잔여 건축물 손실보상 논점 역시 개인적으로는 S급 논점이라고 생각한다. 잔여지, 잔여 건축물 등과 연결된 모든 논점은 빠짐없이 꼼꼼하게 확인하고 암기해 두어야 한다고 생각한다. 잔여지, 잔여 건축물의 논점은 실무, 이론, 법규 모든 과목에서 중요하다. 자잘하게 외워야 할 것들이 꽤 많다. 완벽하게 정리해 두자. 정리해두고, 암기하여 스스로 준비가 되고, 이 논점을 시험장에서 만나게 되면 너무 반가울 것이다. 준비되어 있으면 반갑고, 준비되어 있지 않으면 두렵다. 너무나 당연한 말이지만, 준비가 되어 있으면, 시험이 더이상 두렵지 않고, 심지어 기다려지게 된다. 물론 나는 단 한번도 기다려진 적은 없다. 그렇다고 두렵지도 않았다. 늘., 무념무상으로 알면 아는대로 모르면 아는 것처럼 지르고 나왔다. 물론 지금까지는 실패했으나, 앞으로도 계속 이런 마인드로 임할 생각이다. 언제가는 반드시 합격할 것이다. 우리의 바이블인 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가실무 (잔여 건축물)
토지보상법 제75조의2(잔여 건축물의 손실에 대한 보상 등) ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상하여야 한다. 다만, 잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비(건축물의 나머지 부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는 데에 일반적으로 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 요구되는 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)를 합한 금액이 잔여 건축물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>
② 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 그 건축물소유자는 사업시행자에게 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 하되, 사업완료일까지 하여야 한다. <개정 2021. 8. 10.>
③ 제1항에 따른 보상 및 잔여 건축물의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.
④ 제1항 본문에 따른 보상에 관하여는 제73조제2항을 준용하고, 제1항 단서 및 제2항에 따른 잔여 건축물의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.
⑤ 제1항 단서 및 제2항에 따라 취득하는 잔여 건축물에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조, 제78조제4항, 같은 조 제6항 및 제7항을 준용한다. <개정 2022. 2. 3.>
토지보상법 시행규칙 제35조(잔여 건축물에 대한 평가) ① 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소된 경우의 잔여 건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가격(해당 건축물이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.
② 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물에 보수가 필요한 경우의 보수비는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용(「건축법」 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)으로 평가한다.
Ⅱ. 일부 편입 보상액
1. 편입부분 보상액
편입 전 단가 × 편입면적
2. 잔여부분 가격 하락 등
1) 잔여부분 가격 하락분
(편입 전 단가 – 편입 후 단가) × 잔여 면적
2) 보수비
3) 잔여부분 가격
잔여 건축물 면적 × 편입부분단가
4) 결정
MIN [(잔여부분 가격 하락분 + 보수비), 한도: (잔여 건축물 면적 × 편입부분단가)]
3. 일부편입 보상액
편입부분 보상액 + 잔여부분 가격 하락 등
Ⅲ. 전체 취득가액
Ⅳ. 이전비
※ 철거비, 시설개선비 제외
Ⅴ. 결정
▶ 편입부분 이전 불가능한 경우
| ① 일부 편입 보상액 | 편입부분 보상액(가격보상) | 편입 전 단가 × 편입면적 | |
잔여부분 가치하락 등 | 가치하락분 | (편입 전 단가 – 편입 후 단가) × 잔여 면적 | |
| 보수비 | 철거비, 시설개선비는 제외 | ||
| 잔여 부분 | 잔여 건축물 면적 × 편입부분단가 | ||
| 결정 | MIN [(가치하락분 + 보수비), (잔여 건축물 면적 × 편입부분단가)] | ||
| 일부 편입 보상액 | 편입부분 보상액 + 잔여부분 가치하락 등의 보상액 | ||
| ② 전체 취득가액 | 편입 전 단가 × 전체 면적 | ||
| 결정 | MIN (①, ②) | ||
▶ 예시
1차 협의 당시 제시받은 보상액 : 7,540,000 / 전체 면적 : 100㎡ / 편입부분 : 10㎡ / 창문, 출입문, 난방설비가 보정요소 벽 수리 면적 : 30㎡ / 창문 4개 / 출입문 1개 / 난방설비 : 70㎡ 가격시점 : 19.4.1.(건축비지수 : 102) / 내용연수 : 30년(경과 : 2년) 재조달원가 : @800,000 / 벽 수리비 : @656,000 / 창문 : 181,000 / 출입문 : 175,000 / 난방설비 : @60,000 공입사업 편입 후 잔여건축물 단가 : @600,000 가격 기준 : 19.1.1.(건축비지수 : 101) / 이전불가 |
Ⅰ. 가격 감소분, 보수비 보상 시(법 제75조의 2 제1항) 1. 정당보상액 1) 편입부분 800,000 × 102/101 × 28/30 = @754,000(× 10 = 7,540,000) 2) 잔여부분 가격 하락 등 (1) 보수비 ① 벽 보수비 : 656,000 × 102/101 × 30 = 19,875,000 ② 특수상황 보수비 (181,000 × 4 + 175,000 + 60,000 × 70) × 102/101 = 5,150,000 ③ 보수비 : 25,025,000 (2) 가격감소분 754,000 – 600,000 = @154,000(× 90 = 13,860,000) (3) 합 : 38,885,000 (한도 : 754,000 × 90 = 67,860,000 이내) 3) 정당보상액 : 1) + 2) = 46,425,000 2. 추가보상액 46,425,000 – 7,540,000 = 38,885,000 Ⅱ. 수용청구 시(법 제75조의 2 제2항) 1. 정당보상액 : 754,000 × 100 = 75,400,000 2. 기 제시 보상액 : 7,540,000 3. 추가보상액 : 75,400,000 – 7,540,000 = 67,860,000 |