회귀분석법은 문제내기 딱 좋다. 개인적으로 내가 출제위원이라면, 큰 문제에 녹여서 출제를 하든, 단독 문제로 출제를 하든 할 것 같다. 데이터가 점점 중요해 지는 세상이고, 일반인들도 데이터를 주무르는 세상인데, 공인자격사인 감정평가사라면, 이제는 데이터를 잘 다루고, 잘 만져야한다고 생각한다. 데이터를 잘 다루는 평가사가 앞으로는 끝까지 살아남을 수 있다고 생각한다. 약간 딴 얘기이긴 하지만, 시험끝나고 그냥 놀지 말고, 파이썬 같은 프로그램을 읽혀보자. 엄청난 무기가 될 것이다. 그러나 나를 포함한 우리는 수험생이니 일단, 무조건 감칙을 읽어야 한다.
<회귀분석법 예시 목차>
Ⅰ. 회귀식 (회귀분석법)
y = aχ + b (독립변수(χ), 종속변수(y))
Ⅱ. 사례의 선택
통계적으로 무의미한 사례 배제
Ⅲ. 회귀분석 및 회귀식 도출
| 표본(n) | x (List 1) | y (List 2) |
| 1 | ||
| 2 | ||
| 3 |
y = aχ + b
n = ○○, a = ○○, b = ○○, R2 = ○○ % (본 모형은 결정 계수가 95%를 넘기에 타당성이 인정된다.)
Ⅳ. 평가액 결정
▶ 계산기
CALC → REG → X → ax + b a: 회귀계수 b: 회귀상수 R2: 결정계수 → R2이 낮으면 양 변수의 선형성은 인정될 수 있으나 설명력, 신뢰도는 떨어짐 |
▶ 통계검정 예시(95%의 신뢰수준)
관측치: 28개 / 자유도 : 관측치 – 2 | |
| t값 > t임계치로서 귀무가설을 기각하여 회귀식은 0과 다르다고 할 수 있다. 즉, 95% 신뢰구간에서 산출된 회귀계수는 유의하다라고 할 수 있다. | |
| t값(설명력)이 높을수록, P-value(오차날 확률)가 낮을수록 신뢰도 높음 |
▶ 다중회귀분석
일조권 침해: 로얄층 여부, 남향 여부, 일조, 소음 등
평가대상: 로얄층, 남향, 일조: 6시간, 소음: 45, 면적: 85 | ||||||||||||
회귀식 도출: y = 5,829.21 + 435.21χ1 + 329.51χ2 + 89.25χ3 – 12.51χ4 추정치: χ1 = 1, χ2 = 1, χ3 = 6, χ4 = 45 로 추정. y = 5,829.21 + 435.11 × 1 + 329.51 × 1 + 89.25 × 6 – 12.51 × 45 ≒ @6,566,000 ∴ 6,566,000 × 85 ≒ 558,110,000 |
▶ 층별 효용 지수 예시
| 집합업무시설가격을 추정한 결과 설명력은 0.825(수정된 R제곱) F-Value는 523.257로 나타남. 1층의 가격은 약 @3,500,000. 다른 조건이 동일할 경우 지하 1층은 1% 유의수준에서 @880,000정도가 1층에 비해 낮음. 한편, 2 ~ 6층은 5% 유의수준에서 2층은 @410,000, 3층은 @295,000, 4층은 @385,000, 5층은 @350,000, 6층은 @400,000 정도가 1층에 비해 낮게 나타났으며 이는 통계적으로 유의함. 인접 유사 건물의 최근 평가사례 층별 효용 지수는 1층 – 100, 2 ~ 6층 – 90 이며 , 실무기준해설서는 지하1층 44, 지상1층 100, 2 ~ 6층 51 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. 처리방침 헤도닉 가격모형을 이용하여 추정한 층별 단가에 의한 방법, 층별효용지수 참고자료(평가사례, 해설서)를 종합 고려함. 2. 헤도닉 가격모형에 의한 청별 효용지수(단위: 천원 / 1층 = 100)
3. 결정 1) 층별 효용비의 일반적 형태 일반적으로 다른 조건이 동일한 경우 층에 따른 효용(가격, 임대료)의 격차가 발생하고, 상층부 효용지수는 저층부 대비 같거나 작은 것이 일반적임. 2) 실무기준해설서 효용지수의 한계 실무기준해설서의 경우 통상적인 효용지수를 반영할 뿐, 지역의 특성 및 대상부동산의 개별성을 반영하지 못하는 한계를 가짐. 3) 대상 층별 효용비 결정 의견 헤도닉 가격모형에 의한 결과물이 평가사례와 균형을 이루며, 업무용 부동산의 특성상 층별 가격 격차가 거의 발생하지 않는 점을 볼 때, 평가사례 중심으로 지상층의 효용비를 결정하되, 지하층은 헤도닉 가격모형의 결과물을 적용함.
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