부동산개발의 타당성분석이 수험적인 측면에서 중요하지 않을까 생각한다. 시사적 측면에서도 한번쯤 생각해볼 만한 키워드고 주제라고 생각한다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 부동산개발의 위험
1. 개설
부동산개발에는 개발업자가 손실을 입을 위험이 항상 존재한다. 이자율의 상승, 비용과 수익의 잘못된 추계, 기후의 악화, 시장상황의 변화 등은 개발업자의 수익성을 파괴할 수 있다. 개발사업의 수익성에 영향을 주는 위험요소들 중에는 개발업자가 통제할 수 있는 것도 있지만, 통제할 수 없는 것도 있다. 비록 어떠한 요소는 개발업자가 통제할 수 없는 위험에 속한다 하더라도 개발업자는 이것을 무시해서는 안 된다. 개발업자는 여러 가지 위험요소를 파악, 분석하여 개발사업의 의사결정에 적절히 반영해야 한다.
2. 법적위험
1) 위험의 내용
정부의 정책이나 용도지역제(zoning) 등과 같은 토지이용구제는 건축물의 종류와 건설량 등에 많은 영향을 준다. 상, 하수도, 전기, 가스, 쓰레기 등 공공서비스시설도 개발업자가 이 같은 시설을 이용할 수 없다면 이용허가를 받거나 기존의 설비를 확장, 연결하는 데에 추가적 비용을 부담해야 한다. 또한 정부의 여러 가지 제한은 개발사업을 계획하고 관계기관의 승인을 받는 데 지불해야 되는 비용을 증가시킨다. 관계기관으로부터 필요한 승인을 얻지 못할 경우에는 상당한 손실을 입을 수 있다. 예를 들어 설계비, 토양분석비, 법적 수속비 등의 손실뿐만 아니라 토지를 소유하고 있을 때에는 토지가치도 아울러 하락하는 이중손실을 볼 수도 있다.
2) 보완책
법적위험부담을 최소화하기 위한 최선의 선택은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 일이다. 그러나 개발업자는 대개 허가가 필요하고 용도변경이 가능한 토지를 찾는 것이 보통이다. 만일 그 때 필요한 인,허가를 받지 못하면 개발업자는 구입하지 않을 것이나, 이 때 출원과정에 들어간 비용 때문에 아무래도 업자는 경제적인 손실을 당하게 되는 셈이다. 또한 개발사업에 대한 공공의 여론이나 인근주민의 감정문제 등도 조심스럽게 접근되어야 하며 개발업자는 주민들과 잦은 회합을 통하여 개발사업의 본질과 개발사업이 지역에 미치게 되는 영향 등에 대한 설명과 답변을 게을리 해서는 안된다. 이 과정에서 개발업자는 문제처리에 대한 선례에는 어떠한 것이 있는지 유사개발 사계에 대한 최근의 결정은 어떤 추세에 있는지 등을 연구할 필요성이 있다.
3. 시장위험
1) 위험의 내용
부동산시장은 개발업자에게 위험을 증가시킨다. 시장은 항상 끊임없이 변화하기 때문이다. 상황에 따라서는 개발된 부동산이 매도되지 않거나, 임대되지 않을 수도 있다. 또한 매도되거나 임대된다고 하더라도 처음에 생각했던 것보다 낮은 가격으로 이루어질 수 있다. 공사기간 중의 이자율의 변화, 자재 값 급등, 노임문제 및 기후의 악조건 때문에 비용이 초과되면 비록 개발 사업이 공간수요를 만족시킨다고 하더라도 이윤가능성을 희박하게 한다. 마찬가지로 개발되고 있는 공간수요를 다른 경쟁업자에게 사업이 끝나기도 전에 빼앗겨 버린다면 개발업자는 기대한 만큼의 수익을 올릴 수 없다. 이미 건설한 공간이 임대가 안된다거나 임료가 내려가면 프로젝트가치에 영향을 미친다.
2) 보완책
시장위험 부담은 실질적인 시장조사로 감소시킬 수 있다. 개발업자가 시장성조사에서 특히 필요한 것은 변화하는 가격으로 임대하거나 매각할 수 있는 특정 곤간에 대한 추정, 조사능력이다. 시장성조사는 시장조사를 포함하며 특정 공간에 대한 일반적인 수요와 공급의 상황분석이다. 수요분석은 해당 지역의 현재 공간면적과 개발기간동안의 가능한 변화량 등을 추정해야 한다. 수요가능한 공간의 양과 이용가능한 양이 먼저 추정되면 분양하고자 하는 건물은 그 입지와 유용성에 근거하여 타 건물의 분양가나 임대료와 비교하여 분양이나 임대의 가능성을 추정하여야 한다. 시장의 수급상황을 추정할 때 주의할 일은 이자율 수준과 이 수준의 변화 가능성이다. 다른 것과 마찬가지로 이자율의 상승은 부동산 시장가치를 감소시킨다. 또한 부동산 세법의 개정도 영향을 미친다. 시장조사에는 개발할 부동산의 종류가 무엇인가도 고려하여야 한다. 그러기 위해선 타 부동산과 비교도 해야 하고 물리조건, 유용성 및 입지 등도 고려해야 한다. 이러한 조사결과는 시장에서 사업의 경쟁적 위치를 추정하는 데 유용하다.
4. 비용위험
1) 위험의 내용
개발업자가 생산된 공간에 대한 수요, 임대료, 시장가치 등을 정확하게 평가했다고 하더라도 개발사업으로부터 적정한 수익을 얻을 수 있느냐 여부는 생산에 투입된 비용에 따라 좌우되는 수가 많다. 비용을 정확하게 추계한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 인플레가 심한 시기에는 개발기간 중에도 비용이 자주 변동한다. 개발업자는 건설에 소요되는 경비뿐만 아니라 일반계약자에 대한 수수료도 지불해야 한다. 따라서 개발기간이 길수록 비용위험도 아울러 커진다.
2) 보완책
개발업자는 비용위험을 줄이기 위하여 일반계약자와 사업에 소요되는 최대가격을 명시하여 계약을 맺을 수 있다. 즉 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적 비용을 부담하지 않는 것이다. 이러한 유형의 계약을 최대가격보증계약이라고 한다.
Ⅱ. 부동산개발의 타당성분석
부동산개발의 타당성분석은 먼저 시장분석으로부터 시작되고 다음에는 개발사업에 대한 경제성분석을 실시한다. 특정한 개발사업에 대한 개발업자가 투자결정을 하기 위해 필요한 모든 정보를 제공하는 데 목적이 있는 시장분석에는 개발사업이 안고 있는 경제적, 물리적, 법률적, 사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다. 경제성분석은 시장분석의 결과 주어진 자료를 토대로 하여 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것을 의미한다. 즉 시장분석은 어떤 개발사업이 시장에서의 채택가능성을 평가하기 위해 고안된 것이라면 경제성분석은 구체적으로 개발사업의 수익성 여부를 평가하기 위해 고안한 것이다.
Ⅲ. 부동산개발의 유형
1. 이론상 분류
1) 제품규모 상 분류
(1) 단일공사개발
소량 단일공사 또는 단위공사의 개발을 말한다. 예로 단독주택 일동, 일동의 상업용 건물, 일동의 업무용빌딩, 1개의 도로 등이 있다. 개발자의 주도적 생각으로 건물을 완성하며 공사와 업무처기라 복잡하지 않다. 공사 전 과정이 타당하면 바로 시공단계로 진입하며 자금을 투입하여 계획을 완성시킨다.
(2) 건설사업적 개발
건축물 건설 외에 전기, 상수도, 하수도, 오수도 등 기반시설을 함께 공사하는 것으로 도시의 경제발전에 따라 필요한 시설과 설비가 증가하여 수요에 대응하는 개발이며, 도시가스, 통신망, 열병합 발전소 등이 예다. 이러한 시설은 엄밀한 계획이 필요하며 적절히 배치해야 하기 때문에 시공과정 상 ‘선지하 후지상’의 순서로 계획해야 한다.
(3) 구역개발
일개 구역을 개발하는 것으로 건축물은 군집된다. 일정한 구역면적이 있어야 하고, 크거나 작기도 하며 정해진 것은 아니나 일정한 규모가 있다. 아파트 주택단지 개발이 그 예이며, 몇 개의 블록을 같이 개발하기도 한다.
(4) 종합개발
종합개발은 주택, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 운동시설, 교육연구시설, 공원, 공공서비스, 공공광장 등을 1개 구역 내에 배치하는 것으로 도시 중심지의 재개발, 쇠퇴지역의 회복을 기대하는 개발 등이 있다. 이 개발은 근래 도시건설의 새로운 사조가 되었으며 장차 부동산개발에 있어서 불가피한 방향이다.
2) 개발사업의 성격상 분류
(1) 신개발
신개발은 도시지역 내의 나대지나 도시근교 지역의 토지를 개발하는 방법으로 신 구역개발이다. 도시발전이나 경제발전 수요를 만족시키기 위해 주택, 도로, 공공시설 등의 시설을 건설하는 사업이다.
(2) 재개발
도시 전체 계획에 적합하도록 종전의 건물을 철거하고 새로 건설하는 사업이며, 목적은 경제사회발전 및 주민생활 수요에 따르는 것이며 전체의 계획을 만족시키는 개발 사업이다.
3) 개발대상에 따른 분류
(1) 토지개발
미개발 토지를 건물을 지을 수 있도록 조성하는 것을 말한다. 한국토지주택공사 지방자치단체 등이 하는 택지개발사업이나 민간이 하는 대지조성사업도 있다.
(2) 건물개발
토지조성과 기반시설이 완료된 나대지 위에 건축물을 짓는 사업이다. 용도지역 지구제 등 계획에 맞게 지어야 하며 각각의 용도에 따라 건축하는 사업이다.
(3) 복합개발
토지, 건물, 기반시설 등을 같이 진행하는 개발이다. 도시개발사업, 도시정비사업, 산업단지개발사업, 주택건설사업 등이 있다.
4) 개발 부담방식 상 분류
(1) 독립개발
부동산개발 기업이 독립하여 계획부터 상품판매에 이르기까지 전부 준비하고, 투자하고, 건축시공 및 매각을 담당하는 개발이다.
(2) 위탁개발
이것은 부동산개발사업이 사용자나 투자자로부터 위탁받아 계획 설계부터 건축물을 완성시키는 개발 사업이다.
(3) 혼합개발
부동산개발기업이 자신의 능력 및 공사 항목의 성질을 감안하여 개발항목의 일부분 또는 전부를 유관 전문건설기업에게 맡겨서 해결하는 방식이며 경영상 위험은 모두 개발기업 자신이 부담하는 방식이다. 따라서 부동산개발기업은 감독능력과 통제능력을 보유해야 한다.
5) 투자 기간 상 분류
부동산개발 투자는 중단기(2~4년)와 중장기 투자(5~10년)로 나눌 수 있다. 중장기 개발은 개발 내용이나 기업의 사업진행능력보다는 기업의 자금규모나 융자능력이 더 중요하다. 5~10년이나 심지어 더 오랜 기간 걸리는 사업은 시장의 파동상황에 처하기 때문에 분석능력이 있더라도 그 예측이 정확하다고 보장하기 어렵기 때문이다.
2. 실정법상 개발의 유형
부동산개발은 모두 특정 법률의 적용을 받는다. 개발행위는 조성, 건축, 형질변경 등 다양한다. 이러한 개발행위의 기본을 규정한 몇가지 유형은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 등 각 개별법에 규정한 바에 따른다.
3. 도시개발법의 사업방식
1) 도시개발사업의 의의
“도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식, 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.
2) 도시개발방식
(1) 수용 또는 사용방식
도시개발사업을 할 때 국가 및 지방자치단체, 정부투자기관 등의 사업시행자가 협의매수 또는 수용의 방법으로 사업지구 내 토지를 전부 취득하여 사업을 시행하는 방식을 말한다. 공적주체가 토지를 전부 취득하기 때문에 종전 토지 소유자의 권리는 모두 소멸된다.
(2) 환지방식
도시개발사업을 할 때 사업지구 내 토지소유자의 소유권 등 권리를 변동시키지 않고 사업을 하며, 사업시행 전과 후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용상황 및 환경을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업 후 정리된 대지에 이전시키는 방식을 말한다.
(3) 혼합방식
도시개발사업을 할 때 수용방식과 환지방식을 같이 채용하여 개발하는 방식을 말한다. 양 방식의 장점을 활용할 수 있고 수용방식을 적용하는 지역의 반발과 환지방식 지역의 감보율을 놓고 사업시행자와 토지소유자 간에 갈등이 생길 수 있다.
4. 도시개발방식의 장단점
1) 수용, 사용방식
(1) 장점
① 사업시행후의 권리조정 절차 및 사업기간이 상대적으로 단기적이며 ② 토지투기를 방지함으로서 지가가 안정되고, ③ 저소득계층의 택지공급이 용이하다는 장점이 있다. 또한 ④ 구역 내 개발이익을 사회적 환원으로 공공사업에 재투자가 가능하다. ⑤ 토지공급 후 이용에 대한 규제를 가함으로써 토지이용에 효율성이 제고된다.
(2) 단점
① 재산권의 상대적 손실에 따른 토지소유자의 민원이 유발되고 ② 사업비 전액을 사업시행자가 먼저 투자해야 하므로 시행자의 자금부담이 높다. ③ 개발이익이 사회로 환원될 수 있지만 시행자가 지자체가 아니고 공공기관일 경우 지역 간 개발이익 문제로 해당 지자체와 민원이 발생할 가능성이 있고 ④ 토지매수 및 보상 시 전면매수 방법을 따르므로 민원 발생에 따른 문제가 있다.
2) 환지방식
(1) 장점
① 공공시설용지 및 사업비를 토지소유자 부담으로 시행하고 ② 사업지역 내 토지를 환지방법에 의해 분배함으로써 토지매입에 대한 부담이 없다. ③ 토지소유자의 개발참여 폭이 확대되어 민원이 최소화되며 ④ 철거민의 이주대책 등이 불필요하다는 장점이 있다.
(2) 단점
① 사업계획승인 후 환지계획, 인가에 따른 절차가 복잡하고 체비지매각이 부진할 경우 사업기간의 장기화 될 가능성이 있다. ② 구역 내 토지를 독점할 수 있어 택지공급이 저하될 우려가 있으며, 토지가격이 토지시장에서 형성될 수 있기 때문에 정책에 입각한 택지공급이 곤란해진다. ③ 토지부담률이 높아 지가 상승 및 부동산투기 유발이 가능해지고 ④ 일부 토지소유자에 지나친 개발이익이 허용되어 주변 지역의 개발이익 환수에 어려움이 있다.
3) 혼합방식
(1) 장점
① 해당 도시의 주택건설에 필요한 택지를 집단적으로 조성 또는 공급이 가능하고 ② 지가가 저렴하고 건물이 적은 농지 등에는 수용방식을 적용하고, 지가가 비교적 높고 기존 건물이 산재되어 있는 지역은 환지방식을 적용함으로서 양방법의 장점을 취할 수 있다. ③ 저렴한 주택지 공급과 공공용지 확보가 용이하다는 장점이 있다.
(2) 단점
① 수용방식의 적용지역에서 토지수용에 따른 민원유발 및 사업기간 장기화 우려와 ② 동일 사업 지구내에서 수용대상지역의 수용에 다른 상대적인 민원이 발생되고 ③ 초기사업비의 과다 및 사업비 확보 곤란으로 사업지연이 우려되며 ④ 사업방식을 구분하지 않는 혼용방식에서 토지소유자와 평균 토지부담률 결정에 난항을 겪는 단점이 있다.
5. 소결
감정평가사는 부동산에 대한 전문가로서 다양한 법률에 대한 이해가 필요하다고 생각된다. 따라서 부동산개발사업에 대한 이론적 이해를 전제로 각 법률을 숙지하고 이를 바탕으로 감정평가활동을 해야 할 것이다.