재개발사업, 재건축사업은 도시정비평가의 핵심이다. 재개발사업, 재건축사업을 위해 도시정비법이 존재하는 것이다. 재개발사업이나 재건축사업을 하려면, 사업시행자의 입장에서 이익이 나야한다. 사업성이 있어야 재개발을 하든 재건축을 하든 할 수 있다. 때문에 타당성 분석하는 것은 반드시 필요하다. 이러한 재개발사업의 타당성을 분석하고, 조언하는 것이 평가사의 업무다. 컨설팅의 영역은 갈수록 중요하다. 업무 영역의 확장의 측면에서 컨설팅은 주요 논점이다. 감칙과 도시정비법을 읽고 시작하자.
<관련 논점>
- ※ 재개발사업 타당성 관련 논점
- ▶ 대상물건 처리방안 예시(기준시점: 19.4.30)
- ▶ 조합원, 현금청산의 타당성
- ▶ 조합원 입주권 및 낙찰의 타당성
- ▶ 분양신청에 대한 조언(종전자산가액 범위 내 2세대 분양)
※ 재개발사업 타당성 관련 논점
▶ 대상물건 처리방안 예시(기준시점: 19.4.30)
| 매각 시: 80억 / 현금청산액: 8,207,120,000 / 할인율: 연 6% 종전자산: 7,956,400,000 / 비례율: 95% / (월 0.5%) 조합원분양가: @8,000,000(720㎡) / 종후자산: 9,216,000,000 |
1. 매각하는 방안 : 80억 2. 보상을 받는 방안(현금청산 / 19.7.31) 3. 분양을 받는 방안 (1) 권리가액 : 7,956,400,000 × 0.95 = 7,558,580,000 (2) 현금정산액 2) 분양을 받는 경우 현재가치 |
4. 이유 보상액은 당해 사업에 따른 개발이익을 배제하여 산정되어 다소 낮게 산출되었으며 , 토지보상법에 따라 평가한 금액을 기준으로 매수 제시액이 형성된바 향후의 개발이익 상승분이 완전히 반영되지 않은 것으로 보임. 또한 매입예정가액은 매수자가 분양에 따른 개발이익을 일부 향유할 수 있다는 점에서 분양받는 방안에 비해 타당성이 낮은 것으로 판단됨. 일반분양가가 조합원분양가보다 높고, 차익 실현이 예상되는 점, 양호한 분양률을 보인다는 점 등에서 분양받는 방안의 편익이 가장 높게 나타난 이유를 알 수 있음. 결론적으로 해당 정비사업은 수익성이 높고, 그에 따라 조합원들은 높은 권리 가액을 인정받게 되면서 일반분양가 대비 분양권 프리미엄을 향유할 수 있기 때문임. |
▶ 조합원, 현금청산의 타당성
| 현금청산금액 : 1,448,200,000 / 조합원분양가 : 1,500,000,000 종전자산 : 1,353,900,000(총 종전자산가액의 0.2%) 종후자산 : 1,943,570,000 / 분양예정자산 : 1,523,703,000,000 총 사업비 : 880,000,000,000 |
1. 조합원 참여 시 편익 1) 청산금 산정 (1) 비례율 (1,523,703,000,000 – 880,000,000,000) ÷ (1,353,900,000 ÷ 0.002) = 0.951 (2) 청산금 1,500,000,000 – 213,795,000 = 1,729,775,000 2. 현금청산 시 편익: 1,448,200,000 3. 조언 조합원 참여 시 편익이 현금청산 편익보다 크기에 조합원으로 참여함의 타당하며 이 때 281,575,000원의 편익이 발생함. |
▶ 조합원 입주권 및 낙찰의 타당성
| 종전자산 : 140,000,000 / 종후자산 : 884,000,000 / 비례율 : 105% / 조합원분양가 : 600,000,000 / 낙찰가율 : 90% / 추가납부비용 : 97,000,000 |
1. 조합원 입주권 2) 조합원 입주권 가치 2. 낙찰 타당성 2) 비용 3) 타당성 분석 |
▶ 분양신청에 대한 조언(종전자산가액 범위 내 2세대 분양)
| 종전자산 : 9억 / 비례율 : 1.1626 / 84ㆍ84+100ㆍ84+180 선택 84평 : 4억 / 100평 : 4.5억 / 180평 : 7억 |
1. 84평만 선택 시 부담(환급)금 2. 84 + 100 3. 84 + 180 : 4억 + 7억 > 9억이므로 신청불가 4. 조언 |