도시정비평가에서 종전자산, 종후자산평가는 핵심중에 핵심이다. 도시정비평가를 쉽게 얘기하자면, 헌 집 줄게, 새 집 다오 라고 할 수 있는데, 나의 헌 집이 얼마인지 알아야 새 집을 받을 때 얼마를 더 내야하는 지, 또는 얼마를 돌려받을 수 있는 지 알 수 있다. 그렇기 때문에 종전자산 평가와 종후자산 평가의 큰 틀에서 각 논점에서 중요한 논점들이 출제 포인트라고 할 수 있다. 감칙과 도정법의 관련 법령들을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
※ 정비구역지정일이 행위제한일
도시정비법 제74조 등 관련 법규에 따라 평가함.
① 기준시점: 사업시행인가고시일
② 평가방법: 조합원 균형성 고려 종전 용도지역 기준
③ 평가대상: 해당 정비구역 내에 소재한 토지 및 건축물 (※ 기타지장물(수목, 구축물, 공작물), 개량비용, 영업손실보상액 등은 종전자산평가의 목적물이 될 수 없음.
④ 목록, 대장상 면적 기준
Ⅱ. 토지의 평가액(공시지가기준법)
1. 적용공시지가 선택
사업시행인가고시일 이전 최근 공시지가
2. 비교표준지 선택
원칙: 구역 내 / 예외: 구역 외 (사유 기재)
● 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등의 토지이용계획이 변경된 경우 변경되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 감정평가함. 다만, 변경된 용도지역이나 용도지구 등의 적용이 종전자산 감정평가액 간의 균형유지에 지장이 없다고 판단되는 경우, 변경된 토지이용계획을 기준으로 평가할 수 있음. (종상향, 하향 모두 가능)
● 반면, 당해 사업으로 인한 공법상 제한(용도지역 외 공법상 제한)은 반영하지 않음.
3. 그 밖의 요인 보정치 결정
인근의 관리처분목적의 종전자산 평가 선례 기준
4. 평가액 결정
Ⅲ. 건물의 평가액
1. 처리방침
● 특정무허가건축물: 89.1.24 이전, 평가 포함 (※ 과세대장, 기타자료 등으로 면적 결정)
● 신발생무허가건축물: 89.1.24 이후, 평가 제외
● 미사용승인건축물: 평가 포함, 허가 면적 내 면적 결정
2. 평가액
원가법에 의하여 평가
Ⅳ. 구분건물의 평가액
1. 처리방침
감칙 제16조 거래사례비교법
2. 거래사례 선정
대상부동산과 유사성 고려하여 선정
(대지권 면적, 위치, 크기(전유면적), 건물의 신축연도 등 고려)
3. 비준가액
Ⅴ. 종전자산 평가액
토지의 평가액 + 건물의 평가액
▶ 종전자산 및 종후자산 감정평가
※ 종후자산 평가(도정법 제74조)는 보통 조합원 분양가. 비례율 산정시는 조합원 분양가 + 일반 분양가
| 종전자산 | ① 조합원별 출자자산의 상대적 가치 균형 중시 ② 토지, 건축물만 대상(기타 지장물 평가 대상×) ③ 개발이익 반영 가능하나 분양권 프리 미엄 등 투기적ㆍ불확정적 개발이익은 미반영 ④ 구체적 평가기준 |
| 종후자산 | ① 분양대상 자산의 가치균형 ② 완공 전제 조건부 감정평가 ③ 기준시점: 분양신청기간 만 료일, 의뢰인 제시일 ④ 조합원 자산을 평가 ⑤ 기준가치가 시장가치 외일 수 있음 ⑥ 거래사례비교법, 원가법(수익환원법×) |
▶ 미사용승인 건축물
※ 관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나 사용승인, 준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물. 종전자산에 포함.
| 평가 대상 | ① 재개발: 무허가 건축물과는 별도. 평가 대상임 ② 재건축: 재산과세증명 등 소유자 입증 시 평가 대상 |
| 감가 | 건축허가일 기준으로 감가 |
| 면적 사정 | ① 원칙: 허가면적, 사업시행자 제시 면적 ② 재산세과세대장 등 기타 자료 참고. 단, 건축허가면적 초과 불가 |
▶ 기준시점(사업시행변경인가)
| 원칙 | 사업시행인가고시일 |
| 예외 | ① 사업계획내용에 실질적 변화 ② 최초인가일에 별도의 종전자산평가가 없거나, ③ 조합원간의 부담금 산정 목적인 종전자산평가목적 등에 비추어 볼 때, 관리처분계획의 수립시점과 근접하며, 시장상황 등을 적절하게 반영할 수 있는 경우 사업시행변경인가 시점이 기준시점 |
| 법인세 평가 | 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날 보통은 관리처분계획인가일 (최초 관리처분계획인가일) |