시산가액 조정은 이론적으로도 중요하지만, 실무 문제 풀이에서도 매우 중요하다. 부동산감정평가의 가치이론에서 가치의 3면성이 도출되었으며, 가치의 3면성에서 감정평가 3방식을 이해할 수 있다. 부동산가격은 3면성과 유기적으로 관련된 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 상관관계에서 발생된다. 즉 감정평가는 시장성, 비용성, 수익성에 각각 근거한 비교방식, 원가방식, 수익방식을 통해 부동산의 경제가치를 찾아가는 과정이다. 다만, 가치의 3면성으로 3방식을 통해 산출한 가액은 이론상 일치해야하지만 부동산이 가지고 있는 고유한 특성으로 인해 현실적으로 불일치될 가능성이 높다. 이에 따라 3방식을 통한 시산가액과 시산가액 조정을 통한 평가가액 결정이 중요해 진다. 감칙을 보고 시작하자
INDEX
- Ⅰ. 감정평가 3방식 병용
- Ⅱ. 규정의 검토
- Ⅲ. 시산가액 조정과 평가가액의 결정
제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가법인등은 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. <개정 2022. 1. 21.>
② 감정평가법인등은 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그렇지 않다. <개정 2022. 1. 21.>
③ 감정평가법인등은 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. <개정 2022. 1. 21.>
Ⅰ. 감정평가 3방식 병용
1. 학자들의 논의
마샬은 정적시장에서 3면등가를 주장하였으나, 현실은 동적시장으로서 이에 따라 3면등가는 부정되었다. 반면 밥콕은 수익방식, 허드는 비교방식의 우수성을 주장하였다.
2. 감정평가 3방식 병용의 필요성
1) 부동산시장의 불완전성
안정된 정적 시장에서는 마샬이 주장한 바대로 3면등가의 원리가 적용될 수 있으나 현실적인 부동산 시장에서는 각 감정평가방식의 한계나 부동산 및 부동산 시장의 특성으로 인하여 3방식 적용으로 도출된 시장가격이 불일치되는 경향이 강하다.
2) 각 방식의 관련성
부동산가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 가격발생요인의 결합으로 부동산 시장에서 수요공급 상호 작용의 결과 결정되는 것이다. 이에 근거한 감정평가의 3방식은 각기 논리성이 있으나, 각 방식은 독립적인 것이 아니라 상호관련성을 갖는다.
3) 객관적 가치 결론
감정평가 3방식에 의한 시산가액은 각각의 특징과 적용상 한계나 평가주체의 주관개입 소지도 있으므로 각 방식의 병용을 통하여 보다 객관적인 가치결론에 도달할 필요가 있다.
3. 단일방식 적용이 인정되는 경우
1) 단일방식 적용이 불가능한 경우
공공청사, 하천, 기타 국유재산이나 임야 등과 같이 3방식 병용에 필요한 자료가 없는 경우가 있다. 또한 사례자료가 있다고 하더라도 오래된 건물의 비용측정처럼 너무 오래되었거나 시장의 급격한 변화로 신뢰성이 없는 경우이다.
2) 부적절한 경우
대상물건의 성격상 3방식 중 하나나 두 개의 방식은 유용하나 다른 방식은 부적절한 경우도 있다. 예컨대 임대용 상가의 평가에서 원가방식은 부적절한 것이다. 또한 아파트 물건의 평가 시 토지건물이 일체로 거래되는 관행상 비준가액이나 수익가액은 타당성이 높으나 원가방식이 부적절한 경우 등에는 3방식 병용의 원칙에 예외가 된다고 볼 수 있다.
3) 기타
평가방식이 법령에 정해져 있는 경우, 즉 법정평가의 경우 일정방식을 규정하고 있으므로 3방식 병용은 적정성을 확인하는 정도에 그친다고 할 수 있다. 또한 평가목적이나 평가조건에 따라 3방식 병용이 불필요한 경우도 있다.
Ⅱ. 규정의 검토
1. 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조제4항
국토교통부장관이 표준지의 적정가격을 조사, 평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격, 임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다고 규정함으로써 3방식 병용을 긍정한다.
2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제18조
대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되, 그 방법으로 구한 가격 또는 사용료를 다른 방법으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다고 규정하고 있다.
3. 감정평가에 관한 규칙 제12조
대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있고 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다고 규정하고 있다.
Ⅲ. 시산가액 조정과 평가가액의 결정
1. 시산가액의 조정 개념
시산가액이란 감정평가 3방식을 적용하여 도출된 가격을 말하며, 시산가액 조정이라 함은 감정평가방법의 적용에 의하여 비용, 수익, 시장자료에서 도출된 3가지의 시산가액 또는 시산자료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 축소시킬 필요가 있어 조정하는 작업을 말한다. 시산가액 조정에 있어서는 감정목적, 대상부동산의 형태, 자료의 선택검토 및 활용의 적부 등을 고려하여야 하며 타당성에 대하여는 실무상 각 나라가 견해를 달리하고 있다.
2. 시산가액 조정 법적 근거
① 감칙 제12조 ② 토지보상법 시행규칙 제18조
3. 시산가액을 조정해야 하는 이유
1) 감정평가의 3면등가의 원칙과 부동산시장의 특성
마샬의 감정평가 3면 등가성은 완전경쟁시장에서 적정 균등하에 성립한다고 하였으나 부동산시장의 특성상 현실적으로 어렵다. 또한 불완전한 시장에서 발생하는 가격의 왜곡을 수정하여 시장을 안정시켜야 한다는 점에 있다. 적정한 가격을 창출하는 것은 평가사의 몫이며, 그 결과는 시장에 그대로 영향을 미친다. 따라서 시산가액의 조정이 필요하다.
2) 평가방법의 특징과 부동산의 유용성에 따른 한계
부동산평가의 각 방식은 시장성, 원가성, 수익성이라는 관점에서 접근하고 있기 때문에 각 방식의 적용대상과 이에 따른 한계가 있다. 이러한 문제해결을 위해 시산가액 조정이 필요하다.
3) 유기적 측면에서 상관조정의 원리
부동산가격 발생요인이 제복합요소에 의하는 바, 유기적 관련성을 바탕으로 상관, 조정의 원리로 시산가액 조정이 요구된다. 이는 각 방식의 평가과정의 정당성을 부여할 수 있고, 최종적 가치 결론에 객관성을 부여할 수 있다.
4) 평가주체의 주관개입 배제
평가사의 주관을 배제할 수 있다. 비교방식이나 수익방식을 적용할 때 무의식적으로 개재되는 주관성이 검토과정에서 발견되고 수정될 수 있다. 각 방식은 장,단점이 있기 때문에 평가절차에서 평가주체의 주관적 판단이 개입될 소지가 있다. 이것은 가격의 적정성을 희석시키는 요인이 될 수 있는데, 이것을 배제할 수 있다.
5) 부동산시장의 개방화, 국제화 등 시대적 요청
부동산시장의 개방화, 국제화됨에 따라 부동산 투자나 개발 분야의 평가는 현금흐름을 중시해야 한다. 이 때는 수익방식이나 수익방식을 응용한 방법을 적용해야 하며, 비준가액 등으로 체크해야 한다. 이러한 다방면의 접근은 불투명한 장래이익을 추정하는데 객관성을 확보해준다.
4. 시산가액 조정 기준
1) 시산가액 조정의 기준
시산가액 조정의 기준은 평가방법이나 사용목적에 적정한지 적절성, 평가 자료의 내용과 계산 등이 정확한지의 정확성, 투입된 각종 자료의 충분한 양인지의 증거의 양, 그리고 끝으로 정확한 시장 상황의 판단 등 역시 시산가액조정에 있어서 중요한 기준으로 작용한다. 시장상황은 해당지역의 제 상황을 판단하는 척도이기 때문이다. 따라서 적절성, 정확성, 증거의 양, 시장상황의 판단, 평가의 목적 등은 시산가액 조정의 기준이 된다.
2) 구체적 기준
(1) 적절성
① 평가방법의 적절성
평가의 적절성의 기준이 시산조정에 적용된다. 평가사는 평가방법의 적절성이 평가목적이나 용도에 적절한지를 판단한다. 이러한 평가방법의 적절성은 보통 대상부동산의 유형과 시장의 성격 등과 직접적인 관련이 있다. 수익환원법의 경우 소득을 창출하지 않는 부동산에 적용하는 것이 적합하지 않으며, 오래된 부동산의 경우 감가수정액의 정확한 추계가 어려우므로 원가법은 적절하지 않다. 그리고 거래사례비교법의 경우는 시장에서 거래가 잘되지 않는 유형의 부동산에는 적용하기에 한계가 있다.
② 적용한 자료의 적절성
적절성의 기준은 적용한 자료에도 해당되므로 각 방법의 적용에 있어 적절한 자료가 수집이 되었는지 또한 그 자료가 적절히 활용이 되었는지가 조정의 기준으로서 사용된다.
(2) 정확성
① 사용된 자료의 정확성
각 방법의 적용에 의한 시산가액의 정확성은 자료의 정확성에 크게 좌우되며 평가사는 각 방법에 사용된 자료 중 어느 것이 가장 정확성이 있는가를 판단한다. 비교부동산의 수, 비교요소의 개수, 보정량은 각 방법 적용에 있어 상대적인 정확성을 보여주게 된다.
② 수정치의 정확성
시산가액의 정확성은 계산방법이나 계산과정의 정확성에 의해서도 많은 영향을 받게 된다. 이러한 자료 및 그 적용에 있어 정확성 여부를 판정한 후 이를 기준으로 하여 조정의 비중을 결정하게 된다.
(3) 증거의 양
적정성이나 정확성은 평가가치 지적에 있어서 질적인 비교기준이 되는 것이다. 그러나 증거의 양은 이러한 질적인 비교기준을 지지해 주는 것으로, 증거가 부족한 경우 적절성과 정확성은 당연히 그 신뢰성이 떨어지게 된다. 이러한 증거의 양이 상대적으로 부족하다면 진정한 가치가 존재하는 신뢰구간의 폭이 넓어져 평가가치 지적의 의미가 퇴색되며 신뢰성 있는 증거를 충분히 제시할 경우 보다 정확한 시산가액 조정이 가능하다.
(4) 시장상황
시장상황은 대상부동산이 속하고 있는 지역 부동산 시장의 상태, 지역 주민 혹은 부동산 투자자들이 상대적으로 정확하고 신뢰성 있다고 판단하는 방법이나 거래관행 등이 해당하게 된다.
(5) 평가목적 및 평가서의 용도
평가목적이나 평가서의 용도 역시 시산가액 조정에 있어서 중요한 기준으로 작용하게 된다. 부동산은 평가목적, 대상부동산의 유형에 따라 여러 가지 다른 가치를 가지므로 평가목적이나 평가서의 용도를 시산가액 조정의 기준으로 고려함으로써 평가 의뢰자의 요구에 부응할 수 있을 것이다.
5. 시산가액 조정 방법
1) 산술평균하는 방법
3방법에 의한 시산가액을 단순 산술평균하는 방법이나, 현재 이 방법은 일반적으로 활용하지 않는다.
2) 가중치를 적용하는 방법
이 방법은 3방식에 의하여 구하여진 각 시산가액 즉 비준가액, 적산가액, 수익가액의 예비가격에 대상부동산의 특성, 용도, 감정목적, 해당 자료 등을 판단하여 그 중요도에 따라 가중치를 설정하고 이를 근거로 하여 해당 가중치를 각 예비가격에 곱하여 가중가격을 구한 다음 산술평균하여 시산가액을 구하는 방법이다.
3) 다른 시산가액으로 검토하여 조정하는 방법
이 방법은 3방식에 의한 시산가액을 구하여 상,하한치를 검토한 후 대상물건의 감정과제에 대한 결과로서 가장 신뢰할 수 있고 정확한 방법에 중점을 두어 다른 두 가격의 정확도에 비추어 평가한다. 즉 감정평가사가 가장 정확하다고 생각되는 한 방법으로 가격을 구하여 다른 가격으로 검증하는 방법이다.
4) 감정평가 실무기준에 의한 방법
최종적으로 감정평가액을 도출하는 방법은 정량적인 방법, 정성적인 방법 등 다양한 방법이 존재하나 실무기준에서는 정량적인 방법 중 시산가액에 적절한 가중치를 부여하는 방법으로 채택하고 있다. 그러나 가중치의 결정은 전문가적인 판단과 경험, 지식 등이 중요하게 작용하므로 정성적인 방법 또한 중요한 고려사항이 된다.
6. 시산가액 조정 시 유의사항
1) 자료의 선택, 검토 및 활용의 적정성
평가에 있어 채용한 자료는 적합한가 그리고 검토와 활용방법은 적정하였는가를 재검토하여야 한다. 즉 어떤 평가방법에 의한 자료가 가장 잘되었는가에 따라 각 방법의 비중이 달라지는 것이다.
2) 부동산 가격제원칙 활용의 적부
부동산 평가의 전 과정에 영향을 미치는 가격에 관한 제원칙은 적정하게 활용되었는가를 재검토하여야 한다.
3) 일반요인과 지역분석 또는 개별분석의 적부
가격수준에 영향을 주는 일반적 요인의 분석과 지역특성의 파악 및 최유효이용의 판정 등이 적합했는가를 재검토하여야 한다.
4) 단가와 총액과의 관계
부동산의 규모의 대소는 최유효이용과 시장성에 변화를 준다. 따라서 매매사례, 임대사례의 파악은 단가를 기준으로 한 경우와 총액을 기준으로 한 경우 차이가 날 수 있다.
7. 시산가액 조정 결과의 표시
1) 최종 가치의 산출방법
평가보고서의 최종 가치는 하나의 수치나 일정한 범위 그리고 기준금액의 상하관계로 표시할 수 있다. 최종가치를 하나의 수치로 표시하는 것을 점추정치라 하며 이는 전통적으로 감정평가에서 사용되어 왔다.
2) 점추정치 감정평가액
점추정치 감정평가액은 가급적 반올림을 하여 적정한 유효숫자까지만 표시하고, 정확성의 한계를 밝히는 것이 바람직하다. 유효숫자 표시한계는 실무적 관행에 따르면 되지만, 대개 억 단위 평가액의 경우 천만 또는 백만원까지 표시하고, 천만 단위의 평가액이라면 백만원 또는 십만원까지 표시한다. 만약 시장사례 자료가 풍부하여 시산가치의 정확도가 높다면 최종감정평가액의 유효숫자를 더 넓혀갈 수도 있을 것이다.
3) 구간추정치 감정평가액
최종가치를 범위로 표시하는 것을 구간추정치라 하며, 기준금액의 상하관계로 표시한 것을 관계가치라고 한다. 즉 ‘가격은 10억원 이하’라고 하거나, 또는 ‘가격은 10억원 이상’이라고 표현하는 관계가치라고 말한다. 경우에 따라서는 단 하나의 수치를 산정한다는 것이 별다른 의미를 지니지 못하는 수가 많은데, 넓은 범위의 가치 지적은 의미가 없지만 좁은 범위의 가치 지적은 점추정치보다 오히려 평가의 신뢰성을 높여줄 수도 있다.