경매평가의 경우 역시 담보평가와 마찬가지로 가치다원론에 의해 성립한다. 개인적으로는 이론보다는 실무 문제로 출제될 확률이 높다고 생각하지만, 이론을 모르면 실무를 풀 수 없다. 경매평가 시 대상물건의 확정이 그래서 가장 중요하다. 감칙과 실무기준은 기본이다.
INDEX
Ⅰ. 경매평가 개관
1. 경매평가 의의
경매평가란 법원에 소송계류 중인 경매를 위한 토지 등의 감정평가를 말한다. 즉 집행법원이 감정인에게 부동산 시가의 감정평가를 명하는 것은 경매절차에서 대상부동산의 시가를 정확히 파악하여 최저경매가격을 결정하기 위한 것이다.
2. 경매의 종류
1) 강제경매
채무명의를 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 경매를 통한 환가 후에 그 매각대금으로 경매신청 채권자의 금전채권을 만족시키기 위한 강제집행절차이다. 즉 채권자가 약속된 날까지 채권을 변제받지 못하면 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은 후 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하게 되면 법원은 채권자의 경매신청에 의하여 경매개시결정을 내리고, 동시에 부동산을 압류한 다음에 경매절차에 의해 부동산을 강제 매각하는 것을 말한다.
2) 임의경매
근저당권 또는 전세권 등의 담보권자가 자신의 담보권실행을 위하여 담보목적물이나 전세목적물을 경매 신청하여 자기보다 후순위의 권리자들에 우선하여 경매목적물의 매각대금에서 자기채권의 만족을 얻는 강제집행절차이다.
3) 형식경매
공유물 분할과 같이 법률이 정하는 특별한 목적으로 행하는 절차이다.
3. 경매의 일반적 절차
① 경매신청 -> ② 개시결정 -> ③ 입찰공고 및 입찰의 실시 -> ④ 낙찰허가 및 대금납부 -> ⑤ 소유권이전 -> ⑥ 배당 -> ⑦ 인도명령 및 명도소송의 절차로 진행된다.
4. 최저경매가격과 경매평가
1) 감정평가와 최저경매가격의 관계
민사집행법 제97조는 “법원은 감정인에게 부동산을 감정평가하게 하고 그 감정액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다.”고 규정하고 있다. 여기서 감정인의 감정평가액을 참작한다는 것은 법원이 감정인의 감정평가액을 그대로 최저경매가격으로 정하여야 한다는 것이 아니라 상당한 이유가 있는 경우 감정인의 감정평가를 채택하지 아니하고 다시 재평가를 명할 수도 있으며 감정인의 감정평가를 채택하는 경우에도 독자적으로 감정인의 감정평가액을 수정하여 합리적인 최저경매가격을 결정할 수 있다는 것이다.
2) 최저경매가격의 결정
집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가에 대하여는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에 대하여 불복하여야 한다. 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가서에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 할 수 있다.
Ⅱ. 경매평가의 내용
1. 감정인의 선임
집행법원은 최저경매가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 감정평가시켜야 한다. 경매부동산을 감정평가할 감정인의 자격 및 선임에 대하여 아무런 제한이 없으므로 법원이 부동산의 감정평가에 관한 전문적인 지식 또는 경험이 있고 목적부동산의 감정평가를 함에 있어서 적당하다고 인정하면 감정평가사 감정평가법인 외에도 법원직원 집행관 및 그 직무대행도 감정인이 될 수 있다.
2. 감정평가방법
1) 부동산 가격공시에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙 준수
감정인은 매각 부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 공정하고 타당한 방법으로 객관적으로 감정평가를 하여야 한다. 어떠한 기술적 방법으로 감정평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨지나 감정인은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제31조의 위임에 의하여 국토교통부령으로 정해진 감정평가에 관한 규칙에 따라야 한다.
2) 감정평가의 기준시점
최저경매가격은 매수신청액을 결정하는 기준이 되므로 감정평가는 경매의 시점을 기준으로 하여 그 때에 있어서의 목적 부동산의 가격을 예측하여 행하여져야 할 것이나 경매의 시점을 감정평가의 단계에서 예측하는 것은 불가능한 것이고 이를 예측할 수 있다 하여도 장래의 가격의 예측은 극히 곤란한 일이다. 따라서 통상은 감정평가의 시점을 기준으로 하여 그 때의 가격을 감정평가하면 충분하다. 감정평가의 시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자오 같은 의미로 볼 수 있다. 감정평가서에 감정평가년월일(기준시점, 조사시간 및 작성일자)을 기재하도록 되어 있다. 다만, 법정지상권이 발생하는 경우와 같이 평가의 대상이나 평가에 임하여 고려할 권리의 상태가 경매시에는 달라질 것이 명백한 경우에는 경매할 때의 상태가 감정평가시에 이미 존재한다는 가정 하여 감정평가하여야 한다.
3) 경매자체를 감가적 요인으로 고려할 것인지 여부
경매자체를 감가적 용니으로 보아 시가보다 저렴하게 경매부동산을 감정평가할 것인지에 대하여는 대체로 부동산업자의 매수가격 내지는 도매가격에 가까운 가격으로 평가해야 한다는 긍정설과 일반 실수요자의 거래시가를 기준으로 평가해야 한다는 부정설의 견해가 있다. 우리나라에서는 경매에 있어서 최저경매가격을 저감하도록 되어 있고 기입입찰에 의하므로 집행법원이 최초로 정한 최저경매가격에 의하여 경매의 특수성에 따른 감가를 행하는 것이므로 최저경매가격의 결정을 위한 부동산의 감정평가에 있어서는 경매 자체를 문제 삼아 부동산을 감가하는 일이 있어서는 안 된다. 따라서 감정평가에 관한 규칙에 의하여 부동산을 감정평가하는 감정평가사나 감정평가법인의 경우 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 원칙으로 하고 감정인은 경매자체를 문제삼아 대상물건을 시장가치보다 감가하여서는 안된다.
3. 경매평가 대상물건
1) 원칙
감정평가의 대상은 감정평가대상에서 특정한 경매목적부동산의 교환가치이다. 경매목적부동산의 교환가치라고 함은 경매에 의하여 경락인이 취득하게 되는 총재산적 가치를 말하고 목적부동산에 관한 종물, 종된 권리는 당연히 가격의 증가적 요인으로 평가의 대상이 되며, 반면 경락인이 인수하게 되어 부동산 상의 부담이 있는 경우 이는 감가적 요인으로 감정평가의 대상이 된다. 즉 경매경가의 대상은 법원에서 특정한 목적부동산 그 자체에만 있는 경우에 하는 것은 아니며, 경매로 인하여 낙찰인 또는 경락인에게 이전되는 범위의 물건 및 권리가 경매의 목적이며 위 범위에 속하는 일체의 것이 감정평가의 대상이 된다.
2) 부동산 자체
① 부동산 자체의 평가는 평가 당시의 현황을 기준으로 하고, 토지의 지목, 지적, 건물의 구조, 바닥 면적 등에 관하여 현황과 공부상의 표시에 차이가 있는 경우에는 현황에 따라 평가하여야 한다. ② 토지의 경우 지목이 농지라도 이미 택지화되어 있다면 택지로서의 효용을 고려하여 평가하여야 하고, 공부상의 지목에 의한 형식적 평가가 되지 않도록 한다. ③ 등기부표시와 실제 건물의 동일 여부에 대한 결정 기준은 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물 사이에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다.
3) 부합물, 종물
① 부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상인 되나, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 평가의 대상이 되지 않는다. 따라서 부합의 이론에 따라 그 사람이 적법한 권원에 의하여 부속시킨 것인지 여부를 가려 평가대상에 포함시킬지 여부를 판단하여야 한다. ② 토지의 부합물인 정원수, 정원석, 석등, 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장 등은 토지의 부합물로 평가의 대상이 된다. 다만 정원석 등 부합물이 상당한 경제적 가치를 갖는 경우에는 토지와 별도로 평가금액을 표시하고 전체로서 합계금액을 표시하는 것이 합리적일 것이다. ③ 건물의 경우 증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것일 때에는 기존건물에 부합한다. ④ 압류의 효력은 종물에도 미치므로 종물도 평가의 대상이 되며 압류 후나 저당권설정등기 후의 종물도 역시 평가의 대상이 된다. 다만 제3자의 소유인 종물에는 종물이론이 적용되지 않으므로 평가의 대상이 되지 않는다. 종물이 평가의 대상으로 된 경우 가능한 한 종물의 가액을 별도로 평가하여 합산하는 것이 합리적이다.
4) 종된 권리 등
종물이론은 물건뿐만 아니라 권리에 관하여도 준용된다. ① 압류 및 저당권의 효력은 목적부동산의 종된 권리에도 미치고 경락인은 종된 권리도 취득한다. 경락의 결과 경락인이 법정지상권을 취득하는 경우에는 그 장래의 법정지상권은 평가의 대상이 된다. ② 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이다. 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면 비록 그것이 등기되어 있지 아니하다 할지라도 그 대지사용권은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함될 것이다.
Ⅲ. 감정평가 시 유의사항
1. 법정지상권이 설정된 토지
경매 평가 시 법정지상권의 성립여부에 주의하여야 한다. 법정지상권이 성립하는 경우에 토지의 경락인이 지료를 받게 된다는 점과 지상권의 존속기간을 고려하여 법정지상권에 의한 부담을 평가하여 감가하여야 한다. 대법원 판례에서는 지상권이 설정된 인근토지의 거래사례와 대항력을 갖춘 임차권이 있는 인근토지의 거래사례를 조사하여 지상권과 임차권 등 용익권에 의한 사용가치의 제한으로 말미암아 토지가 그 제한이 없는 토지에 비하여 얼마 정도로 감액되어 거래되고 있는가를 밝힌 후 평가대상 토지의 특수성을 고려하여 평가한다고 한 바 있다.
2. 공부상 지목과 현황이 다른 토지
공부 또는 평가명령서의 경매 목적물의 표시와 현황이 상이한 경우 그것이 실제 거래되는 가격으로 평가하여야 하는 것이므로 그 한도 내에서 실제의 현황에 따른 평가를 하여야 한다. 따라서 공부상 대지이나 현황이 도로라면 도로로서의 가격을 평가하여야 할 것이다. 경매제도는 기본적으로 매매의 성질을 가진다. 공부상 지목과 현황이 다른 경우 공부상 지목에 불구하고 현황에 따라 거래가 이루어진다면 현황대로 감정평가하여야 한다. 이는 일반적인 감정평가의 원칙과 같다. 다만 공부상 위치와 현황 위치가 다른 경우에는 집행법원에 이를 알리고 적절한 조치를 취하여야 한다.
3. 토지와 부합물
경매평가 대상 토지 지상에 소재하는 정원수, 정원석, 석등 등이 있을 수 있으나 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있다. 대상토지에 식재된 수목은 토지와 별개의 독립한 물건이 아니므로 별도의 약정이 없는 한 토지의 처분에 당연히 수반된다. 이에 대상토지상에 수목이 있는 경우 이를 감안하여 평가하여야 한다. 경매목적물에 부합물이나 종물이 있는 경우 그 부합물이나 종물도 경매로 인하여 소유권이 이전되게 되므로 감정의 대상에 포함되게 된다. 이때 감정서에 그것이 부합물이나 종물임을 알 수 있도록 구조나 이용관계 등을 적시하여야 할 것이다.
4. 제시 외 건물
경매평가의 법원명령서 상에는 일반적으로 ‘제시 외 건물이 있는 경우에는 반드시 그 가액을 평가하고, 제시 외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권의 행사를 제한 받는 경우에는 그 가액도 평가’하도록 하고 있다. 제시 외 건물은 구조, 면적, 이용상황 등을 기재하고 그로 인한 대상물건의 평가액 및 환가성에 미치는 영향을 기재하여야 한다. 미등기건물의 경우에도 채무자의 소유임이 확인된다면, 건축물대장 등 채무자의 명의로 등기할 수 있는 서류를 첨부하여 집행법원에 의해 등기촉탁할 수 있으며, 이런 절차를 거쳐 강제경매가 가능하게 된다.
5. 다세대주택의 실질을 갖춘 다가구용 단독주택의 공유지분의 평가
구조상, 이용상의 독립성을 구비하고 실질적으로 여러 세대가 독립된 주거생활을 영위하는 다세대용 공동주택에 해당되지만 구분건물등기가 경료되지 못한 다가구용 단독주택의 공유지분등기는 일반등기와는 달리 특정부분에 대한 구분소유권을 표창한다고 할 것이다. 따라서 그 공유지분에 대한 감정평가는 민사집행법 제139조제2항에 따라 건물의 전체가격 중 공유지분이 비율에 따른 가격이 아니라 전체건물 중 해당 구분건물의 점유하고 있는 위치를 반영한 가격이어야 할 것이므로 해당 특정부분을 다른 부분의 거래가격을 참작하여 구분건물과 같이 토지, 건물을 일체로 한 비준가액으로 감정평가하여야 할 것이다.
6. 구분건물의 제시 외 건물로서 감정평가에 포함되어야 할 주요내용
경매대상이 구분건물인 경우에도 현장조사 시 제시 외 건물로 판단하여 감정평가에 포함되어야 할 주요 물건들이 있다. 일반적으로 최상층에 소재하는 다락방, 지하층에 배분된 전용면적, 구조변경으로 확장된 부분, 계단실 등에 설치된 새시 등이 있다.