단수평가와 복수평가. 그리고 평가검토와 감정평가심사를 묶어서 정리해 봤다. 평가검토와 감정평가심사는 언제 출제가 되어도 이상하지 않은 키워드다. 단수평가와 복수평가 / 평가검토와 감정평가심사를 나름대로 묶어 본 이유는 두 가지 모두 감정평가의 공정성 및 신뢰성과 관련 지을 수 있기 때문이다. 감정평가의 공정성과 신뢰성을 확보하는 것이 감정평가의 전문성과도 이어지는 것이고, 이런 전문성이 바로 감정평가사의 존재 이유라고 생각하기 때문이다.
INDEX
단수평가와 복수평가
Ⅰ. 개설
감정평가는 평가대상인 토지 등 부동산이 가지는 사회성과 공공성으로 인하여 사회적, 경제적으로 미치는 영향이 크기 때문에 높은 수준의 직업윤리와 전문성이 요구된다. 또한 감정평가의 객관성을 확보하고 공정한 평가가 특별히 요구되는 경우에는 감정평가사 2인 이상의 참여를 법령에서 규정하고 있다.
Ⅱ. 단수평가와 복수평가
1. 개념
복수평가란 평가주체가 여러 사람인 평가를 말한다. 국가, 지차체 등 공공기관이 공적 목적으로 감정평가를 의뢰한 경우 감정평가법인등이 관계 법령을 준수하여 대상물건을 감정평가해야하는 공적평가에서 현재 대부분 복수평가를 규정하여 감정평가액의 공정성과 객관성을 확보하려고 하고 있다. 다만, 업무의 비효율성, 국가 예산 절감 등의 이유로 복수평가를 단수평가로 변경하자는 의견이 대두되고 있다.
2. 공적평가에서 복수평가로 이루어지는 경우
① 표준지공시지가조사평가 ② 보상평가 ③ 국공유지 처분, 매입평가 ④ 세금목적의 시가평가 등이 복수평가가 이루어지는 대표적인 예다. 감정평가법인등 2인 시앙에게 감정평가를 의뢰하고 그 결과물인 평가금액을 산술평균하여 가치를 결정한다. 단수평가는 복수평가와 비교하여 신속하고 경제적이라는 장점은 있지만, 평가 시 평가사의 주관이 개입될 경우 객관성이 결여될 수 있는 단점을 지니고 있다. 이에 반해 복수평가는 단수평가와 비교하여 객관성을 유지할 수 있다는 장점이 있다. 복수평가가 신속하지 못하고 비용이 많이 든다는 비판은 있지만, 국민의 재산권을 판단함에 있어서는 신중해야하기 때문에 단순히 비용 등 경제적 측면만을 가지고 판단할 수 있는 문제는 아니라고 판단된다.
Ⅲ. 복수평가가 필요한 이유
1. 감정평가 금액의 신뢰성 제고
공적평가는 사적평가에 비해 공공성이 강조되므로 평가금액의 신뢰성을 제고할 필요가 있다. 단수의 감정평가의 금액이 주관적 가치라는 문제가 제기될 가능성이 있으므로 서로 다른 감정평가법인등의 감정평가금액을 산술평균함으로써 가치의 신뢰성을 제고하는데 복수평가의 의의와 필요성이 있는 것이다.
2. 감정평가 금액의 이해도 제고
국가 등은 다양한 정책목적을 달성하기 위해 사유재산권을 침해하거나 사유재산권의 가치를 기준으로 과세를 하는 경우가 발생한다. 이런 경우 사유재산에 대한 의견대립이 없는 적정한 가치로 평가되어어야 반발이 적을 것이다. 사유재산에 대한 공적평가는 단수평가보다 복수평가가 국민의 이해도를 제고하는데 기여할 수 있다. 이러한 이유로 공적평가는 복수평가가 필요하게 되는 것이다.
3. 기타 공공기관의 원활한 정책 집행 등
국가의 정책을 효율적으로 추진하기 위해서는 불필요한 논쟁을 최소화하는 것이 필수적이다. 세금 산정의 기준이 되는 공시지가, 보상액 결정의 기준이 되는 보상평가금액이 단수평가에 의해 이루어진다면 대부분의 국민들은 그 가치에 대한 신뢰성 문제를 제기할 가능성이 높고, 이것은 오히려 효율적인 정책집행을 어렵게 만들 가능성이 높다. 따라서 불필요한 논쟁을 최소화하고 가격의 신뢰성을 제고, 국민의 법 감정을 이해하는 제도로써 복수평가가 필요하다.
평가검토와 감정평가심사
Ⅰ. 개념
감정평가심사란 감정평가서의 품질관리를 위하여 감정평가사가 의뢰인에게 감정평가서를 발급하기 전에 해당 감정평가의 적정성에 대하여 실시하는 사전 검토 절차라고 할 수 있다. 일정한 자격을 갖춘 감정평가사로서 해당 감정평가에 참여하지 않고 그 평가와 관련하여 이해관계가 없는 자에 의하여 ① 감정평가의 적합성 ② 사례선정, 요인비교 등 감정평가방법 적용의 적정성 ③ 감정평가액 산출과정의 합리성 ④ 관계 법규 준수 여부 ⑤ 기타 계산의 잘못, 기록의 잘못 등 감정평가서 작성의 충실성 등을 검토하는 행위로 정의할 수 있다.
Ⅱ. 관련 규정
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
1) 감정평가서의 심사 (제7조)
① 감정평가법인은 제6조에 따라 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하게 하여야 한다. ② 제1항에 따라 감정평가서의 적정성을 심사하는 감정평가사는 감정평가서가 제3조에 따른 원칙과 기준을 준수하여 작성되었는지 여부를 신의와 성실로써 공정하게 심사하여야 한다. ③ 감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등 대통령령으로 정하는 자는 발급된 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 감정평가법인등(해당 감정평가서를 발급한 감정평가법인등은 제외한다)에게 의뢰할 수 있다. ④ 제1항에 따른 심사대상ㆍ절차ㆍ기준 및 제3항에 따른 검토절차ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2) 감정평가사의 심사대상 및 절차 (시행령 제7조 내지 제7조의4)
(※ 보통 10점 짜리 문제 등 서술 문제가 나오면 이런 법조문을 얼마나 정확하게 제대로 암기하고 있느냐에 따라서 점수가 갈릴 수밖에 없다. 모든 법조문을 외우는 건 불가능하지만, 중요한 법조문은 최대한 사진찍듯이 암기해야 1~2점 더 받을 수 있다. 1~2점이 별거 아니라고 생각할 수도 있는데, 엄청난 점수다.) 제7조(감정평가서의 심사대상 및 절차) ① 법 제7조제1항에 따른 감정평가서의 적정성 심사는 법 제3조제3항에 따른 원칙과 기준의 준수 여부를 그 내용으로 한다.② 법 제7조제1항에 따라 감정평가서를 심사하는 감정평가사는 작성된 감정평가서의 수정ㆍ보완이 필요하다고 판단하는 경우에는 해당 감정평가서를 작성한 감정평가사에게 수정ㆍ보완 의견을 제시하고, 해당 감정평가서의 수정ㆍ보완을 확인한 후 감정평가서에 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하여야 한다. 제7조의2(감정평가서 적정성 검토의뢰인 등) ① 법 제7조제3항에서 “감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등 대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 자를 말한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령에 감정평가와 관련하여 권리구제 절차가 규정되어 있는 경우로서 권리구제 절차가 진행 중이거나 권리구제 절차를 이행할 수 있는 자(권리구제 절차의 이행이 완료된 자를 포함한다)는 제외한다. 1. 감정평가 의뢰인 2. 감정평가 의뢰인이 발급받은 감정평가서를 활용하는 거래나 계약 등의 상대방 3. 감정평가 결과를 고려하여 관계 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ등록 등의 여부를 판단하거나 그 밖의 업무를 수행하려는 행정기관 ② 법 제7조제3항에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 감정평가법인등”이란 소속된 감정평가사(감정평가사인 감정평가법인등의 대표사원, 대표이사 또는 대표자를 포함한다)가 둘 이상인 감정평가법인등을 말한다. 제7조의3(감정평가서 적정성 검토절차 등) ① 법 제7조제3항에 따라 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 의뢰하려는 자는 법 제6조제1항에 따라 발급받은 감정평가서(「전자문서 및 전자거래기본법」에 따른 전자문서로 된 감정평가서를 포함한다)의 사본을 첨부하여 제7조의2제2항에 따른 감정평가법인등에게 검토를 의뢰해야 한다. ② 제1항에 따른 검토 의뢰를 받은 감정평가법인등은 지체 없이 검토업무를 수행할 감정평가사를 지정해야 한다. ③ 제2항에 따라 검토업무를 수행할 감정평가사는 5년 이상 감정평가 업무를 수행한 사람으로서 감정평가실적이 100건 이상인 사람이어야 한다. 제7조의4(적정성 검토결과의 통보 등) ① 제7조의3제1항에 따른 검토 의뢰를 받은 감정평가법인등은 의뢰받은 감정평가서의 적정성 검토가 완료된 경우에는 적정성 검토 의뢰인에게 검토결과서(「전자문서 및 전자거래기본법」에 따른 전자문서로 된 검토결과서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 발급해야 한다. ② 제1항에 따른 검토결과서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 적정성 검토를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 해야 한다. 이 경우 감정평가사가 소속된 곳이 감정평가법인인 경우에는 그 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 해야 한다.
2. 토지보상법 시행규칙 제16조 (보상평가의 의뢰 및 평가 등)
④감정평가법인등은 평가를 한 후 별지 제16호서식의 보상평가서(이하 “보상평가서”라 한다)를 작성하여 심사자(감정평가업에 종사하는 감정평가사를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 1인 이상의 심사를 받고 보상평가서에 당해 심사자의 서명날인을 받은 후 제1항제3호의 규정에 의한 제출기한내에 사업시행자에게 이를 제출하여야 한다. ⑤제4항의 규정에 의한 심사자는 다음 각호의 사항을 성실하게 심사하여야 한다. 1. 보상평가서의 위산ㆍ오기 여부 2. 법 제70조제1항 및 제76조제1항 등 관계 법령에서 정하는 바에 따라 대상물건이 적정하게 평가되었는지 여부 3. 비교 대상이 되는 표준지의 적정성 등 대상물건에 대한 평가액의 타당성 ⑥보상액의 산정은 각 감정평가법인등이 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.
Ⅲ. 평가검토와 감정평가심사 비교
1. 공통점
타인이 작성한 평가서를 조사 분석하여 평가 결론에 적용된 사실자료나 추론과정, 각종 법규 등의 기준에 부합되는가를 확인하고 의견을 제시하는 평가검토와 큰 차이가 있다고 할 수 없다. 평가심사도 어디까지나 독립성 있는 감정평가사에 의하여 감정평가의 공정성과 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있는 요인이 있는 지를 검토하고, 구체적으로 감정평가 방식의 적합성이나 평가방법 적용의 적정성, 감정평가액 산출과정의 합리성, 감정평가서 작성의 충실성 등을 검토할 것을 요구하고 있기 때문이다.
2. 차이점
검토평가사는 어떤 경우에도 원감정평가에 대하여 다른 가치 의견을 제공하거나 원감정평가서의 가치 결론과 다른 대안적 의견을 제시하는 것을 허용하지 않고 있는 점에서 심사자보다 더욱 엄격한 별도의 자격제도라고 할 수 있다. 검토평가사는 위험 평가 및 관리자로서 부당한 압력이 행사되는 것을 방지하기 위하여 더욱 높은 수준의 독립성과 전문성 그리고 윤리성을 요구받는 것이다.