BTCF부터는 손이 빨라야 한다. 답안지 쓰는 시간이 부족하다. 반복, 숙달을 통해서 시간을 단축하는 방법밖에는 없다. 어느 정도까지는 정형화되어 있기 때문에 문제마다 주어지는 논점을 빠르게 파악한 후에는 정형화된 목차에 따라서 기계적으로 답안을 작성해 나가야 한다. 개인적으로는 DCF법이 출제자들이 채점하기 가장 편한 논점이 아닐까 생각한다. 어떻게든 최대한 빠짐없이 답안을 작성해야 한다. 내 기준으로는 같은 문제를 50번 정도 풀었다. 같은 문제를 계속 풀면서 시간을 체크했다. 무식하지만 좋은 방법이라고 생각한다. 감칙을 보고 시작하자.
예시 목차
Ⅰ. 매기 BTCF
1. 1기 순수익 결정
2. 저당서비스액(DS) 결정
L × MC (원리금균등상환)
L × i (만기 원금상환)
3. 1기 BTCF
NOI – DS
4. 매기 BTCF
| 기간 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| NOI | xxx | xxx | |||
| (DS) | (xxx) | 좌동 | |||
| BTCF | xxx | xxx | |||
| 현가합(세전지분할인율) | |||||
Ⅱ. 기말지분복귀가치
1. 기말복귀가치
(보유기간 후 순수익 ÷ 기출환원이율) × (1 – 매도경비율)
2. 미상환저당잔액
○ 원리금균등상환: L × [1 – ((1 + i)5 – 1) / ((1 + i)N – 1)]
○ 만기원금상환: L
3. 기말지분복귀가치
기말복귀가치 – 미상환저당잔액
Ⅲ. 부동산가치 결정
1. 지분가치
매기 BTCF 현가합 + 기말지분복귀가치 현가
2. 저당가치
3. 부동산가치
지분가치 + 저당가치
▶ NPV, IRR의 장, 단점
| NPV | 장 | 확실성 하의 의사결정기법, 직관적임 |
| 단 | 불확실성이 높은 투자대안 분석 시 한계, 비대칭적 수익구조 반영 한계, 불확실한 상황 속 시의적절하게 대처할 수 있는 유연성 결여 | |
| IRR | 장 | 현금흐름의 현재가치를 명시적으로 고려, 직권적으로 경제성을 판단, 주관성 개입 최소화 |
| 단 | 초기투자 이외의 기간 중 투자 발생 시 복수의 내부수익률 발생, 가치가산원리 불성립, 재투자수익 및 자본비용의 미고려, 시장상황 변동 미고려 |
▶ 지분배당률, 지분수익률, 레버리지 효과
▶ 내부추계법, 외부추계법 예시
내부추계법: 초년도의 순수익을 최종환원율 9%로 환원 외부추계법: 대상부동산의 가치는 5년 후 현재보다 20% 오른 가격으로 매도 / 만기 원금 상환 6기 NOI: 51,985,000 / 매도비용: 재매도가격의 5% 저당가치: 150,000,000 / DS: 저당가치의 10% = 15,000,000 |
1. 내부추계법 51,985,000 ÷ 0.09 × (1 – 0.05) – 1.5 억 = 398,730,000 2. 외부추계법 (감정평가액 = χ) 1) 기말지분복귀가액 χ × 1.2 × 0.95 – 1.5억 2) 감정평가액 ….χ = |
▶ REF 예시
부동산 가치: 18,950,000,000 / 연간 보수: 부동산가치의 0.5% 월임대료: 98,000,000 / 월관리비: 3,000,000 월임대료와 월관리비 중 10%는 수익적 비용 펀드자기자본: 85억 / 차입금: 94.5억 / 금리: 4% |
1. 매기 배분가능 현금흐름 1) 순수익 (보증금운용익, 공실미고려) (98,000,000 + 3,000,000) × 12월 × (1 – 0.1) = 1,090,800,000 2) 대출이자 9,450,000,000 × 0.047 = 444,150,000 3) 운용보수 등 18,950,000,000 × 0.005 = 94,750,000 4) 배분가능 현금흐름
2. 투자성과(지분배당률) 551,900,000 ÷ 8,500,000,000 = 6.5% |