부동산가격공시제도는 수험적 측면에서 10점, 많게는 20점 정도의 분량에서, 법조문을 중심으로 정리해두는 것이 바람직하다고 개인적으로는 생각한다. 특히 부동산가격공시제도의 경우, 정부의 정책적인 개입과 관련이 되어 있고, 결과적으로는 국민의 재산권과 밀접한 관계를 가지고 있기때문에 이와 관련되어서 준비해 둘 필요가 있다고 생각한다. 부동산관 관련된 가격, 거래 데이터가 쌓여감에 따라서 이러한 환경에서 감정평가사의 역할은 무엇인지, 감정평가의 필요성은 어디에 있는지 연관하여 고민해 볼 필요가 있다고 생각한다. 감칙과 부동산가격공시법을 읽자. 결국 법조문에 답이 있다.
INDEX
Ⅰ. 부동산가격공시제도
1. 의의
부동산가격공시제도란 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하는 제도를 말한다. 부동산 가격공시에 관한 법률에 근거하며 부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장, 동향의 조사 관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세, 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
2. 효과
1) 적정한 가격형성, 각종조세, 부담금 등의 기준
성립될 가능성이 가장 높은 가격을 제시함으로써 적정한 가격이 형성될 수 있도록 기준을 제시한다. 표준지공시지가의 경우 공공용지 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상, 국유지 공유지의 취득 또는 처분, 그 밖에 대통령령으로 정하는 지가의 산정에 적용된다.
2) 가격정보 제공, 부동산정책 실효성 제고
부동산가격공시제도는 시장가치의 선도적 역할을 함과 동시에 거래가격으로 준거를 제시하고 있다는 점에서 사회적 비용을 절감하는 효과가 매우 높다. 따라서 공공재로서 가격정보를 공시함에 따라 시장의 효율성 및 부동산시장의 전반적인 동향을 분석하고 그에 따른 적절한 부동산정책의 집행이 가능해진다.
3. 내용
부동산가격공시 대상 부동산의 종류는 토지와 단독주택 및 공동주택으로 구분하고 있다. 토지는 표준지공시지가, 개별공시지가로 구분하여 공시하고 있으며 주택은 표준주택과 개별주택가격으로 나누어 공시한다. 또한 공동주택은 개별 전수조사방식으로 가격을 조사하여 공시한다. 표준지공시지가는 공시 기준일 매년 1월 1일을 기준으로 전국 50만 필지에 대해 조사, 평가가 이루어진다.
Ⅱ. 비주거용 부동산가격공시제도
1. 개념
부동산 가격공시에 관한 법률 제2조에 따라 비주거용 부동산이란 주택을 제외한 건축물이나 건축물과 그 토지의 전부 또는 일부를 말한다. 비주거용 부동산가격공시제도란 현행 주거용 부동산가격공시제도와 같이 비주거용 부동산에 대해서도 국가가 그 가치를 공시하는 가격제도를 의미한다.
2. 비주거용 부동산가격의 공지제도 도입필요성
1) 시장가치와의 괴리된 가격산출의 개선
현행 비주거용 부동산은 토지는 표준지공시지가르 적용하고 건물은 국세청 기준시가 등 시가표준액을 기준으로 합산하여 산정하고 있다. 이로 인해 건물의 위치와 층별효용비율의 미반영, 수익성 부동산임에도 불구하고 원가중심의 산정으로 인한 시가와의 괴리문제가 발생하였다.
2) 산정기관의 다원화로 인한 예산낭비 개선 (가격체계의 일원화)
각 부처마다 다원화된 기준으로 과세의 부과하고 있어 예산이 낭비되고 있다. 따라서 가격체계 일원화를 통한 행정의 효율성 및 예산절감 차원의 필요성이 있다.
3) 조세의 형평성
주거용 부동산은 일괄평가하나 비주거용 부동산은 물건별로 평가하는 이원화된 과세평가 때문에 건물의 용도에 따른 불균형이 발생한다. 조세의 균형 및 형평성을 위한 필요성이 인정된다.
3. 제도 도입을 위한 선결과제
비주거용 부동산 가격공시제도를 도입하기 위해서는 해당 부동산의 가격뿐만 아니라 비주거용 부동산의 특성을 세부적으로 조사 및 산정해야 한다. 부동산가격공시제도가 단독평가가 아닌 대량평가이기 때문에 정확한 자료조사에 기반을 둔 대량평가모형의 구축은 부동산가격공시제도 도입을 위한 필수적 사항이다. 따라서 비주거용 부동산의 세부유형별 가격형성요인에 대한 연구가 선행되어야 할 것이다.
Ⅲ. 부동산 실거래가 신고제도
1. 개념
부동산 매매 계약을 체결한 날로부터 법으로 정해진 일정 기간 이내에 실거래가를 신고해야 하는 제도이다. 토지, 건물 등 부동산 매매계약 시 공인중개사는 물론 거래당사자도 실거래가 계약 내용을 부동산이 소재한 시군구에 신고하여야 하는 제도를 말하는 것으로 2006년 1월부터 시행되었다.
2. 목적
제도의 가장 큰 목적은 ‘공평과세를 통한 부동산 투기방지’이다. 세금을 덜 내기 위해 실제거래금액을 기재한 계약서와 세무서제출용 계약서를 별도로 작성하는 ‘이중계약서 작성’을 금지하여 실거래가에 기초한 과세제도를 정착시킴으로서 투명하고, 공정한 부동산 거래질서를 확립하고자 하였다.
3. 효과
1) 부동산 거래 시 과세의 형평성 및 투명성 제고
① 부동산거래관리시스템에서는 거래정보와 가격평가결과 등이 온라인으로 실시간 또는 주기적으로 제공하고 있다. 따라서 지속적인 단속과 그 결과를 과세소관기관에 통보하여 허위신고나 부동한 신고에 의한 세금회피를 방지하고 이중계약에 의한 탈세가 불가능해짐으로서, 과세의 수평적, 수직적 형평성 제고에 기여한다. 또한 ② 실거래가를 공개함으로써 부동산시장의 정보비대칭성을 완화하여 시장 투명성을 제고하는 효과를 낳고 있다.
2) 감정평가업무에 활용
실거래가신고제가 본격 도입된 2006년 이후 표준지 평가 시 거래사례비교법의 거래사례로서 실거래가격을 활용하게 되었다. 또한 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조는 토지의 감정평가 시 표준지공시지가를 원칙으로 적용하나 적정한 실거래가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 실제 거래가격 중 이상치를 제거하고 정상적인 거래가격으로 판단되는 것을 선택하여 거래사례비교법에 활용하여 평가의 효율성 및 정확성이 제고되고, 표준부동산과 개별부동산의 차이에 대한 비준표 작성 시에도 더 많은 실거래가를 활용하게 됨으로써 모형의 정확성 향상에도 기여하였다.
3) 정책수립의 자료 및 시장분석자료
실거래가 DB가 축적됨에 따라 시장의 반응을 보다 명확하게 보여주며 아파트 실거래가지수의 경우 기존의 시세자료 및 공시가격이 보여주지 못하는 실거래가의 움직임을 제공함으로써 시장의 변화를 좀 더 정확하게 파악할 수 있다. 또한 실거래가격 기반 연구를 통해 정책효과와 시장변화 분석자료가 좀 더 풍부해졌다.