개별분석은 대상부동산의 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 것이다. 감정평가는 최유효이용을 전제로 진행된다. 개별분석은 최유효이용 분석의 일부를 담당하고 있다. 최유효이용 분석의 일련의 과정 중에 하나의 과정이다. 개별분석도 중요한 파트다. 우리의 바이블인 감칙을 먼저 보고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 개별분석의 의의
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적 이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 대상부동산의 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업을 말한다.
Ⅱ. 개별분석의 필요성 및 목적
1. 부동산의 개별성
부동산은 개별성이라는 특성을 지니고 있기 때문에 물리적으로 동일한 부동산은 존재하지 않으며 각각의 개별성에 의해 가격형성 또한 개별적으로 이루어지기 때문에 개별분석이 필요하게 된다.
2. 최유효이용의 판정
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 형성되는데 이러한 최유효이용을 판정하기 위하여 개별분석을 하게 된다.
3. 구체적 가격에 영향을 미치는 정도의 분석
다양한 가격형성요인들이 개별부동산 차원의 구체적 가격에 어떠한 영향을 얼마나 미치는지를 분석하기 위해서 개별분석이 필요하게 된다.
4. 지역분석과의 피드백 관계
어떤 지역의 표준적 이용 및 지가수준은 개별부동산의 최유요이용 및 개별, 구체적 가격에 영향을 미치게 된다. 한편, 개별부동산의 최유효이용과 가격의 집약적, 평균적인 이용방법과 가격이 바로 표준적 이용 및 가격수준이 되므로 지역분석과 개별분석은 피드백 관계에 있게 된다. 따라서, 지역분석과 개별분석은 각각의 적정성을 검증하고 보완한다는 차원에서 의미가 있다.
Ⅲ. 개별분석의 단계
1. 대상부동산의 확정
개별분석을 수행하기 위해서는 먼저 대상부동산에 대한 확정이 이루어져야 한다. 즉, 토지와 건물로 이루어진 복합부동산인 경우 복합부동산 자체를 대상으로 하는지, 아니면 나지를 상정한 토지만을 대상으로 하는지에 대한 기본적 사항을 확정하여야 한다. 이외에도 병합을 전제로 하는 것인지, 분할을 전제로 하는 것인지, 일괄평가의 대상인지, 구분평가의 대상인지, 부분평가의 대상인지 등에 대한 것들이 있다. 부동산은 어떤 상태를 기준으로 하느나에 따라 최유효이용의 형태가 달라지고 가격에 미치는 영향의 정도가 상이하기 때문이다.
2. 개별요인의 분석
가격형성요인은 부동산의 개별성에 따라 부동산마다 그 영향의 정도가 달라지게 된다. 이에 자연적 제조건과 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 구체적으로 개별부동산에 미치는 영향의 정도를 파악해야 한다. 이때는 특히 해당지역의 시장상황과 시장참가자들의 행동, 거래관행 등에 초점을 맞추어 개별요인의 분석을 해나가야 한다.
3. 최유효이용의 판정 및 구체적 가격에 미치는 영향의 정도 분석
1) 최유효이용의 판정
개별분석에 있어 가장 핵심적인 사항은 해당 부동산의 최유효이용이 무엇인지를 판정하는 것이다. (최유효이용에 대해서 다시 한번 살펴보자)
2) 개별부동산의 구체적 가격에 미치는 영향의 정도 분석
개별분석을 통해 궁긍적으로 얻고자 하는 것은 다양한 가격형성요인들이 개별부동산의 구체적 가격에 미치는 영향의 정도를 분석하고자 하는 것이다. 그러나 개별분석을 통해서는 개략적인 영향의 정도만을 추정할 수 있을 뿐이다. 구체적이고 정확한 가격의 도출은 감정평가기법의 적용을 통해 최종적으로 이루어지게 된다.
Ⅳ. 개별분석의 내용
개별분석은 개별요인의 분석을 통해서 최유효이용을 판정하고 제반 요인들이 개별부동산의 가격형성에 어떠한 영향을 미치는지를 확인하는 작업으로 이루어진다. 이 때 개별요인의 분석은 구체적으로 부동산의 종별에 따라 구분하여 행해지게 되는데, 이는 다시 토지와 건물, 토지,건물 등 부동산의 구성요소를 기준으로 세분할 수 있다.
1. 토지의 종별에 따른 개별요인의 분석
1) 주거지
주거지에서는 주택의 쾌적성에 영향을 미치는 제반 요인에 대한 분석이 중요하게 된다. ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다. 구체적 항목: 획지의 면적, 형상, 일조, 건습, 교통시설에의 거리, 공급 및 처리시설의 상태, 접근의 정도, 획지의 고저, 각지, 기타 접면가로와의 관계, 접면가로 등의 계통, 구조 등의 상태 등
2) 상업지
상업지에서는 상가의 수익성에 영향을 미치는 제반 요인에 대한 분석이 중요하게 된다. ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다. 구체적인 항목: 접면너비, 획지의 형상, 면적, 고저, 각지, 기타 접면가로와의 관계, 접면가로의 구조 등의 상태 및 그 위치관계, 고객의 통행 패턴 및 적합성, 변화가의 접근성 등
3) 공업지
공업지에서는 공장의 생산성에 영향을 미치는 제반 요인에 대한 분석이 중요하게 된다. ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다. 구체적인 항목: 면적, 형상 및 지만, 항만, 철도, 간선도로 등, 수송시설과의 위치관계, 용배수 등의 공급 및 처리시설의 정비의 필요성
4) 농경지
농경지에서는 토지의 생산성에 영향을 미치는 제반 요인의 분석이 중요하게 된다. ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다. 구체적인 항목: 토양 및 일조, 경작의 난이, 관개, 배수의 상태, 농로의 상태, 취락과의 접근정도, 출하 지역과의 접근정도, 재해위험성의 정도 등
5) 임지
임지도 농경지와 마찬가지로 토지의 생산성에 영향을 미치는 제반 요인의 분석이 중요하게 된다. ① 자연적 요인 ② 사회적 요인 ③ 경제적 요인 ④ 행정적 요인으로 분류할 수 있다. 구제적인 항목: 입목의 반출 및 운반 등의 난이, 일조, 건습, 우량 등의 상태, 표고, 지세 등의 상태, 토층의 상태, 공법상의 규제, 관리의 난이 등
2. 건물의 개별요인의 분석
건물이 소재하고 있는 경우에는 건물과 관련되는 부분에 대하여 추가적인 분석을 해야 한다. 구체적인 항목: 구조, 면적, 고저, 설계 등의 양부, 시공의 질과 양, 공사법상의 규제와 제약 등
3. 건물과 그 부지에 관한 요인의 분석
토지와 건물로 이루어진 복합부동산의 경우에는 토지와 건물 각각에 대한 분석 외에 토지와 건물간의 상관관계에 대해서도 분석해야 한다. 구체적인 항목: 건물의 배치, 부지와 건물과의 적합 상태 등
Ⅴ. 개별분석 시 유의사항
1. 대상부동산의 명확한 확정
개별분석의 대상이 되는 대상부동산을 어떻게 어느 범위로 설정하느냐에 따라 제반 요인이 최유효이용의 형태 및 개별부동산의 가격에 미치는 영향에 대한 파악 정도가 달라지게 된다. 이에 개별분석을 하기 전에 관련 자료 및 현장조사 등을 통해 대상부동산에 대한 명확한 확정이 이루어져야 한다.
2. 가격형성요인의 개별성
부동산은 지리적 위치의 고정성에 따라 모든 부동산은 각기 개별성을 갖게 된다. 이에 따라 제반 가격형성요인 또한 지역적 차원에서와는 달리 개별부동산마다 부동산의 이용상태 및 구체적 가격에 미치는 영향의 정도가 달라지게 된다. 이에 개별분석을 함에 있어서 가격형성요인이 개별부동산에 따라 나타나는 여러 가지 현상과 개별적 특징에 대하여 면밀하게 검토하여야 한다.
3. 동태적 분석의 필요성
제반 요인이 최유효이용 및 구체적 가격에 미치는 영향은 시장상황에 따라 변하게 되므로 시계열적인 측면에서 동태적으로 분석을 행해야 한다.
4. 최유효이용의 판정에 있어 유의사항
1) 통상의 이용능력이 있는 사람에 의한 이용일 것
최유효이용은 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력이 있는 사람에 의한 이용이어야 한다. 특별한 능력을 가진 사람에 의한 이용의 경우에 오히려 최유효이용보다 더 높은 수익을 올릴 수도 있으나 이는 비정상적인 상황으로서 배제하여야 한다.
2) 단순한 이용자에 의한 이용이 아닐 것
최유효이용은 단순한 이용자에 의한 이용이어서는 안된다. 단순한 이용자는 소유자와는 달리 계약내용 및 조건에 따라 이용방법이 한정되거나 제한될 가능성이 많으므로 이 또한 배제하여야 한다.
3) 예측가능한 이용일 것
최유효이용은 이용에 따른 효용이 발휘될 수 있는 시점이 예측할 수 있는 기간 내에 이루어지는 이용이어야 한다. 효용의 발휘시점이 너무 먼 미래로 예측되는 경우에는 불확실성으로 인하여 객관성을 잃을 가능성이 많다.
4) 장기적 고려를 통한 이용일 것
최유효이용은 사용, 수익이 장래 상당기간 계속될 수 있는 이용이어야 한다. 일시적으로 초과수익을 누리고 있는 상황을 마치 계속될 것으로 오해하여 판단해서는 안된다.
5. 부동산시장에 기반한 자료의 수집과 분석
개별분석은 구체적 자료의 수집과 분석을 통해 객관적으로 이루어져야 정확성과 신뢰성이 높아진다. 그리고, 자료의 수집과 분석은 부동산시장의 현황과 시장참가자들의 행동, 거래상황 등을 기준으로 한 실증적인 것이어야 의미를 가지게 된다는 점에 유의해야 한다.
6. 지역분석의 결과를 적절하게 활용
지역분석에 의해 파악된 표준적 이용과 가격수준은 개별부동산의 최유효이용 및 구체적 가격에 영향을 미치게 되기 때문에 지역분석의 결과를 적절하게 개별분석에 활용하여야 한다.
Ⅵ. 지역분석과 개별분석의 관계
1. 부동산의 종별과 유형에 따른 관련성
부동산은 종별과 유형으로 분류할 수 있다. 이 때 종별이란 용도에 따른 부동산의 분류이고, 유형은 이용의 형태 및 권리관계의 태양에 따른 분류로서 지역분석은 부동산의 종별에 의한 지역의 관점에서 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이고, 개별분석은 부동산의 유형에 의한 개별부동산의 관점에서 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 미치는 영향을 분석하는 작업을 말한다.
2. 분석범위
지역분석은 대상지역 대한 광역적, 전체적, 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 개별적, 부분적, 미시적인 분석으로서 그 분석범위에 차이가 발생한다.
3. 선후관계
일반적으로 분석의 순서는 지역분석이 먼저 이루어지게 되고, 그 후에 개별분석이 행해진다. 그러나, 반드시 선후관계가 있다고 단정할 수는 없다. 경우에 따라서는 개별분석을 먼저 하고 그 다음에 지역분석을 할 수도 있을 것이다.
4. 분석목적
지역분석은 제반 지역요인을 분석하여 대상지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것을 개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용과 구체적 가격에 미치는 영향의 정도를 파악하는 것을 각각 주된 목적으로 하고 있다.
※ 표준적 이용과 최유효이용의 관계
① 일치성 여부: 표준적 이용은 지역분석의 결과로서, 최유효이용은 개별분석의 결과로서 나타나는데 일반적으로 표준적 이용에 적합한 것이 최유효이용이나 반드시 일치하는 것은 아니다. 최유효이용은 부동산의 개별성에 의하여 결정되는 것이므로 표준적 이용과 항상 동일한 것은 아니다.
② 창조적 토지이용 영향: 창조적 토지이용이 침입, 계승된 경우 새로운 최유효이용의 형태가 형성되고, 이는 표준적 이용의 변화를 초래한다.
③ 피드백 관계: 어떤 지역의 표준적 이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치게 된다. 한편, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인 이용방법이 바로 표준적 이용이 되므로 표준적 이용과 최유효이용은 피드백 관계에 있게 된다.
5. 관련 가격제원칙
지역분석은 적합의 원칙을 비롯한 외부측면의 원칙과 관련이 깊고, 개별분석은 균형의 원칙을 비롯한 내부측면의 원칙과 관련이 있다.