개별공시지가의 법적성질은 기본중의 기본적인 논점이다. 시험에 출제가 되든 안되는 무조건 잘 알고 있어야 한다. 단순하게 개별공시지가의 법적성질만을 물어볼 확률은 낮지만, 행정행위의 하자의 승계 등의 논점과 연결되어 충분히 출제가 될 수 있다고 생각한다.
갑은 가전제품을 판매하는 거래를 하던 중 자신의 을에 대한 매출채권을 담보하기 위하여 을 소유의 A시 임야에 관하여 채무자를 을로 하는 근저당권설정등기를 경료하였다. A시 시장은 해당 토지의 개별공시지가를 결정 · 공시하기 위하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(부동산공시법) 및 그 시행령에 따라 해당 토지의 토지특성을 자연림으로 하여 개별공시지가를 ㎡당 109,000원으로 산정한 다음, B감정평가법인이 이에 대한 검증을 의뢰하였는데, B감정평가법인은 해당 토지의 토지특성을 자연림에서 공업용으로 정정하여 해당 토지의 지가를 ㎡당 820,000원으로 산정하였다. 그러나 시장은 해당 토지의 토지특성이 자연림인데도 불구하고 공업용으로 잘못 조사되어 있었음에도 이를 발견하지 못하고 해당 토지의 개별공시지가를 ㎡당 820,000원으로 결정 · 공시하였는데 이는 실제 가격보다 지나치게 높게 산정된 것이었다. 그 후 A시 소속 공무원 X는 토지조사과정에서 해당 토지의 토지특성이 자연림에도 불구하고 공업용으로 잘못 조사되어 있음을 발견하였고, 이에 따라 시장은 개별공시지가를 재산정한 다음 법정절차를 거쳐, 개별공시지가를 정정하여 결정 · 공시하였다. 을은 채무를 이행하지 않아 해당 토지에 대한 경매절차가 진행되었고, 법원은 1억 2,700만 원에 최고가 매각허가결정을 함으로서 시장의 잘못된 개별공시지가결정을 참고하여 해당 토지의 담보가치를 충분하다고 믿고 을에게 물품을 공급한 갑은 8억 원의 손해를 입었다. ★ (1) A시 시장의 개별공시지가결정의 법적 성질은? |
<예시 목차>
Ⅰ. 개별공시지가의 법적성질
1. 문제 상황
개별공시지가란 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하기 위하여 시장 · 군수 또는 구청장이 매년 공시하는 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말하는데(부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항), 이러한 개별공시지가결정이 국민의 권리의무에 직접 영향을 미치는 처분인지에 대해 학설의 대립이 있다.
2. 학설
(1) 행정처분설
개별공시지가에 근거한 조세부과 등의 행정처분에 있어서 당해 행정청은 개별공시지가에 절대적 또는 상당한 정도의 기속을 받으므로 개별공시지가는 이미 그 자체로서 국민의 권리의무에 직접적인 영향을 미친다는 점 등을 이유로 행정처분으로 보아야 한다는 견해이다.
(2) 입법행위설
개별공시지가는 불특정 다수인에 대하여(일반적) 무제한적으로 적용될 수 있는(추상적) 행정작용으로서의 성질을 가지고 있기 때문에 행정입법으로 보는 견해로 개별공시지가결정 자체로는 국민의 권리 · 의무가 발생하는 법집행행위로 보기 어렵다고 본다.
(3) 사실행위설
개별공시지가는 토지가격의 지침으로서의 기능이 있으며, 따라서 개별가격은 정보제공이라는 사실적 효과를 갖기 때문에 개별공시지가 결정행위는 사실행위가 된다는 견해이다.
(4) 행정계획설
이 견해는 개별공시지가가 대내적으로 행정주체에 대하여만 법적 의무를 부과하는 구속적 행정계획에 해당한다는 견해이다.
3. 판례
개별공시지가결정은 토지초과이득세, 택지초과소유부담금 또는 개발부담금 산정 등의 기준이 되어 국민의 권리, 의무 내지 법률상 이익에 직접적으로 관계되므로 행정처분이라고 본다(대판 1993.1.15. 92누12407).
4. 검토
부동산 가격공시에 관한 법률은 개별공시지가에 대하여 토지소유자 기타 이해관계인의 의견청취(동법 제11조 제1항), 이의신청 및 처리절차와 이의제기기간의 제한 등을 규정하고 있는 바(동법 제11조 제2항, 제3항), 이는 개별공시지가결정이 행정처분임을 전제로 한 것이라고 볼 수 있고, 더욱이 조세부과 등의 행정처분을 함에 있어서 통상적으로 개별공시지가에 기속된다는 점에서 국민의 권리 · 의무에 직접 영향을 미치는 행위라고 볼 수 있으므로 행정처분으로 보아야 할 것이다.
5. 설문
A시 시장의 개별공시지가결정의 법적성질은 항고소송의 대상인 처분이다.