부동산문제 파트는 서설이나 결어 등에 쓰기 좋다. 일반적인 얘기를 써야할 때 필요하다. 특히 부동산이 가지고 있는 고유한 특성, 특징과 연관하여 이에 따라 파생될 수 있는 부동산문제의 특징이 무엇인지 생각해보면 좋지 않을까 생각한다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 개설
부동산정책은 부동산문제를 해결하기 위해 수립한다. 무엇이 부동산문제인가를 요약하는 것은 쉽지 않지만 오늘날 우리 사회는 주거를 위한 소유나 생업이나, 생산 소비에 필요한 정도 이상의 과다한 공간을 요구하는 데 문제가 있다. 공공정책 차원에서 부동산문제를 다루는 것은 사회의 공공재산 성격을 갖고 있기 때문이다. 부동산문제는 견해에 따라 여러 가지로 말할 수 있으나 일반적으로 토지문제, 주택문제, 국토계획 및 부동산활동의 낙후문제로 나눠 검토할 수 있다.
Ⅱ. 토지문제
1. 토지문제의 발생원인
1) 토지의 고유한 특성
토지의 부증성 부동성 뿐만 아니라 개별성에 의해 이용에 제한을 받는다. 또한 토지는 독점성이 강하고, 도시에서는 그 정도가 더욱 심하다. 수익체감의 성질이 있으나 이용이 최고도에 달할 때는 재투자 행위가 발생하여 수요에 따른 공급이 어려운 등 토지의 고유한 특성에 의해 토지문제는 발생하게 된다.
2) 인구의 원인
인구의 양적 원인으로 자연증가율, 지역 간의 이동, 양식공급 등의 문제를 들 수 있다. 인구의 질적 원인은 인구의 능력은 분배에 차이를 생기게 하기 때문에 자본주의 사회 모순의 근원이 된다. 능력이 앞선 자는 토지를 먼저 취득하고 약자는 그 획득이 어렵거나 이용이 어려워져 여러 가지 토지문제가 생긴다.
3) 인문적 원인
정치의 불량이나 경제의 발전 퇴보 등의 경제변동과 도시의 주거 집중, 지가고, 투기심리만연 등 여러 가지 사회요인의 변화와 문화진보, 국민생활방식의 변화는 토지문제의 원인이 된다.
2. 토지문제의 유형
1) 양의 부족
토지의 부족이란 수요에 비해 그 공급량이 부족한 것을 말한다. 그 부족은 물리적인 양과 용도적인 양이 있으며, 둘 다 공급량에 따라 좌우된다. 우리가 생활하고 활동하는데 필요한 양에 아무런 불편이 없다면 부족감을 느끼지 않을 것이다. 그러나 양식을 충분히 생산할 수 있을 정도의 농경지, 안식처로써 주택에 필요한 택지, 제품을 만들기 위한 공장용지 및 여가를 즐기기 위한 훌륭한 경관 등이 부족하다면 문제가 생긴다. 이는 무엇보다도 토지의 부증성에 기인하는 바가 크다. 국토가 협소하고 인구가 많은 나라일수록 토지부족문제가 심각히 대두되는 것도 그 때문이다.
2) 이용의 비효율
토지를 효율적으로 이용한다는 것은 쉽지 않다. 각종 용도지역과 여타의 행정규제, 각 획지의 개별요인, 소유자의 배타적 권리행사 등은 토지이용의 효율을 방해한다. 우리는 흔히 종전의 용도지역이었던 준농림지역의 무질서한 개발과 토지이용의 난잡함을 경험한 적이 있고 또 상업지구 내에서도 저층불량주택이나 점포를 볼 수 있는데 이러한 토지의 부적정한 이용은 지역의 균형, 안정을 방해하며 토지이용의 비효율성이라는 문제를 야기한다.
3) 지가고의 폐해
토지는 재산가치가 있는 동시에 투자재로 선호되고 있어서 지가는 쉽게 앙등하는 성질이 있다. 때문에 개인과 기업의 부 증대에 기여하지만 반대로 공간분배를 왜곡시키기도 하였으며 생산활동을 위축시키고 주거생활 등 각 부분에 심각한 부담요인으로 작용하고 있다.
4) 분배의 부적정
토지분배는 소위 역대의 토지문제였으며, 토지분배, 소유권분배 또는 그로부터 발생하는 수익의 분배가 부적절하게 이루어진 것이 그 문제의 핵심이었다. 그래서 이러한 문제로 말미암아 빈부의 격차는 더욱 현격해지고 임대차제도를 더욱 악화시켰다. 이러한 분배문제의 원인으로 토지제도의 불량과 행정제도의 불량 2가지 이유를 들고 있다.
5) 관리의 비원활
토지제도를 양호하게 유지하기 위해서는 토지를 원활하고 적당하게 관리해야 한다. 우리가 더불어 사는 생활 속에서 토지는 분규를 발생시키는 원인이 되기 때문에, 사람과 토지가 친밀한 관계를 유지하도록 그것을 잘 관리해야 한다. 관리상 문제로는 입법의 부당 및 부족과 토지행정기관의 수요에 대한 공급대책 부조화를 이유로 들고 있다.
Ⅲ. 주택문제
1. 주택문제의 발생원인
주택문제란 주택의 양적 부족과 질적 저하를 말하는데 지역 현상으로 나타난다. 이러한 문제의 발생은 주택이 상품으로서 갖는 다음과 같은 두 가지의 특수한 성격이다. 토지의 고정성, 주택시장의 비유동성 및 지역성은 특정지역 주택의 양적 부족원인이 된다. 지가상승에 따른 토지의 세분화이용은 주거의 질을 저하시킨다. 이것은 특히 도시화가 아주 급격히 진행될 때 나타난다. 도시화는 거주의 밀집화, 집단주택화를 촉진시켜, 토지를 집약적으로 이용하면서 공공이용을 위한 공간면적을 감소시킨다. 이것이 주거환경의 양부를 결정짓는다. 결국 토지이용의 집약 형태는 주거의 질적 저하라는 왜곡현상으로 이어지고 스프롤 지역과 슬럼을 발생시킨다.
2. 주택문제의 유형
1) 양의 부족
양의 부족이란 주택의 절대량 부족현상을 말하며 가구 총수에 합리적인 공가율 즉 필요공가율을 합친 필요 주택 수에 미달하는 경우에 발생한다. 이 문제는 지역별, 소득계층별, 시기별로 다르게 나타난다. 양적수요 증가요인은 인구의 증가, 핵가족화 및 1인가구 증가, 재고주택의 노후화, 공공사업 때문에 발생하는 주택의 철거 및 전용, 필요공가율의 증가, 혼인과 이혼 등이 있다.
2) 질의 수준
주택의 질적 문제란 주택가격이나 주거비에 대한 부담능력이 적어서 질적으로 낮은 수준의 주택에서 살거나 혹은 열악한 주거환경의 주생활에서 비롯되는 여러 가지 불만의 표현 형태라 할 수 있다. 이러한 문제는 국민 경제가 향상되어 가처분소득이 늘면 더 좋은 주택으로 교체하려는 욕구와 그에 따른 공급이 불균형을 이룰 때 생긴다. 우리나라는 단기간에 많은 주택을 공급하면서 질이 향상되었다. 특히 아파트를 공급하면서 일정한 기준 하에 설비 등을 갖추었고 주택건설사업자들이 다투어 질과 환경을 개선하여 질적인 면은 많이 개선되었다.
3) 주택공급의 비탄력성 및 수요자 구매력 부족
우리나라 주택의 양적 부족문제는 장기간의 공적, 사적 노력에도 불구하고 쉽게 개선하지 못했다. 늘어나는 수요자에 비해 공급이 못 미치는 것이 큰 과제였으며 더욱이 수요자의 구매력이 그에 미치지 못하는 것도 큰 문제의 하나다. 따라서 해결책은 주택공급을 원활하게 하고, 수요층의 구매력을 지원하는 것이라고 할 수 있다.
4) 관리의 낙후성
그 동안 우리는 주택의 양적 공급만을 당면과제로 삼아왔다. 그리하여 대도시에는 많은 아파트와 연립, 다세대주택이 증가하고 있다. 그러나 건축과 동시에 마련해야 하는 관리대책, 관리제도, 이론과 실무 연구를 소홀히 하였으며 그 때문에 많은 경제, 사회 손실은 물론 위험사고까지 겪고 있는 실정이다.
Ⅳ. 부동산활동의 낙후성
부동산활동은 관련제도의 미습으로 인해 아직까지 낙후되어 있다. 특히 거래질서의 문제가 대표적이다. 계속되는 사유지 및 국공유지의 부동산등기 원인무효사건, 타인의 부동산을 매매하거나 저당권을 설정하는 등 선의의 피해사건 등이 그치지 않고 있다. 또한 많은 공법상의 토지이용규제 등의 내용을 충분히 파악하지도 못하고, 부동산을 구입했다가 목적한대로 이용을 못하는 경우도 있다. 부동산활동의 낙후성은 그 외에도 많다. 이러한 문제를 해결하려면 평가, 중개, 컨설팅, 권리분석, 투자분석 등 부동산서비스업의 전문성을 강화해야 한다.
Ⅴ. 부동산문제의 특징
1. 악화성
부동산문제는 악화성이 있다. 한 번 어떤 문제가 생기면 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽고 이를 바로잡는 일이 점점 어려워진다는 뜻이다. 예컨대 주택공급을 중단하면 주택의 양적, 질적 문제가 악화된다. 지가대책을 소홀히 하면 지가가 올라서 산업, 경제, 주택공급 등이 악영향을 미치며, 토지이용의 규제를 소홀히 하면 부적절한 이용과 ‘스프롤’이 확대되고 거래질서의 확립을 위한 노력을 게을리하면 각종의 거래사고가 속출하고 범죄도 발생한다.
2. 비가역성
어떤 부동산문제가 악화되면 이를 완전한 옛 상태로 회복하기는 사회, 경제, 기술면에서 어렵다. 이를 부동산문제의 비가역성이라고 한다.
① 지가가 폭등하면 폭등한 지가수준으로 경제상태가 형성되며 가격이 잘 하락되지 않는 성질이 있다. 이를 하방경직성이라고 한다. 경제성장이 지속되는 한 이 현상도 지속된다. 따라서 이를 과거로 환원하기가 기술적으로 어렵다. 한 나라의 경제 질서가 파괴되는 결과를 초래하므로 이는 사회, 경제면에서 불가능하다.
② 도시계획, 토지이용계획, 도시개발 등을 한번 그르치면 이를 옛날로 환원하여 새로이 시작하는 것은 불가능하다. 스프롤의 경우도 마찬가지이다. 한 때 서울시의 영동(강남)개발이 실패라고 말한 적이 있지만 이를 원상태로 되돌릴 수 없었다.
③ 경작 농지의 토양을 파괴한 경우 이를 비옥한 상태, 원래대로 환원시키기 어렵다.
3. 지속성
부동산문제가 시간의 흐름과 함께 계속되어 나타나는 현상을 문제의 지속성이라고 한다.
① 주택문제에서 1가구 1주택의 양적 문제를 해결하기 어려운 것은 계속적인 수요가 증대하고 1가구 1주택을 해결한 후에도 질적 향상의 교체수요가 꾸준하고 또한 주거환경수준의 향상을 위한 요구가 그치지 않기 때문이다.
② 도시성장 및 도시기능의 진부화로 인해 파생되는 여러 가지 부동산문제는 도시문제 그 자체가 지속되는 것처럼 지속성이 있다.
③ 토지이용은 인간의 역사가 계속되는 한 중단될 수 없는 현상이며, 그로 인한 여러 가지 문제는 필연적으로 지속성을 띤다.
④ 부증성의 특성이 있는 토지의 수요증대는 수급불균형의 현상을 지속시킨다.
⑤ 부동산투자의 안정된 이익이 보장되는 한 가수요 증가는 계속된다.
4. 해결수단의 다양성
부동산문제를 해결하는 데 이용하는 수단은 세제, 금융, 주택건설, 택지개발, 토지이용, 부동산평가, 권리분석, 중개, 지가공시 및 주택가격 공시, 토지수용, 주택산업육성, 기타 많은 분야가 있다. 이를 해결수단의 다양성이라고 한다. 이는 부동산의 다양한 성격 때문이다.