도시정비평가의 기준 및 방법, 종전자산, 종후자산 평가, 국공유재산처분 시 평가, 현금청산을 위한 평가, 매도청구에 따른 감정평가 각각 전부 중요한 테마라고 생각한다. 이론을 정확하게 알고 있어야 실무 문제도 풀 수 있다. 실무는 물론 이해가 바탕이 되어야 하지만, 어느 정도 이해가 되었다면 그 다음에는 암기다. 특히 실무는 계산식에 대한 암기가 완벽하게 되어 있어야 한다. 계산식에 대한 암기가 없으면 자료 정리도 안되고 답도 작성할 수 없다. 우리의 바이블 감칙과 실무기준을 보고 시작하자.
INDEX
- 1. 종전자산의 감정평가
- 2. 종후자산의 감정평가
- 3. 국,공유재산의 처분을 위한 감정평가
- 4. 현금청산을 위한 감정평가
- 5. 매도청구에 따른 감정평가
- 6. 토지등의 수용 등에 따른 감정평가
1. 종전자산의 감정평가
1) 종전자산의 감정평가 기준시점
도정법 제48조제1항제4호에서는 종전자산의 기준시점을 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다. 기준시점이 사업시행인가 고시일이므로 종전토지의 평가시에는 사업시행인가고시일 이전에 공시된 표준지공시지가를 기준으로 평가하여야 하며 사업시행인가 고시로 인한 개발이익은 배제하고 평가하여야 한다.
2) 종전자산 감정평가의 감정평가기준
(1) 상대적 가격균형을 고려한 감정평가
도정법에 의한 종전자산의 감정평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 잇다. 종전자산 감정평가액은 관리 처분 시 조합원이 납부해야 하는 분담금 산정의 기준이 되므로 절대적 가격보다 상대적 가격 즉 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요하다.
(2) 개발이익 반영여부
상대적 가치 비율의 합리적 산정을 목적으로 하는 종전자산 감정평가에서는 개발이익을 반영하여 평가할 수 있다. 다만 이 경우에도 개발이익을 반영하여 감정평가할 때 개발이익이 합리적이고 균형성 있게 배분되어야 할 것이다.
(3) 해당 사업으로 인한 공법상 제한 배제 평가
종전자산의 감정평가 시 정비구역의 지정은 그 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 개별적 제한사항에 해당되므로 그 공법상 제한을 받지 아니하는 상태를 기준으로 하여 감정평가하여야 한다. 다만 “해당 정비구역 지정에 따른 공법상 제한”이라 함은 해당 정비계획 결정, 고시로 인한 도시계획시설의 저촉, 정비구역지정으로 인한 행위제한 등을 말하는 것으로서 종전자산 감정평가 시 이러한 저촉 등을 고려하지 않는다는 의미로 이해하여야 할 것이다. 이를 보상평가의 개별적 계획제한으로 보아 마치 정비구역이 지정되지 아니한 상태를 기준으로 가격(수준)을 감정평가한다는 의미는 아님에 유의하여야 한다.
(4) 비교표준지 선정기준
종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율을 산정하는 기초자료의 평가로서, 해당 정비사업으로 인한 영향을 배제한 상태에서의 가격균형이 유지되는 한, 해당 정비사업으로 인한 일반적이고 현실화, 구체화된 개발이익은 이를 포함하여 평가할 수 있으므로 해당 정비구역 내 표준지 선정이 원칙이라고 할 수 있다.
3) 비례율
(1) 개념
비례율이란 정비구역 내 사업완료 후 대지 및 건축시설의 총 추산액에서 총사업비를 뺀 후 구역내 종전토지 및 건축물의 총가액으로 나누어 구한 율을 말하며, 사전에 예상되는 개발이익을 추정하고 사업의 원활한 시행을 조합원들에게 인식시키는 수단으로 이용할 수 있으며 조합원들은 재개발사업을 통하여 기대되는 사업완료 후에 분양받게 될 건축물의 분양평수 및 부담해야될 비용을 예측할 수 있는 자료를 확보하는데 그 목적이 있다.
(2) 효과
① 종전권리가액의 평가로 주민의 불만을 완화시키고 사업시행 후 사업게획완료까지 사업으로 인한 개발이익을 사전에 예상할 수 있는 수단으로 이용한다. ② 조합원은 장래 자기지분에 따른 사업완료 후의 귀속권리이익을 예상할 수 있다. ③ 사업시행자는 투자비에 따른 사업체산성을 예측할 수 있으며 최대수익의 창출할 수 있는 사업프로그램을 작성할 수 있다. ④ 조합원은 종전의 권리가액에 의한 사업완료 후 배분될 예상권리가액을 알 수 있으므로 자금조달을 용이하게 하는 기대효과를 가져올 수 있다.
(3) 산식
2. 종후자산의 감정평가
1) 종후자산의 감정평가의 기준시점
현실적으로 ‘분양신청기간 만료일’로 되는 경우는 많지 않을 것으로 보이며 사업시행자에게 별도로 기준시점을 서면으로 제시받는 것이 타당할 것이다. 또한 상당한 규모의 사업계획변경이나 당초 분양신청기간 만료일 후 상당한 기간의 경과와 부동산가격의 변동이 수반되어 사업시행자가 별도의 기준일을 서면으로 제시하는 경우 역시 제시받은 날을 기준시점으로 할 수 있을 것이다.
2) 평가기준 및 방법 등
종후자산 감정평가는 기준시점 당시 현재 착공 전 상태이므로 대상부동산이 적법하게 완공된 상태를 전제로 감정평가하는 조건부평가이다. 종후자산을 감정평가할 때에는 인근지역이나 동일수급권안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려한다. 다만, 시,도의 조례에 별도의 규정이 있을 때에는 그에 따른다.
3) 분양구분과 종후자산평가 대상
주택공급을 주목적으로 하는 정비사업의 특성상 종후자산은 조합원분양분과 일반분양분으로 구분되며 일반분양분은 추후 분양가상한제라는 별도의 분양가격 결정절차가 예정되어 있는 바 종후자산 감정평가는 분양예정자산 전체(일반분양분 포함)를 조합원분양분으로 보아 감정평가하는 것이다.
4) 종후자산 감정평가 시 유의점
분양예정인 대지 또는 건축물에 대한 종후자산의 감정평가액은 종전자산 감정평가액과 함께 관리처분을 위한 기준가격이 되므로 상대적인 가격균형의 유지가 무엇보다도 중요하다. 특히 분양예정 공동주택을 평가할 경우 규모별, 층별, 향별, 위치별 효용차이를 적정하게 산정하여 이를 반영하여야 한다.
3. 국,공유재산의 처분을 위한 감정평가
1) 국, 공유재산의 주요내용
(1) 매각, 양도의 제한 및 수의계약
정비구역 안의 국, 공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다.
(2) 수의계약과 종전용도 폐지간주
정비구역안의 국, 공유재산은 국유재산법 또는 공유재산 및 물품관리법의 규정에 의한 국유재산관리계획 또는 공유재산관리계획과 국유재산법 및 공유재산 및 물품관리법의 규정에 의한 계약의 방법에 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있다. 또한 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국유, 공유재산은 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법 및 그 밖에 국유지, 공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령에도 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전 용도가 폐지된 것으로 본다.
2) 매각가격의 평가
(1) 정비기반시설의 무상양도, 무상귀속에 따른 평가
무상양도, 무상귀속에 따른 토지의 평가는 사업시행인가고시예정일을 기준으로 용도폐지를 전제를 기준으로 감정평가한다.
(2) 국, 공유재산의 처분을 위한 감정평가
정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국유지, 공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 감정평가하되, 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국유지, 공유지는 국유재산법 또는 공유재산 및 물품관리법에서 정하는 바에 따르므로 가격조사완료일을 기준으로 평가한다.
4. 현금청산을 위한 감정평가
1) 개념
사업시행자는 토지등 소유자가 도정법 제47조에 해당할 경우 도정법 시행령의 절차에 따라 90일 이내에 현금으로 청산하여야 한다. 사업시행자는 이 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지소유자에게 이자를 지급하여야 한다.
2) 재개발사업의 감정평가기준
재개발사업구역 안 토지 등에 대한 도정법 제47조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따르면 사업시행자가 법 제4조의 규정에 의하여 토지등 소유자의 토지, 건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등 소유자가 협의하여 산정하도록 하고 있고, 같은 법 제38조 및 제40조제1항에 따르면 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 토지, 물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있고, 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하도록 규정하고 있는 바 이에 따라 감정평가한다.
3) 재건축사업의 감정평가기준
재건축사업구역 안 토지 등에 대한 도정법 제19조제3항 및 제47조 도정법 시행령 제48조의 규정에 의한 현금청산 평가금액은 기준시점 당시의 적정 개발이익을 고려하여 평가한다. 다만 이 경우에도 현실화, 구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 부담을 전제로 한 개발이익은 배제하고 감정평가한다.
4) 주택재개발사업과 주택재건축사업의 현금청산 비교
(1) 논의의 전제
양자는 도시정비법 제47조에 근거하여 현금청산을 위한 감정평가가 이루어지는 것은 동일하다. 다만 주택재개발사업만이 공익사업의 성격을 가지며 토지보상법을 준용하는 바 주택재건축사업과 차이가 발생하게 된다. 즉 도시정비법 제47조가 양 사업 모두 적용되지만 그 의미는 달라지게 되는 바 이하 양 자의 차이점에 대해 기술하기로 한다.
(2) 토지보상법 준용여부
① 주택재개발사업은 도시정비법 제38조 및 제40조에 따라 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다고 규정하고 있다. ② 주택재건축사업은 토지보상법을 준용하지 아니한다.
(3) 현금청산의 대상차이
① 주택재개발사업은 도시정비법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 현금청산의 대상이 된다. ② 주택재건축사업은 도시정비법 제47조는 물론 조합설립인가 후 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수자가 현금청산의 대상에 속한다. (동법 제19조제1항)
(4) 현금청산을 위한 협의의 성격, 권리구제
① 도시정비법 시행령 제48조는 현금청산의 절차를 근거로서 청산금액은 사업시행자와 토지등 소유자가 협의하여 산정한다고 규정하고 있다. ② 양 사업 모두 협의절차를 거쳐야 함은 동일하지만 주택재개발 사업의 경우 협의는 토지보상법상 협의를 의미하고 주택재건축의 경우 사인간의 협의를 말한다. ③ 주택재건축의 경우 소유권이전등기청구소송을 통해 권리를 다투게 됨에 차이가 있다.
(5) 기준시점의 확정
① 주택재개발사업의 경우 도시정비법 제38조 및 제40조에 근거하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 토지보상법을 준용하도록 하고 있다. 도시정비법에 현금청산의 감정평가의 기준시점에 대하여 별도 규정하고 있지 않으므로 부동산가격공시법이나 토지보상법에 근거하여 협의성립예정일이 될 것이다. ② 주택재건축의 경우 현금청산의 감정평가 기준시점에 대해 규정하고 있지 않아 분쟁이 발생하는데, 판례는 일관되게 ‘현금청산 사유가 발생한 시기’를 현금청산의 기준일로 보고 있다. 분양신청을 하지 않은 토지등 소유자에 대한 청산금 지급 의무 발생 시기는 시행자가 정한 ‘분양신청기간 종료일의 다음날’, 조합설립인가 후 토지 등을 양수한 자의 경우 ‘조합설립인가일’이 기준시점이 된다.
5. 매도청구에 따른 감정평가
1) 개념
매도청구는 재건축사업을 시행할 때 조합설립 부동의자 등에 대해 그 소유 토지 등을 시가에 매도할 것을 청구하는 것으로 매도청구권은 재건축에 참가하는 토지등 소유자가 재건축에 불참한 토지등 소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐, 토지, 건물의 매도를 청구하는 권리를 말한다.
2) 기준시점
매도청구 소송감정의 기준시점은 ‘매매계약 체결 의제일’인 바, 감정평가실무상으로는 법원의 감정명령서에 제시된 일자를 기준으로 한다.
3) 시가의 의미 및 감정평가방법
(1) 판례의 입장
대법원은 매도청구소송에서의 ‘시가’개념이 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함되어야한다는 점을 일관되게 유지하고 있다.
(2) 매도청구소송 ‘시가’ 감정평가 시 유의할 점
판례에서 말하는 ‘재건축사업으로 인해 발생할 것으로 에상되는 개발이익이 포함된 시가’라는 것은 철거예정이 있는 노후화된 건물의 감가를 모두 인정하고 토지자산에 준하는 상태의 가격, 즉 ‘노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격’이 아님을 강조하기 위한 것으로서, 토지, 건물 일체로 거래되는 가격, 즉 재건축결의 및 조합설립인가에 따라 시장에서 형성, 반영되고 있는 개발이익 모두를 반영하라는 의미로 해석되어야 할 것이다. 그렇지만 재건축사업의 주체로서의 조합원이 지는 리스크나 향후 현실화, 구체화되지 아니한 개발이익까지 개발이익으로 기준시점 당시에 반영하라는 의미로 해석할 수는 없다.
(3) 현금청산대상자에 대한 매도청구소송 감정평가
도정법 제47조에 해당하는 자 및 분양계약을 체결하지 아니하여 조합정관에 따라 현금청산대상자로 분류된 자들 역시 결국은 매도청구소송을 통해 소유권관계가 정리되는 바 이러한 경우의 매도청구소송 ‘시가’ 역시 기본적으로 거래사례비교법을 중심으로 하되 사업시행인가 전에 진행되는 매도청구소송에 비해 상대적으로 해당 사업의 수익 비용에 대한 자료가 보다 풍부하다고 할 수 있으므로 이러한 점을 반영할 수 있다. 다만 이 경우에도 통상적인 관리처분계획상의 사업수지 등은 사업리스크 및 이에 따른 현재가치를 충분히 고려하지 않으므로 이에 대한 적절한 고려가 필요하다.
6. 토지등의 수용 등에 따른 감정평가
정비사업의 시행을 위해 사업시행자는 사업에 참여하지 않는 정비구역 내 토지등 소유자의 토지 및 건축물의 권원확보가 필수적인 바, 재개발, 도시정비환경정비사업의 경우에는 현금청산 및 수용의 방법을 통해 재건축, 가로주택정비사업의 경우에는 매도청구 및 현금청산의 방법을 통해 이를 확보한다.