주거용 건축물의 보상평가는 논점이 간단하다. 그래서 작은 배점으로 출제하기 좋다고 본다. 이전 가능성 여부, 주거용 건축물의 거래사례비교법과 원가법을 비교하는 것, 그리고 최저보상액. 이것만 확인하면 된다. 감칙과 관련 법규를 확인하고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
토지보상법 제 75조 근거 물건가액 내 이전비 보상
토지보상법 시행규칙 제33조 제2항
제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.
1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다.
③ 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈(흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
④ 분묘에 대하여는 이장(移葬)에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다.
⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.
⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다.
제33조(건축물의 평가) ①건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다. 이하 같다)에 대하여는 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.
②건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.
③건축물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 다만, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다.
④물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.
Ⅱ. 이전비
토지보상법 시행규칙 제2조(정의) 제4호 / 이전 가능성 여부 확인
제2조(정의) 4. “이전비”라 함은 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 당해 공익사업시행지구밖의 지역으로 이전ㆍ이설 또는 이식하는데 소요되는 비용(물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하며, 「건축법」 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다)을 말한다.
Ⅲ. 해당 물건의 가액
1. 원가법
2. 거래사례비교법
※ 당해 공익사업에 따른 주택입주권으로 인한 가격상승분 제외
예) 거래가격 8천, 입주권 3천 : 8천 – 3천 = 5천만원
3. 결정
Ⅳ. 보상평가액 결정
1. 주거용 건축물 최저보상액
토지보상법 시행규칙 제58조에 따른 600만원
제58조(주거용 건축물등의 보상에 대한 특례) ①주거용 건축물로서 제33조에 따라 평가한 금액이 6백만원 미만인 경우 그 보상액은 6백만원으로 한다. 다만, 무허가건축물등에 대하여는 그러하지 아니하다.
②공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다.
③제2항의 규정에 의한 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.
2. 결정
MIN (이전비, 주거용 건물 가격), 최저보상액 600만원 고려.
▶ 주택의 대지로 인정될 수 있는 최대한의 면적
조건 : 바닥면적 기준, 건폐율 역산 면적 초과불가 ① 적법, 대장상 대지면적 1,000㎡으로 기재 ② 적법, 대장상 대지면적 기재× ③ 무허가 : 1988.1.25. ④ 무허가 : 1998.1.23. ⑤ 무허가, 양성화된 건축물 ⑥ 18.12.31. 건축허가를 받았으나, 바닥면적(200㎡)과 완공면적(300㎡)이 상이하여 사용승인을 득하지 못한 상태 |
① 1,000㎡ / 적법건축물이므로 허가 받아 인정된 대지면적 기준 ② 300 ÷ 0.3 = 1,000㎡ / 건폐율 역산면적 ③ 300㎡ (바닥 300㎡, 300 ÷ 0.3 = 1,000㎡) ④ 0㎡ / 전체 건축 당시 이용상황 상정, 대지로 인정받을 면적× ⑤ 300 ÷ 0.3 = 1,000㎡ / 적법건축물 ⑥ 미사용승인 건물이나, 적법부지임 1,000㎡ |
▶ 구분소유권의 보상평가액 가치형성요인 예시
본건 개별공시지가 : @926,000 / 사례 개공 : @897,000 경과연수에 따른 개별요인 : 본건 – 80 / 사례 – 70 관리 상태 : 대상이 5% 우세 / 대상 면적 : 82.64㎡ 본건 – 전용면적 : 66.12㎡, 분양면적 : 69.42㎡, 토지면적 : 35.41㎡ 사례 – 전유면적 : 69.73㎡, 토지면적 : 50.93㎡, 전용률 : 75% 개별요인 전용률 – 80~85% : 90 / 70~80% : 95 개별요인 단위전유면적 당 대지권 – 본건 : 100 본건 대비 과대 : 103 / 본건 대비 과소 : 97 |
1) 단지 외 요인 926,000 ÷ 897,000 = 1.032 2) 단지 내 요인 80/70 × 100/95 = 1.203 3) 개별적 요인 90/95* × 100/103** = 0.920 * 본건 전용률 : 66.12 ÷ 82.64 = 80.01% ** 본건 대지권 : 42.16 ÷ 66.12 = 0.638 4) 가치형성요인 비교치 1.032 × 1.203 × 0.920 = 1.142 |