환매권 관련 논점은 실무에서도 A급 이상의 논점이고, 법규에서도 A급 이상의 논점이라고 생각한다. 다만, 법규에서는 출제될 듯 될 듯 하면서도 출제가 안되고 있는 논점이다. 아무래도, 환매에 대한 용어 자체가 낯설기 때문에 이해하는 것이 쉽지 않다. 하지만, 처음에만 낯설 뿐, 반복하다보면, 익숙해 진다. 환매권 관련 문제가 출제되면, 중요한 논점이 몇 가지가 있다. 이 부분을 놓치게 되면, 좋은 점수를 아예 받을 수 없다. 보상평가는 법정평가이기 때문에 법령에 근거하여 평가가 이루어져야 한다. 때문에 정확한 보상액을 산출하기 위한 산식이 있다. 보상평가가 처음에는 막막하지만, 반복하다 보면, 실전에서 시간을 절약할 수 있는 파트라는 것을 공부하다 보면 이해할 수 있다. 시간을 절약하려면, 반복 풀이를 통해 정확한 목차를 사진찍듯이 암기하고 있어야 한다. 감칙과 토지보상법 제 91조 및 동법 시행령 제48조를 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
토지보상법 제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>
1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날
2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일
② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.
③ 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.
④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.
⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다. <개정 2015. 12. 29.>
[전문개정 2011. 8. 4.][2021. 8. 10. 법률 제18386호에 의하여 2020. 11. 26. 헌법재판소에서 헌법불합치 결정된 이 조 제1항을 개정함.]
토지보상법 시행령 제48조(환매금액의 협의요건) 법 제91조제4항에 따른 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우는 환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 해당 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 높은 경우로 한다. [전문개정 2013. 5. 28.]
환매 당시 토지가격과 “보상금 × 인근 유사 토지 지가변동률”을 비교하여 결정
Ⅱ. 환매 당시 토지가격
| 평가기준 | 환매 당시의 시장가치 | |
| 적용공시지가 | 환매 당시에 가까운 공시지가 | |
| 비교표준지 | 환매 당시 용도지역과 이용상황 등이 가장 유사한 것 | |
| 공법상 제한 등 | 해당 사업에 따른 공법상 제한이나 가치변동 등을 반영. 해당 사업이 폐지ㆍ변경되어 공법상 제한이나 가치변동 등이 없어진다면 고려× | |
| 이용상황 | 일반 | 환매 당시 기준 |
| 특수 | 환매권 발생 시 이용상황이 도로 등이었다면 도로임에도 환매 권이 발생한 바, 이는 용도폐지를 전제한 것이므로 인근지역의 표준적인 이용상황 기준함(도로를 기준하지 않음) | |
| 환매 토지가 재편입 시 | 토지보상법 제4조 제6호 이하 사업에 재편입 시, 새로운 사업에 따른 보상금액으로 평가함. 새로운 사업에 따른 가치변동은 고려하지 않음 (※제1호 ~ 제5호 사업에 재편입 시 환매권은 발생하지 않음) | |
| 통지의무 해태로 인한 손해배상액 산정 | ① 적용 공시지가 : 재편입된 사업의 사업인정 이전 공시된 공시지가 중 최근 공시지가 ② 비교표준지 : 재편입된 사업에 의한 용도지역 변경 미고려(변경 전 용도지역으로 선정) | |
1. 적용공시지가 선택
환매 당시 가까운 공시지가
2. 비교표준지 선정
현재 용도지역 및 이용상황 기준
3. 환매 당시 토지가격
Ⅲ. 인근 유사 토지 지가변동률
1. 표본지 선정
당해 사업과 무관한 표준지 선정. 당해 사업과 무관한 용도지역 등 변경은 반영
2. 취득 당시 표본지 가격
취득 당시 표본지 공시지가 + (다음해 공시지가 – 취득 당시 공시지가) × 기간 / 365
3. 환매 당시 표본지 가격
4. 인근 유사 토지 지가변동률
환매 당시 표본지 가격 ÷ 취득 당시 표본지 가격
Ⅳ. 환매금액 결정
1. 보상금 × 인근 유사 토지 지가변동률
※ 보상금: 소유권 외 권리가 있으면 포함함. 예를 들어 구분지상권
2. 지가의 현저한 변동 여부 (령 제48조)
▷ 환매 당시 토지가격 ≤ 보상금액 × 인근 유사 토지 지가변동률 → 지급한 보상금액
▷ 환매 당시 토지가격 > 보상금액 × 인근 유사 토지 지가변동률 → 현저한 변동이 인정되는 바,
보상금액 + (환매 당시 토지가격 – 보상금 × 인근 유사 토지 지가변동률) 로 결정
3. 환매 금액 결정
Ⅴ. 환매권 상실로 인한 손해액
환매 당시 토지가격 – 환매금액
Ⅵ. 환매금액증액청구소송 시 환매금액 증액분
환매금액 – 보상금
▶ 환매권 행사가 가능한 지
도시계획시설공원부지 → 주택재개발 정비사업에 편입 : 공익사업이 변경되는 경우이나 토지보상법 제4조 제1~5호의 사업이 아닌 바 환매권 행사가 가능 |
▶ 환매금액
① 환매 당시 토지가격 : A + B + C ② 환매 금액(A + C) : 보상금(A) + [환매 당시 토지가격(A + B + C) – 보상금 × 인근 유사 토지 지변율(A + B)] = A + C ③ 손해배상액(B) : 환매 당시 토지가격(A + B + C) – 환매 금액(A + C) = B 환매 금액(A + C) – 보상금(A) = C |
▶ 환매권 예시
환매 당시 토지 : @760,000 / 취득 당시 표본지 : @374,000 환매권 상실 당시 표본지 : @550,000 / 보상금 : @180,000 |
1. 환매 당시 토지가격 : @760,000 2. 환매권 행사 시 환매 금액 1) 인근 유사 토지 지가변동률 550,000 ÷ 374,000 = 1.47059 2) 환매권 행사 시 환매 금액 (1) 보상금 × 인근 유사 토지 지가변동률 180,000 × 1.47059 = @265,000 (2) 환매 당시 토지 금액 : @760,000 (3) 환매 금액 (1) < (2) 이므로, @180,000 + (@760,000 – @265,000) = @675,000 3. 환매권 상실로 인한 손해액 @760,000 – @675,000 = @85,000 |