부동산가격제원칙 파트의 경우, 이 부분이 단독으로 큰 문제로 나올 가능성은 없다. 그러나 부동산이 일반경제재와 비교하여 유사한 원칙, 고유한 원칙 등에 대한 개념은 기본적으로 알고 있어야 하는 기본 중의 기본 개념이다. 관련 개념과 정의 등은 정확하게 암기하고 있어야 한다. 이해했으면, 그 다음은 암기다. 암기가 되지 않은 지식은 수험에서 소용없는 지식이다. 학문을 하는게 아니고 시험을 통과하기 위한 공부를 하고 있다는 것을 명심해야 한다. 이해가 안되면 어떻게 하냐고? 그럼 일단 암기하자. 감칙 읽기와 암기는 매일매일 필수다.
INDEX
- Ⅰ. 부동산가격제원칙 개념
- Ⅱ. 일반 경제원칙과 동일한 부동산가격제원칙
- Ⅲ. 일반 경제원칙과 유사한 원칙
- Ⅳ. 부동산 고유의 원칙
- Ⅴ. 부동산가격제원칙과 감정평가 3방식과의 상호관련성
Ⅰ. 부동산가격제원칙 개념
1. 부동산가격제원칙 의의
부동산가격제원칙이란 부동산가격이 어떻게 형성되고 유지, 수정, 파괴되는가를 나타내는 기본적인 법칙을 말한다. 이러한 가격형성과정을 자세히 살펴볼 때 일반적으로 부동산가격은 그 물건이 지니는 효용, 상대적 희소성 그리고 유효수요에 영향을 미치는 제요인이 상호 결합되어 나타나므로 부동산의 감정평가에서는 이 가격원칙의 충분한 이해와 활용이 수반되어야 한다.
2. 부동산가격제원칙의 특징
1) 부동산 특성을 반영
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 가격형성이 일반 재화와는 다르고, 이러한 부동산 가격형성과정에서 발견된 기본적 법칙성이 가격제원칙이므로 부동산의 고유한 특성을 반영하고 있다.
2) 상호 유기적 관련성
부동산 가격형성요인의 상호 유기적 관련성이 존재하므로, 이를 반영한 가격제원칙 또한 유기적으로 상호 밀접한 관계에 놓여 있다.
3) 최유효이용원칙을 기준
부동산 가격은 최유효이용을 기준으로 형성된다는 최유효이용원칙을 상위원칙으로 하여 하나의 체계를 형성하고 있다.
Ⅱ. 일반 경제원칙과 동일한 부동산가격제원칙
1. 대체의 원칙
1) 의의
대체의 원칙이란 부동산의 가격은 대체, 경쟁관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 가격제원칙이다.
2) 성립근거
효용이 같으면 가격이 낮은 것을, 가격이 같으면 효용이 큰 것을 선택한다는 것으로 부동산 가격도 대체가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과 상호 영향으로 형성된다는 것으로서 고정성, 개별성 등 자연적 특성으로 인해 원칙적으로는 비대체적이지만, 인문적 특성과 지역성으로 인해 용도적 측면, 토지이용 측면에서 대체성이 인정됨에 따라 성립이 가능하다. 대체의 원칙은 기회비용과 유사한 개념을 갖고 있다.
3) 내용
(1) 대체의 조건
대체의 관계가 성립하가 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반 재화 상호간에 용도, 효용, 가격에 있어서 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.
(2) 대체의 대상
지역성에 기인하여 동일지역 내 소재하는 부동산 상호간 대체가 가능하며, 어떤 지역과 다른 지역 상호간의 대체도 이루어진다. 또한 부동산과 일반경제분야의 다른 재화의 상호간의 대체가 가능하다.
4) 감정평가 3방식과의 관계
(1) 비교방식
비교방식의 이론적 근거는 대체의 원칙이다. 유사성 또는 동일성 있는 재화의 가격은 대체의 원칙이 작용하여 상호접근, 견인의 과정을 밟게 되며, 그 결과 유사한 물건가격을 통하여 다른 물건가격을 평가하는 비교방식은 대체의 원칙에 성립근거를 두고 있는 것이다.
(2) 원가방식
원가방식의 이론적 근거는 대체의 원칙이다. 두 개 이상의 동유형의 부동산이 있는 경우 어느 쪽으로 선택할 것인가 또는 기존의 부동산에 갈음하여 신규로 부동산을 조달할 것이냐의 문제는 대체의 원칙에 영향을 받는다.
(3) 수익방식
수익방식에서 순수익이나 환원이율을 구하는 간접법은 대상부동산과 사례부동산의 대체를 전제로 하므로 대체의 원칙은 수익방식과도 밀접한 관련이 있다.
5) 관련 원칙
수익이 있으면 대체가능한 재화끼리 경쟁이 생긴다. 따라서 경쟁은 대체를 전제로 하므로 대체의 원칙은 경쟁의 원칙과 연관이 있으며, 이를 통해 수요, 공급의 원칙과도 관련을 갖는다.
2. 수익체증, 체감의 원칙
1) 의의
수익체증, 체감의 원칙이란 부동산에 대한 단위투자당 수익은 체증하다가 일정수준을 넘으면 체감하게 된다는 원칙이다. 즉 투자와 관련하여 부동산의 가치가 최대로 되는 경우에는 한계비용과 한계비용이 일치하는 수준까지 비용을 투입했을 때이다.
2) 성립근거
부동산은 부증성으로 인하여 공급량은 유한한데 인구증가, 산업화 등으로 인하여 수요는 계속 증가하므로 토지이용효율의 극대화를 위한 추가투자의 한계점을 판단해야 한다는 점에서 부증성, 용도의 다양성과 관련하여 성립한다.
3) 내용
수익체증, 체감의 법칙은 부동산 투자에 있어서 한 단위의 비용 투입 시 획득이 가능한 한계수익과 비용을 비교하여 추가투자 여부 및 규모를 결정하는 데 적용되며, 이 때 토지공간의 입체이용률과 입체이용저해율의 개념이 유효하게 적용될 수 있다.
4) 관련 원칙
부동산의 수익의 한계점은 구성요소의 균형점을 찾아내는 데에 중요한 역할을 하므로 이 원칙은 균형의 원칙과 관계되고, 투자액의 한계점을 제시하여 부동산의 최유효이용 판정의 지침이 되므로 최유효이용의 원칙과도 관련된다.
3. 기여의 원칙
1) 의의
부동산의 어떤 부분이 그 부동산 전체의 수익획득에 기여하는 정도는 그 부동산 전체의 가격에 영향을 미친다. 기여의 원칙은 부동산이란 여러 구성요소가 결합되어 이루어지므로 부동산가격은 각 구성요소의 기여도가 어느 정도인가에 따라 대상부동산의 가격에 영향을 미치는 원칙이다.
2) 성립근거
부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합, 분할의 가능성이 그 성립근거가 된다.
3) 내용
이 원칙은 주변에 비해 적절치 않은 획지규모나 부정형이 획지에 인접한 다른 토지를 구입하여 합필함으로써 획지 전체의 가격을 상승시키는 경우나 건물을 증축하는 경우 등에 있어서 추가 투자의 적정성 판정에 유용하게 활용된다. 또 기여의 정도에 따라 그 부분의 가격을 파악할 수 있으므로 이에 의해 부동산의 일부에 대한 추가 투자가 대상부동산 전체의 가격에 어떻게 기여하는가를 알 수 있다.
4) 관련 원칙
균형의 원칙은 부동산이 각 구성요소에 균형이 있어야 하는 점을 강조하는 반면 기여의 원칙은 내부적인 각 구성요소 사이의 기여도가 합리적으로 반영되어야 한다는 원칙이다. 이 원칙은 앞서 말한 균형의 원칙에 선행하는 원칙이며, 최유효이용의 원칙과도 관련성을 갖는다.
Ⅲ. 일반 경제원칙과 유사한 원칙
1. 수요, 공급의 원칙
1) 의의
수요, 공급의 원칙이란 일반재화의 가격이 수요와 공급에 의해 결정되고 동시에 그 가격은 수요, 공급에 영향을 미치게 되므로 이를 부동산에 적용시킨 것으로서, 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 시장에서의 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정되며 이렇게 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을 미친다는 가격원칙이다.
2) 성립근거
부동산은 자연적 특성인 부증성으로 인하여 공급곡선이 수직으로 형성되며, 이에 일반 재화와 같은 수요, 공급이 이루어지지 않는다. 그러나 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인한 용도대체로서 경제적 공급이 이루어져 수요, 공급원칙이 성립하게 된다.
3) 내용
(1) 균형가격의 성립문제
부동산의 고정성 등의 특성으로 인해 부동산 시장은 위치중심적, 추상적 시장이며 그 가격형성과정 또한 복잡하여 균형가격의 식별이 극히 곤란하다. 이에 전문인에 의한 인위적인 가격 지적, 즉 감정평가가 필요하게 된다.
(2) 공급의 비탄력성
용도적 관점에서 부동산이 공급된다 할지라도 그 정도는 일반재화와는 달리 공급곡선은 수직에 가까운 비탄력적 곡선이다. 따라서 부동산가격은 완전경쟁에 의한 균형가격이 자동적으로 성립되지 못한다.
(3) 가격 이중성의 차이
모든 재화의 가격은 수요, 공급의 관계에서 결정되고 일단 결정된 가격은 다시 수요, 공급에 영향을 미쳐 자동적으로 수급을 조절한다. 이를 ‘가격의 이중성’이라고 한다. 그러나 부동산의 가격은 단순한 수급원리에 의하지 않고 가격형성 제 요인의 상호작용과정 속에서 형성된다.
4) 관련 원칙
자유경쟁시장하에서 경쟁은 수요와 공급을 조절하는 작용을 하므로 수요, 공급의 원칙은 경쟁의 원칙과 밀접한 관련이 있다. 또한 대체, 변동, 예측과도 관련이 있으며 또한 이 원칙은 일반경제원칙 외에도 부동산이 갖는 자연적, 인문적 특성에서 형성되고 잇는 부동산가격의 이중성을 설명하는 이론적 근거를 제시한다.
2. 변동의 원칙
1) 의의
변동의 원칙이란 그 가격을 형성하는 요인의 변화에 따라 달라지는 것으로 부동산의 가격도 사회적, 경제적, 행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 부단히 변동한다는 것을 강조하는 원칙이다.
2) 성립근거
자연적 특성으로서 영속성과 개별성을 인문적 특성으로서 용도의 다양성, 병합, 분할의 가능성, 위치의 가변성 등에 의하여 변동의 원칙이 성립된다.
3) 내용
부동산의 인문적 특성과 관련지어 보면 사회 및 경제적 위치의 가변성, 병합 및 분할의 가능성을 들 수 있고, 전자는 지역요인 및 개별요인의 변화에 후자는 개별요인의 변화에 각각 연관이 있다. 또한 부동산의 지역성 및 지역특성에 있어서는 지역요인의 변화로 지역특성이 변화하고 어떤 용도에서 다른 용도로 전환 또는 이행해가기 때문에 그 지역을 구성하는 부동산도 각기 변화하면서 가격도 변동해 간다.
4) 감정평가 시 유의할 점
이 원칙은 부동산의 가격형성에 강하게 작용하기 때문에 감정평가사는 부동산의 가격형성요인이 항상 변동의 과정에 있다는 것을 인식해서 각 요인간의 상호인과관계를 동적으로 파악해야 한다. 그리고 변동의 원칙은 감정평가를 할 때 기준시점의 필요성을 제시한다. 기준시점은 부동산가격형성요인의 변화에 따른 감정평가사의 책임의 한계를 명확히 해준다.
5) 관련 원칙
이 원칙은 부동산가격이 앞으로 어떻게 변화할 것인가의 예측을 토대로 하므로 예측의 원칙과 밀접한 관련성을 가진다. 또한 수요와 공급, 대체, 균형, 그리고 외부성의 가격원칙은 가치의 변동을 설명하고 가치의 동향을 밝혀내는데 도움이 된다. 이 원칙들이 적절히 일치될 때 그 결과가 바로 최유효이용을 나타내며 이는 부동산감정평가에서 매우 중요한 부분을 차지한다.
3. 수익배분의 원칙
1) 의의
부동산의 자연적 특성으로 인하여 부동산의 수익은 자본, 노동, 경영 등에 배분되고 남는 잔여수익이 배분되므로 이러한 잔여수익의 크기가 토지가치의 형성에 영향을 미친다는 원칙이다.
2) 성립근거
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 유동성 있는 타 생산요소에 배분되고 남는 수익이 최종적으로 토지에 배분된다는 것으로 고전경제학의 토지에 대한 인식에서 기인한다.
3) 내용
토지가 타 생산요소에 비해 최종배분을 받는 이유는 토지에는 고정성이라는 자연적 특성이 있고 그 투자가 고정적이어서 이동이 곤란한 데 비하여 토지 이외의 생산요소는 유동성이 있기 때문이다.
4) 관련 원칙
토지는 다른 요소에 대한 배분이 적정한 것이냐 또는 다른 요소에 대한 관리 능력의 발휘가 합리적이냐 아니냐에 따라서 그의 배분에 영향을 받으므로 이는 토지에 대한 최대의 배분은 최유효이용상태에 따라 결정된다. 그러므로 이 원칙은 최유효이용의 원칙과 관련성을 갖는다.
4. 균형의 원칙
1) 의의
균형의 원칙은 부동산의 유용성이 최대화되도록 각 생산요소가 결합되어야 한다는 것을 강조하는 원칙이다. 따라서 부동산의 최유효이용의 판정에서 이 균형이 잘 이루어졌는가의 여부를 분석할 필요가 있다.
2) 성립근거
부동산은 다른 일반 재화와는 달리 내부적으로 여러 가지 요소가 복합적으로 구성되어 이루어진 재화에 해당되므로 그 구성요소 간의 균형이 전체가치에 끼치는 영향은 큰 것이며, 따라서 균형이 성립되고 있어야 최유효이용이 되며 최고의 가치를 발휘한다는 것이다.
3) 내용
구성요소는 단순한 토지, 자본, 경영 등에 국한되지 않으며, 토지의 경우는 접면 너비, 획지의 깊이, 고저 등의 균형이 있어야 한다. 건물의 경우에는 건축면적, 높이, 복도 등의 관계에 있어서 균형이 있어야 하고, 복합부동산의 경우 토지, 건물 건물과 부지의 배치 및 크기 등의 관계에서 균형이 있어야 한다.
4) 관련 원칙
균형의 원칙은 외부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과 대조적인 의미로 부동산의 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것으로서 내부적 관계의 원칙이라고 할 수 있다. 이 원칙은 최유효이용의 원칙 및 기여의 원칙과 관련이 있다.
5. 경쟁의 원칙
1) 의의
경쟁의 원칙이란 일반 경제활동과 같이 부동산 이용을 통한 초과이윤을 얻기 위해 시장 참가자들의 경쟁관계에 의해 그 가격이 형성된다는 원칙이다. 즉 부동산 가격은 경쟁에 의해서 결정되는데 경쟁이 있음으로 인해 초과이윤이 없어지고 부동산은 그 가치에 적합한 가격이 형성된다는 것이다.
2) 성립근거
부동산의 자연적 특성인 고정성과 부증성으로 인하여 경쟁이 성립되지 않으나, 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인하여 경쟁이 인정된다.
3) 내용
(1) 수요자 경쟁
부동산은 그 특성 중 지리적 위치의 고정성 및 부증성으로 인해 생산에 장기간이 소요되므로 공급자 간의 경쟁이 아니라 수요자 경쟁이 주를 이룬다.
(2) 용도간 경쟁
부동산은 고정성과 부증성으로 인해 일반 재화와 같은 엄격한 의미의 경쟁은 불가능하지만 용도의 다양성으로 인하여 경제적 의미릐 경쟁, 즉 용도 간의 경쟁이 활발하게 나타난다.
(3) 초과이윤 획득의 가능성
부동산은 경쟁으로 인하여 초과이윤이 상실되어 부동산을 통한 차익획득이 어려우나, 사전적 독점을 한 경우에는 이러한 초과이윤의 획득이 가능하다.
4) 관련 원칙
(1) 대체의 원칙과의 관계
부동산에는 자연적 특성이 있기 때문에 원칙적으로는 대체성이 없다. 그러나 용도나 이용 등이 유사한 부동산 상호간이나 또는 다른 재화 사이에는 불완전하지만 대체성이 작용하고 있다. 따라서 이익이 있으면 대체 가능한 재화 사이에 경쟁이 생기게 된다. 경쟁은 대체를 전제로 하므로 경쟁의 원칙은 대체의 원칙과 연관이 있다.
(2) 수요, 공급의 원칙과의 관계
경쟁의 원칙은 수요공급의 원칙과 관련성을 갖는다. 초과이윤이 생기면 경쟁이 나타나 수요가 증가하고 수요가 증가하면 가격이 높아져서 초과이윤을 소멸시키게 된다. 대체성이 큰 부동산은 경쟁이 심하지 않고 수요가 분산되나 대체성이 낮은 부동산은 경쟁도 높아 수요가 상승되고 가격도 높아진다. 경쟁과 수요의 관계는 상호의존의 관계에 있으므로 수요, 공급의 원칙은 경쟁의 원칙과 밀접한 관련을 갖게 되는 것이다.
6. 예측의 원칙
1) 의의
예측의 원칙이란 부동산의 가격형성요인과 지역특성, 가격수준은 부단히 변화하고 이에 따라 부동산 가격도 변동되기 때문에 평가활동에 있어서는 그 요인의 추이나 동향에 대한 예측을 하여야 한다는 원칙이다.
2) 성립근거
부동산의 인문적 특성은 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성을 들 수 있으므로, 부동산 가격형성요인 및 발생요인이 어떻게 변동하고 있는 지를 파악하여야 하며, 부동산 가격은 장기적 배려 하에서 형성된다는 가격의 특징과 투자자의 투자행태에서 그 근거를 찾을 수 있다.
3) 내용
감정평가 3방식과의 관계를 볼 때 원가방식 중 재조달원가에 대한 감가수정을 행할 경우의 경제적 잔존내용연수의 판정과 관련이 있는데, 이는 예측을 바탕으로 경제적 잔존내용년수를 판단하는 것이다. 비교방식에 있어서는 지역요인 및 개별요인의 비교에 있어서 관련되는데 특히 장래 기대되는 동향의 판정은 밀접한 관련을 갖는다. 또한 수익방식 적용 시 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 총수익 및 환원이율 결정 등의 지침이 된다.
4) 관련 원칙
예측은 변동을 전제로 하기 때문에 변동의 원칙과 관련이 있다. 또한 예측은 비현실적인 이용이나 투기적 이용 또는 비합리적인 이용 등의 비정상적인 상태를 전체로 하여서는 안되므로 최유효이용의 원칙과도 관련이 있다. 즉 최유효이용을 전제로 하여 과거, 현재, 미래를 판단하여야 한다. 그리고 이 원칙은 비교방식, 수익방식 및 지역분석에 대한 중요한 지침이 된다.
7. 기회비용의 원칙
1) 의의
기회비용이 원칙이란 어떤 투자대안을 선택함으로써 포기한 다른 투자대안들 중 가장 큰 비용을 기회비용이라고 하는데 부동산의 가격도 이러한 기회비용을 반영하여 형성된다는 원칙이다.
2) 성립근거
부동산의 가격은 대체 가능한 유사부동산의 가격을 반영하여 형성되며 투자자는 생산원가보다는 부동산이 제공하는 효용과 경합하는 투자대안의 효용을 상호 비교하여 가격을 제시하게 된다.
3) 내용
선택된 투자안과 포기된 투자대안의 기회비용은 대체, 경쟁관계에 있다. 시장에서 수요와 공급에 의하여 결정된 부동산의 균형가격에는 다른 투자 기회를 선택하지 않은 기회비용이 이미 반영된 결과이다. 오늘날 시장경제의 발달에 따라 부동산은 부동산 시장에서 대체 가능한 유사 부동산뿐 아니라 자본시장과 금융시장의 수많은 투자 상품과 경쟁관계에 있으며 이들의 기회비용까지 감안하여 가격이 형성된다.
Ⅳ. 부동산 고유의 원칙
1. 최유효이용의 원칙
1) 의의
부동산가격은 사회통념상 합리적이고 현실적인 방법으로 그 부동산의 효용이 최고로 발휘될 가능성이 있는 이용을 전제로 가치가 표준되어야 한다. 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.
2) 성립근거
(1) 토지할당
부동산의 인문적 특서인 용도의 다양성으로 인해 이용의 방법, 주체, 규모에 있어서 대체, 경쟁관계가 발생하게 되므로 이러한 대체, 경쟁의 과정을 통해 최유효이용자에게 토지가 할당된다.
(2) 최유효이용의 강제
부동산은 자연적, 인문적 특성으로 인하여 오용되기 쉬운 데 반해 악화성향, 지속성, 비가역성 등이 있으므로 극대총량적 가치창조 및 사회성, 공공성을 최대로 발휘하기 위하여 최유효이용이 필요하다. 따라서 국가나 사회는 공적 규제 등을 통해 사용자에게 최유효이용을 강제한다.
(3) 인간의 합리성 추구
부증성의 특성을 갖는 토지는 인간의 관계 악화를 방지하고, 능률적인 토지정책을 강구함에 있어서나 부동산 경영주체가 이윤을 극대화시키기 위해서는 이 원칙을 반드시 지켜야 한다. 즉 경제주체의 합리성 추구는 결국 토지의 이용을 최유효이용으로 귀착시킨다.
3) 내용
(1) 최유효이용의 판정기준
물리적으로 가능한 이용방법일 것, 법적으로 허용된 범위일 것, 경제적 타당성이 있을 것, 최고의 수익성을 주는 이용일 것을 기준으로 판정한다. 이러한 판정기준은 일반적으로 상기 순서와 같이 순차적으로 적용된다. 즉 최유효이용의 판정 시 물리적으로 가능하고 법적 타당성이 있는지의 여부는 경제적 타당성 및 최고의 수익성 검증 전에 행해져야 하는 것이다. 이는 어떠한 이용이 경제적으로 최고의 수익을 줄지라도 물리적으로 불가능한 이용이거나 법적으로 허용되지 않는 것이라면 분석이 무의미하기 때문이다. 그러나 종종 법적 허용여부가 물리적 가능성보다 앞선 단계에서 검증될 수 있다는 점에 유의한다.
(2) 최유효이용 판단 시 유의사항
객관적인 양식과 통상의 사용능력을 가진 자의 합리적, 합법적 이용방법일 것, 사용수익이 장래 상당기간 지속될 수 있는 안정적인 방법일 것, 효용발휘시점이 예측할 수 없는 장래가 아닐 것, 단순한 사용자가 아닌 소유자에 의한 이용일 것에 유의한다.
4) 관련 원칙
이 원칙은 변동의 원칙과 예측의 원칙이 바탕이 되고 내부적으로는 균형의 원칙, 수익체증,체감의 원칙, 수익배분의 원칙, 기여의 원칙 그리고 외부적으로 적합의 원칙과 경쟁의 원칙이 주로 관련된다.
2. 적합의 원칙
1) 의의
적합의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 대상부동산이 그 환경에 적합하여야 한다는 것이다. 다시 말하면 부동산은 그 입지한 환경에 적합하여야만 최유효이용의 상태가 된다는 것을 강조하는 원칙이다. 기여의 원칙이 부동산의 대내적 관계의 것이라면 적합의 원칙은 대외적인 관계의 것이라고 할 수 있다.
2) 성립근거
부동산은 자연적 특성 중 지리적 위치의 고정성으로 인하여 일정한 지역을 이루며, 그 지역 내에서 인근의 부동산과 대체, 경쟁의 관계를 이루며 용도, 이용방법, 가격 등이 유사해지는 경향이 있으므로 이러한 지역성에 의해 적합의 원칙이 성립된다.
3) 내용
(1) 적합성의 판단
적합성의 판단은 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 고려되어야 할 것이다. 특히 부동산이 속한 지역의 표준적 이용과의 적합성이 중요한데, 반드시 일치되지 않더라도 지역의 표준적 이용과 합리적인 유사성이 인정되면 적합성을 인정할 수도 있다.
(2) 적합성 판단 시 유의사항
지역의 표준적 이용은 사회, 경제, 행정적인 환경의 변화에 따라 변동되므로 현재의 적합 여부도 중요하지만 장래 예상되는 표준적 이용과의 적합 여부 등도 고려하여야 한다. 따라서 예측의 원칙에 의하여 장래 부동산에 대한 수급상황 및 표준적 이용의 변동에 유의하여야 한다.
4) 관련 원칙
부동산이 최유효이용이 되기 위해서는 인근환경에 적합하여야 하며, 적합의 원칙은 최유효이용 판정의 기준이 된다. 또한 최유효이용에 미달되는 적합은 감가의 원인이 된다. 따라서 적합의 원칙은 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.
3. 외부성의 원칙
1) 의의
외부성의 원칙이란 대상부동산이 가지는 외부적인 요인에 의하여 긍정적 또는 부정적 영향을 받는다는 원리로 외부적 요인이 대상부동산의 가치에 영향을 미칠 때에 이를 외부경제라고 하고 부정적인 영향을 미칠 때에 이를 외부불경제라고 한다. 이를 각기 긍정적 외부효과와 부정적 외부효과라고 부르기도 한다.
2) 성립근거
부동산은 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 그 가치가 스스로 결정되는 것이 아니고 부동산의 안전성, 환경성 등 외부환경에 의하여 영향을 받기 때문이다. 지역분석의 필요성도 여기에서 유발된다.
3) 적합의 원칙과의 비교
적합의 원칙은 대상부동산이 외부환경에 적합하여야 한다는 원칙으로 부동산과 외부환경과의 양방향적인 영향관계를 보이는 데 반하여 외부성의 원칙은 외부적 요인이 대상부동산에 일방적인 영향을 준다는 원칙으로 적합의 원칙에 비하여 수동적 영향성을 보이므로 양 원칙은 같은 내용을 방향을 달리하여 고찰하고 있음을 알 수 있다.
4) 감정평가 활동과의 관계
가격형성요인을 분석할 때 외부성의 원칙이 적용된다. 즉, 평가사는 외부경제가 있을 경우 대상부동산을 그 외부경제에 해당하는 가치만큼 높게 평가해야 하고, 외부불경제가 있는 경우에는 가치 하락분만큼 낮게 평가하여야 할 것이다.
Ⅴ. 부동산가격제원칙과 감정평가 3방식과의 상호관련성
1. 개설
부동산가격제원칙의 내용은 직간접적으로 서로 깊은 관계를 가지고 있으며 이를 적용 시에는 해당원칙을 이용해야 할 것이다. 특히 가격제원칙 중에서 변동의 원칙, 예측의 원칙, 대체의 원칙 등은 3방식에 모두 관련되는 원칙이다.
2. 비교방식과 가격제원칙과의 관련성
1) 사례선택, 시점수정
비교방식이란 대상물건이 어느 정도 가격으로 시장에서 거래되고 있는가라는 시장성에 근거한다. 따라서 시장에서 유사한 물건과의 비교를 통해 감정평가액을 결정하므로 대체의 원칙에 근거한다. 즉 비교방식에 적용될 사례자료는 대상물건과 대체성이 있어야만 비교방식의 성립이 가능하게 된다. 또한 거래시점과 기준시점간의 시간적 불일치를 수정할 경우 예측, 변동의 원칙이 적용된다.
2) 가치형성요인 비교
지역요인 비교 시 부동산이 속한 지역은 항상 변동하는 특성이 있으므로 부동산시장의 경기변동 등에 대한 예측도 배려되어야 하므로 변동, 예측의 원칙을 고려한다. 개별요인 비교 시 최유효이용을 전제로 비교되므로 최유효이용 및 관련된 가격제원칙을 모두 활용한다.
3. 원가방식과 가격제원칙과의 관련성
1) 재조달원가
원가방식이란 대상물건이 어느 정도의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가라는 비용성에 근거하므로 재조달원가를 상한으로 하여 대상물건과 다른 물건과의 대체성의 원리가 작용되는 바 대체의 원칙이 적용된다.
2) 감가수정
감가수정 과정에서는 변동의 원칙과 예측의 원칙이 관련되는데, 특히 경제적 감가요인에는 대상물건의 주위환경과의 적합성 여부가 문제가 되므로 적합의 원칙도 관련되며, 기능적 감가요인에는 구성요소의 균형이 중요시되므로 균형의 원칙과도 관련이 있다.
4. 수익방식과 가격제원칙과의 관련성
1) 순수익 산정
수익방식이란 대상물건을 이용함으로써 어느 정도 수익을 얻을 수 있는가라는 수익성에 근거한다. 순수익의 적정한 산정이 수익가액 산출에서 가장 기본적인 요소이고, 순수익은 대상물건의 최유효이용을 전제로 상정한 객관적이고, 표준적인 순수익을 조사해야 하므로 최유효이용의 원칙과 밀접하게 관련된다. 이의 판정에는 수익체증, 체감의 원칙과 관련된다.
2) 환원율 (또는 할인율)
현실적인 상황을 반영할 수 있도록 금융자산 등 대체, 경쟁 관계에 있는 자산들과의 비교가 필요한 바 대체의 원칙이나 경쟁의 원칙을 통해 환원율을 결정한다. 또한 시장상황을 예측하고 위험 등의 조절이 필요한 바 변동의 원칙과 예측의 원칙과 관련된다.
3) 잔여법 등
수익배분의 원칙은 토지잔여법 및 건물잔여법의 적용에 관련되며 기여의 원칙은 추가투자를 할 때 의사결정의 기준이 된다.
5. 최유효이용 판정에 관련되는 부동산가격제원칙
1) 최유효이용과 최유효이용의 원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합리적이고 합법적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다. 최유효이용의 원칙은 감정평가에서 가장 기본적이며 필수적인 원칙이다. 따라서 논리적 사고의 기초로써 부동산가격제원칙과의 관계를 이해함은 매우 중요하며 토재가 되는 원칙, 내부 측면과 외부 측면에서 지원하는 원칙으로 나눠서 검토할 수 있다.
2) 토대가 되는 원칙과의 관련성
부동산은 영속성과 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성 등의 특징을 갖고 있어 부동산의 가격은 과거로부터 장래에 걸쳐 장기적 고려 하에 형성되게 된다. 따라서 예측과 변동을 기반으로 최유효이용과 부동산가격이 결정된다는 측면에서 예측과 변동의 원칙을 최유효이용의 원칙의 토대가 되는 원칙이라고 한다.
3) 내부 측면의 원칙과의 관련성
내부 측면의 원칙이란 부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 내부적인 판단기준이 되는 원칙을 말하는 것으로서, 기여의 원칙, 수익배분의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증, 체감의 원칙으로 구성되어 있다. 따라서 내부적인 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되어야 하며, 부동산에 귀속되는 잔여수익이 최대가 되어야 하고, 구성요소 간의 균형이 이루어져야 한다는 것이다. 그리고 부동산에 대한 수익은 한계수익점에서 최대가 되는 바 수익체증과 체감 여부가 최유효이용 및 그에 따른 부동산가격의 판정에 있어 중요한 기준이 된다는 것이다.
4) 외부 측면의 원칙과의 관련성
외부 측면의 원칙이란 부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 외부적인 판단기준이 되는 원칙을 말하는 것으로서 적합의 원칙, 외부성의 원칙, 수요,공급의 원칙, 경쟁의 원칙, 대체의 원칙, 기회비용의 원칙으로 구성되어 있다. 외부적인 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 먼저 부동산의 용도가 주위한경에 적합해야 하며 그러한 용도 및 그에 따른 가격은 외부적인 요인에 의해 영향을 받아, 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 것이다. 그리고 최유효이용 및 그에 따른 가격은 수요자와 공급자들 간의 경쟁의 결과로서 대체 관계에 있는 다른 부동산의 영향과 기회비용 등이 반영되어 결정된다는 것이다.