종후자산 평가는 도시정비평가에서 필수다. 분양예정자산가격 평가도 반드시 따라오는 논점이다. 도시정비평가는 개인적으로 늘 S 또는 A급 논점이라고 생각한다. 많은 논점이 도시정비평가에 널려 있기 때문에, 출제자 입장에서도 문제내기 참 좋다고 생각하기 때문이다. 많은 논점이 있는만큼, 어설프게 정리해서 알고 있으면, 불합격이다. 문제보고, 논점 바로바로 파악해서, 논점에 맞는 자료 바로 찾아내고, 기계처럼 목차 빼서 기계적으로 답안 작성해야 한다. 그 정도는 되어야 시간내에 완주할 수 있다. 그렇게 하려면, 어쩔 수 없다. 반복 숙달만이 답이다. 감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (종후자산)
도시정비법 제74조 등 관련 법규에 따라 평가함.
제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
② 시장ㆍ군수등은 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2021. 3. 16.>
③ 시장ㆍ군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2021. 3. 16.>
④ 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2020. 4. 7., 2021. 3. 16., 2021. 7. 27.>
1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.
가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인등
나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등
2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가법인등을 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가법인등의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가법인등의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가법인등의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.
⑤ 조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. <개정 2021. 3. 16.>
⑥ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021. 3. 16.>
⑦ 제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제4항부터 제6항까지의 규정은 시장ㆍ군수등이 직접 수립하는 관리처분계획에 준용한다. <개정 2021. 3. 16.>
① 기준시점: 분양신청만료일 또는 의뢰인 제시일 (※ 분양가 상한제를 아파트 분양가 택지평가의 기준시점은 택지가격평가 신청일)
② 평가조건: 완공 전제 조건부감정평가
③ 기준가치: 특정수요자(조합원) 한정한 시장가치 외의 가치
<<전체 기준>>
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 거래 사례 선정
정비구역의 재개발이 완료된 상태와 여건이 유사한 사례 선정
2. 개별요인비교치
3. 비준가액
4. 전체분양가격
<<기준 호의 기준단가 기준>>
Ⅱ. 기준 호의 기준단가 결정
1. 거래 사례 선정
기준호와 유사한 평형, 가치형성요인, 정비구역의 재개발이 완료된 상태와 여건이 유사한 사례 선정
2. 개별요인비교치
3. 비준가액
Ⅲ. 각 호수별 단가
1. 세대별 효용지수(형별지수(호별요인) 등)
2. 각 호수별 단가
기준 호 × 세대별 효용지수
3. 각 호수별 평가액
Ⅲ. 분양 예정 자산 가격
1. 조합원분양분 분양수익
비준가액 × 조합원 세대수
2. 일반분양분 분양수익
● 다른 사례로 비준가액
● 조합원 분양분의 일정% 높게 산정
3. 분양 예정 자산 가격
조합원 분양분 + 일반분양분
▶ 가치형성요인이 유사한 대량건물의 평가방법
본 건을 대표하는 기준세대의 선정 → 기준세대와 거래사례의 비교 → 기준세대 비준가액 산정 → 기준세대, 본 건 다른 세대 비교(평형별 격차율(형별지수)) → 전체 가격 산정 다만, 평형별 기준세대를 별도로 산정하여 비준가액을 산정하는 방식은 형별지수의 적용하지 않음. |
▶ 대량건물 평가방법(기준세대) 예시
기준 호: 103동 601호(33평) / 기준호의 기준단가: @7,690,000
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1) 형별지수 산정
2) 타입별 단가 ① 33평: @7,690,000 ② 48평: 7,690,000 × 0.93 = @7,151,700 ③ 60평: 7,690,000 × 0.80 = @6,152,000 3) 평가액 ① × 84 × 500 + ② × 120 × 130 + ③ × 150 × 130 = 554,530,000,000 |
▶ 분양예정자산가치 예시
20층 4개호 10동 800세대. 조합, 일반 각각 400세대 조합원 분양가: 세대 당 1,500,000,000 / 상가: 1천억 분양아파트 시장가치(101호): 1,851,019,000
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1. 일반분양분 1,851,019,000 × [(100 + 105 × 4 + 110 × 5 + 115 × 9 + 120) ÷ 100] × 2호 × 10동 = 823,703,000,000 2. 분양예정자산가치 823,703,000,000 + 1,500,000,000 × 400 + 100,000,000,000 = 1,523,703,000,000 |
▶ 분양가 산정 예시 (20층 33평 분양가 산정)
토지: 1,000㎡ / 건물: 단독주택 2채 소재 / 구입비: 12억 연면적 12,000㎡(각층면적 동일) 주상복합건물 신축ㆍ분양 목적 주택 철거비: 1채당 5백 / 시점수정치: 1.00697 매수 후 설계에 2개월 소요, 공사에 착공하여 준공하는데 5개월 소요, 준공시점 이후 분양완료시까지 3개월 소요 공사비는 공사착공 시 공사비의 20%, 착공 3개월 후 50%, 완공 시 30% 지급. 설계비는 공사비의 2.5%로서 착공 시 일시 지급. 업자이윤 등 부대비용은 설계비용과 공사비용의 25%로서 토지 구입시점에 발생 / 공사비: @500,000 / 20층 건물에 층 당 5호 20층의 효용비: 105 / 총 층별 효용적수: 1,970 |
1. 분양 사례 전체 가격 1) 토지 구입비 및 철거비 (12억 + 5백 × 2) × 1.00697 = 1,218,433,000 2) 개발비용 (1) 공사비: 500,000 × 12,000 × (0.2 × 1.015 + 0.5 × 1.012 + 0.3) = 6,121,512,000 (2) 설계비: 500,000 × 12,000 × 0.025 × 0.025 × 1.015 = 157,652,000 (3) 이윤 등: 500,000 × 12,000 × 1.025 × 0.25 × 1.017 = 1,648,408,000 (4) 소계: 7,927,572,000 3) 분양사례 전체가격: 1) + 2) = 9,146,000,000 2. 분양사례 20층 33평 분양가 9,146,000,000 × 105 / 1,970 ÷ 5 = 97,500,000 |