부동산분석의 체계에는 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석, 타당성분석, 투자분석의 단계로 이루어진다. 이 단계는 계층적 체계를 가지고 있다. 따라서 상위계층에는 하위계층의 분석이 전부 포함된다. 투자분석에는 전 단계인 타당성분석, 시장성분석, 시장분석, 지역경제분석이 모두 포함된다고 할 수 있다. 우리의 바이블, 감칙을 보고가자.
INDEX
Ⅰ. 부동산분석 개념
부동산분석이란 부동산에 관련된 모든 문제를 분석하는 것을 말한다. 여기에는 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석, 타당성분석, 투자분석 등이 있다. 이런 일련의 부동산분석은 ‘지역경제분석 < 시장분석 < 시장성분석 < 타당성분석 < 투자분석’의 계층구조를 가지고 있다. 투자분석이 가장 상위계층의 분석이다. 상위계층의 분석은 하위계층의 분석을 모두 포함한다. 예를 들어 시장성분석에는 그보다 하위계층분석인 시장분석과 지역경제분석을 포함한다. 가장 상위계층분석인 투자분석에는 타당성분석, 시장성분석, 시장분석, 지역경제분석을 모두 포함한다.
Ⅱ. 부동산분석의 체계 (지 시 성 타 투)
1. 지역경제분석
지역경제분석에서는 특정 지역이나 도시의 모든 부동산에 대한 기본적인 수요요인을 분석한다. 인구, 가구, 고용, 소득, 교통망 등은 지역경제분석의 필수적 요인이다. 개발업자는 특정한 지리적 구역을 중심으로 이 같은 수요결정요인의 과거 추세를 분석하고, 이를 바탕으로 미래추계치를 예측한다.
2. 시장분석
부동산시장분석은 그 속성상 지리적 범위를 지닌다. 개발업자는 먼저 대상개발사업의 시장지역을 획정해야 한다. 시장지역의 공간적 크기는 도시 전체 지역이 될 수도 있으나 대부분의 경우는 경쟁 부동산이 위치하고 있는 지역 사회나 근린지역 정도의 수준이 된다. 시장분석이란 특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급의 상황을 분석하는 것을 말한다. 시장분석에는 시장특성에 따른 차별화와 세분화가 포함된다.
3. 시장성분석
개발업자는 자신들의 개발사업이 과연 얼마만한 시장성이 있는가를 연구해야 한다. 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 시장성분석이라고 한다. 시장성분석의 단계에서는 입지적 특성분석과 흡수분석을 진행한다.
4. 타당성분석
타당성분석이란 대상개발사업이 성공적으로 수행될 수 있을 지를 분석하는 것을 말한다. 대상개발사업의 수익성은 세후현금수지를 기준으로 판단되어야 한다. 따라서 타당성분석을 할 경우에는 앞에서 살펴 본 시장상황에 관한 것뿐만 아니라 대상개발사업의 공실률, 영업경비, 저당조건, 세금 등에 관한 것도 고려해야 한다.
5. 투자분석
투자분석에서는 전형적인 보유기간을 기준으로 매 기간의 세후현금수지와 기간 말의 세후지분복귀액을 추계한다. 그리고 위험과 수익의 상쇄관계에서 이를 평가하고 받아들일 수 있는 위험수준에서 최고의 수익을 창출하는 대안을 선택한다. 이 과정에서 투자자나 개발업자는 순현가, 내부수익률, 수익성지수 등 사업성을 평가할 수 있는 여러 가지 방법들을 사용한다. 부동산평가에서 투자분석이란 대상토지나 개량물의 여러 가지 이용 대안 중에서 최고최선의 이용을 확인하는 과정이라고 할 수 있다.
Ⅲ. 검토
부동산분석은 부동산활동 전반에 걸친 부동산 연구로써 감정평가에서도 유용하게 활용된다. 부동산분석을 5가지 유형으로 나눌 수 있으나 이와 같은 구분은 절대적인 것은 아니며 연구자에 따라 달라질 수 있음에 유의하여야 한다.