감정평가실무: 잔여지 가치하락 손실 보상

잔여지 관련 논점은 개인적으로 S급 논점이라고 생각한다. 실무, 이론, 법규 모든 과목에서 S급 논점이라고 생각한다. 수험뿐만이 아니라, 모든 현상에는 경향이라는 것이 있고, 흐름이라는 것이 있기 마련인데, 현 시점을 기준으로 보면 잔여지에 대한 관심이 매우 높다고 생각한다. 관련 논문들도 많이 발표되고 있다. 이러한 경향과 흐름으로 보면 잔여지는 S급 논점이다. S급 논점은 매우 꼼꼼하게 하나하나 관련 논점을 살펴봐야 한다. 관련 법령을 한자한자 뜯어가면서 읽자. 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자. 

<예시 목차>

• Ⅰ. 감정평가개요
• Ⅱ. 적용공시지가 선택 및 비교표준지 선정
  • 1. 적용공시지가 선택
  • 2. 비교표준지 선정
• Ⅲ. 편입 전 토지가치
  • 1. 시점수정치
  • 2. 지역 및 개별요인 비교치
  • 3. 그 밖의 요인 보정치
  • 4. 편입 전 토지가치
• Ⅳ. 편입 후 토지가치
  • 1. 시점수정치
  • 2. 지역 및 개별요인 비교치
  • 3. 그 밖의 요인 보정치
  • 4. 편입 후 토지가치
• Ⅴ. 잔여지의 가치 하락분
• Ⅵ. 공사비 등
• Ⅶ. 잔여지 가치하락 및 공사비 등 보상평가액
  • 1. 잔여지 매수가격(한도액)
  • 2. 가치하락분 등
  • 3. 결정

Ⅰ. 감정평가개요

토지보상법 제73조, 제66조

토지보상법 시행령 제39조(잔여지 요건)

토지보상법 시행규칙 제32조

① 가격시점:

② 사업인정의제일:

제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상) ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.
② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 관계 법률에 따라 사업이 완료된 날 또는 제24조의2에 따른 사업완료의 고시가 있는 날(이하 “사업완료일”이라 한다)부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.
③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.
④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.
⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조, 제78조제4항, 같은 조 제6항 및 제7항을 준용한다.

제66조(사업시행 이익과의 상계금지) 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단(一團)의 토지의 일부를 취득하거나 사용하는 경우 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지(殘餘地)의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 그 이익을 그 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계(相計)할 수 없다.

제39조(잔여지의 판단) ① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.
1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우
3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우
4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.
1. 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역
2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가) ①동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.
②동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로ㆍ구거ㆍ담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.
③동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

Ⅱ. 적용공시지가 선택 및 비교표준지 선정

1. 적용공시지가 선택

2. 비교표준지 선정

Ⅲ. 편입 전 토지가치

1. 시점수정치

2. 지역 및 개별요인 비교치

개별요인 비교 시: 당해 사업으로 인한 분필 등 고려치 않음

3. 그 밖의 요인 보정치

4. 편입 전 토지가치

Ⅳ. 편입 후 토지가치

1. 시점수정치

2. 지역 및 개별요인 비교치

개별요인 비교 시: 사업시행이익 상계 금지의 원칙

(토지보상법 제66조)에 의하여 열세해진 개별요인만 반영

3. 그 밖의 요인 보정치

4. 편입 후 토지가치

Ⅴ. 잔여지의 가치 하락분

편입 전 토지가치 (원/㎡) – 편입 후 토지가치 (원/㎡)

Ⅵ. 공사비 등

Ⅶ. 잔여지 가치하락 및 공사비 등 보상평가액

1. 잔여지 매수가격(한도액)

편입 전 단가 × 잔여지 면적

2. 가치하락분 등

잔여지 가치 하락분 + 공사비 등

3. 결정

MIN (잔여지 매수가격, 가치하락분 + 공사비 등)

▶ 보상평가의 가격시점

▶ 잔여지에 대한 손실보상 요건, 판단, 종류 · 산정방법

1. 손실보상 요건

2. 잔여지의 판단 (령 제39조)

3. 종류 및 산정방법

▶ 사업시행이익 상계 금지의 원칙(열세요인만 반영)

▶ 잔여지 가치하락 등 손실 평가 시 조사사항