감정평가실무: 현저한 지가변동여부 / 적용공시지가

현저한 지가변동여부는 보상평가 문제가 출제되면 반드시 확인해야 한다. 지가변동여부에 따라 적용공시지가가 달라지기 때문이다. 적용공시지가가 달라지면, 보상액 자체가 달라진다. 때문에 보상평가 문제가 출제되면, 반드시 지가변동여부를 확인해야 한다. 지가변동여부를 판단할 수 있는 법조문의 내용을 명확하게 숙지하고 있어야 하며, 법조문에 의거해서 지가변동여부를 명확하게 판단해야 한다. 감칙과 토지보상법을 읽고 시작하자. 토지보상법은 시행령과 시행규칙도 무조건 명확하게 숙지하고 암기해야 한다. 보상평가는 극단적으로 얘기해서 법조문이 전부다.

<예시 목차>

• Ⅰ. 적용공시지가 선택
  • 1. 취득할 토지 지가변동 여부 (령 제38조의2)
    • 1) 사업지구 내 표준지 평균변동률
    • 2) A시 B구 전체 표준지 평균변동률
    • 3) 변동여부
  • 2. 적용공시지가 선택
• Ⅱ. 지가변동률 (령 제37조)
  • 1. 지가변동여부
    • 1) 령 제37조 제3항 제2호
    • 2) 령 제37조 제3항 제3호 (사업인정고시일 ~ 가격시점)
    • 3) 변동여부
  • 2. 지가변동률(공고일 이전은 서초구 이후는 인근 시·군·구 평균)

Ⅰ. 적용공시지가 선택

1. 취득할 토지 지가변동 여부 (령 제38조의2)

※ 공고·고시된 연도 ~ 가격시점 (사업인정 전 협의취득)

                                ~ 사업인정고시일 (사업인정 후 취득)

1) 사업지구 내 표준지 평균변동률

※ 표준지 공시지가로 직접 산정 가능 ex) 2018 / 2017

2) A시 B구 전체 표준지 평균변동률

3) 변동여부

① 도로 · 하천 등 사업이 아닌 면적 사업으로서,

② 20만㎡ 이상 규모이며,

③ 차이 3%p 이상,

④ 사업지구 내 표준지 평균변동률이 B구 전체 표준지 평균변동률 보다 30% 이상 높아, 령 제38의2 모든 요건 충족함.

2. 적용공시지가 선택

※ 만약 변동되지 않았다면 사업인정 이전 최근 공시지가 선택 (법 §70④)

토지보상법 제70조 제5항에 따라 해당 공익사업계획 공고 · 고시 이전 공시된 공시지가 중 사업인정고시일에 가장 가까운 <~> 적용

제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. <개정 2016. 1. 19.>
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.
③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 8. 4.]

Ⅱ. 지가변동률 (령 제37조)

1. 지가변동여부

※ 용도지역이 2개 이상인 경우: 용도지역별 평균

1) 령 제37조 제3항 제2호

1.15785 (사업인정고시일 3% 이상, 공고 · 고시는 5% 이상)

2) 령 제37조 제3항 제3호 (사업인정고시일 ~ 가격시점)

① 서초구 용도지역별 지가변동률: 1.13581

② 서울특별시 평균 용도지역별 지가변동률: 1.02634

③ 13.581 / 2.634 ≒ 5.156인 바, 1.3배 차이남. (30% 이상)

3) 변동여부

① 도로 · 하천 등 사업이 아닌 면적 사업으로서,

② 20만㎡ 이상 규모이며,

③ 차이 3%p 이상 (공고 · 고시는 5%p 이상)

④ 사업지구 안 표준지 평균변동률이 30% 이상 높아, 령 제37조 제3항 모든 요건 충족함.

2. 지가변동률(공고일 이전은 서초구 이후는 인근 시·군·구 평균)

① 공고 · 고시 이전 서초구 (1.04155)

② 공고 · 고시 이후 강남구 (1.06698), 동작구 (1.04772), 성남시 수정구 (1.04243) 용도지역별 지가변동률의 평균

(1.06698 + 1.04772 + 1.04243) / 3 = 1.02535

③ 결정: 1.04155 × 1.02535 = 1.06795

▶ 토지보상법 시행령 제38조의 2: 공시지가

▶ 토지보상법 시행령 제37조: 지가변동률

▶ 지역 범위