매우 진전된 것이지만 각각의 요인에 확률을 부여하는 일이 매우 어렵고 독립변수의 수가 많아지거나 독립변수가 취할 수 있는 값의 수가 많아지면 계산이 복잡하다는 단점이 있다.
Ⅲ. 부동산투자의 결정 시 고려사항
1. 투자의 안전성(원금회수의 위험부담)
부동산투자의 안전성이란 투자활동에 있어서 3대 위험부담 가운데 하나로 투자를 시작할 때 획득한 자산을 사업기간 말에 처분하였을 때 투하자본(원금)을 합리적으로 회수할 수 있는 것을 말하는 것으로 처분시 자본이득이 ‘0’이상이 되어야 한다. 투자의 안전성을 “원금의 위험부담”이라고도 한다.
2. 투자의 환금성(처분의 적시성, 유동성)
투자의 환금성이란 투자활동에 있어서 3대 위험 가운데 하나로 얼마나 빠르게 현금화가 가능한가를 가르키는 것으로 부동산투자는 환금성에 있어 일반재화에 비하여 불리한 요인을 안고 있는 것은 사실이다. 부동산의 종류와 용도에 따라 다르지만 특히 불황시에 환금과정에서 상당한 손해를 보는 경우도 있다. 이 때 환금이 잘 안되거나 환금과정에서 손해를 보아야 하는 것을 “환금의 위험부담”이라고 한다.
3. 투자의 수익성(순수익산출의 확실성, 자본가치의 증대가능성)
부동산투자의 수익성이란 투자활동에 있어서 3대 위험 가운데 하나로 자산이 주기적으로 소득이득(현금수지)을 산출할 수 있는 능력을 갖거나 자산가치의 증가로 투자자에게 수익을 획득하게 하는 것을 말한다.
4. 지렛대효과의 작용
적은 지분으로 큰 투자의 효과를 발휘하는 것을 지렛대효과라고 하는데 새로운 자산에 투자하는 경우 투자자가 보유하고 있는 자금 전액을 투자하는 것보다는 일정부분을 대출받아 투자함으로써 적은 자본으로 보다 큰 효익을 누릴 수 있도록 하여야 한다.
5. 거리의 감안
부동산투자는 직접 관리나 경영을 하여야 하기 때문에 거리를 감안하여야 한다. 거리에는 시간거리, 요금거리, 실측거리, 의식거리 등이 있다. 시간거리란 교통수단의 차이에서 오는 거리이고 도시 계획에서 필수적인 고려사항이다. 그리고 요금거리란 동일한 비용으로 이동 가능한 실제거리의 비교분석을 위한 학문적, 개념적 거리이고, 실측거리란 실제로 측정된 거리이며, 의식거리는 사람들이 느끼는 감각상의 거리를 의미한다.
6. 세제면에서의 이익 또는 부담
투자대상 자산이 투자활동에서 조세상의 감면이나 낮은 세부담이 있는 경우에 그만큼 투자재로서 유리한 대상이 된다. 부동산 투자에서도 이러한 세제상의 여러 가지 문제를 고려하여 투자를 결정하여야 한다.
7. 경영관리의 부담
부동산 투자는 곧 경영관리를 전제로 하고 있기 때문에 경영관리에 대한 부담도 부동산 투자시에 고려하여야 한다.