지상권이 설정된 토지는 지상권의 가치를 평가하는 것이 핵심이다. 지상권의 가치는 공제방식을 기준으로 하는 방법과 귀속임료를 기준으로 하는 방법으로 크게 구할 수 있다. 임대차 평가의 경우 임대권의 가치, 임차권의 가치, 전차권의 가치 등 각 권리의 가치를 구하는 것이 핵심이다. 임대차 평가는 최근 여러 번 출제되었다. 잘 연습해 두자. 감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
- <지상권이 설정된 토지>
- Ⅰ. 감정평가개요
- Ⅱ. 나지상정 토지가격
- <공제방식 기준>
- Ⅲ. 지상권 가격
- <귀속임료 기준>
- Ⅲ. 지상권 가격
- Ⅳ. 지상권 가격 결정
- Ⅴ. 대상토지가격
- <임대차 평가>
- Ⅰ. 임대권의 가치
- Ⅱ. 임차권(전대권)의 가치
- Ⅲ. 전차권의 가치
<지상권이 설정된 토지>
Ⅰ. 감정평가개요
Ⅱ. 나지상정 토지가격
1. 공시지가기준법
2. 거래사례기준법
<공제방식 기준>
임대권 + 임차권(지상권) = 소유권 가치
▶ 지상권 평가방법
| 공제방식 | 완전소유권가치 – 지상권설정자의 권리가액 |
| 귀속임료방식 | (시장임대료 – 계약임대료)의 현가 |
Ⅲ. 지상권 가격
1. 토지의 완전소유권가치(나지상정)
2. 지상권설정자(임대권)의 권치(가치)
1) 처리방침
임대기간 중 임대료 현가 + 기말 토지, 건물 현가
2) 임대료의 현재가치
3) 기말 토지, 건물의 현재가치
4) 임대료 가치
3. 공제방식에 의한 지상권 가액
토지의 완전소유권가치 – 지상권설정자의 권리
<귀속임료 기준>
Ⅲ. 지상권 가격
1. 토지의 시장임료
토지는 일반적으로 적산법으로 산정함.
나지상정 토지가격 × 기대이율 + 필요제경비
2. 계약임료
3. 지상권 가격
(시장임대료 – 계약임대료) × PVAF(지상권 존손기간)
Ⅳ. 지상권 가격 결정
Ⅴ. 대상토지가격
토지가격 – 지상권가치 = 지상권이 설정된 토지가치
지상권가격을 별도로 구하기 어려운 경우 통상 30% 감가
<임대차 평가>
Ⅰ. 임대권의 가치
1. 계약임대료의 현재가치 합
2. 기말복귀가치의 현재가치 합
Ⅱ. 임차권(전대권)의 가치
1. 귀속임료의 현가합
2. 임차자 개량물의 가치
Ⅲ. 전차권의 가치
1. 귀속임료의 현가합
2. 전차자 개량물의 가치
▶개별물건 기준과 임대차 기준 수익가치 차이 이유
① 시장임대료 ≠ 계약임대료 ② 임차인의 질 차이 (임차인의 리스크가 적은 경우) ③ 평가방법의 차이 (개별평가는 효용의 일체성 반영 적음) |
▶ 유의사항
① 할인율은 임대, 임차인 사람에 따라 달리 적용됨 ② 귀속임대료는 기초보정을 하지 않음 |
▶ 예시
| A씨는 B씨에게 10년간 월 1,000,000에 임대. B씨는 대형스크린 설치비용으로 150,000,000원이 소요. 다시 C에게 전대. C는 최초년도부터 향후 3년간은 30,000,000원, 이후 3년은 35,000,000원, 나머 지 4년 동안 50,000,000원을 지불. 전형적인 자본환원이율은 10%이고 임차자의 환원이율이 13% |
1. 귀속임료 현가 합 2. 임차자 개량물 현가 150,000,000 ÷ 1.1310 = 44,188,000 3. 전대권가치 결정 |