오피스 빌딩 평가에는 관련된 논점이 여러 가지가 얽혀 있기 때문에 문제 내기 좋다고 생각한다. 내가 출제위원이라면, 오피스 빌딩을 1번 문제로 출제할 수도 있겠다고 생각한다. 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방식 전부 논점이 있다. 그래서 시간을 많이 잡아먹을 수 밖에 없다. 이 문제 풀다가 70분이 훌쩍 넘어갈 수도 있다. 때문에 실전에서 답안 작성 시 강약 조절을 잘해야 한다. 감칙을 보고 시작하자.
<오피스 빌딩 평가 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요(오피스 빌딩)
▶ 오피스빌딩의 쟁점
① 권역별 구분(CBD, YBD, KBD, BBD 등 시장권역별 시장분석)
② 규모별 구분(프라임급, A급, B급 등)
③ 연면적 당 단가 기준 비교(전체거래가격 ÷ 건물 연면 적)
(단, 집합건물 사례의 특정 호수 비교 시 집합건물의 층효비 등 고려)
④ 시장분석에 의한 보증금, 월지불임료, 관리비, 공실률 등 고려
⑤ 투자수익률 = Income rate(NOI/P) + Capital rate(가치상승률)
⑥ 오피스빌딩에서는 층별효용비 격차가 상업용에 비해 크지 않음
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 사례 선정
등급, 규모 등 유사한 사례 선정
2. 비준가액
※ 시점수정치는 권역별 Capital Rate, 면적은 임대면적이 관행
Ⅲ. 개별평가액
1. 토지의 평가액
2. 건물의 평가액
3. 개별평가액
▶ 흡수율 분석
| 아파트ㆍ오피스텔 : 지역 내 가구수 예상 증가분 × 시장점유율 오피스: 지역 내 고용인구 × 근무자당 면적 × 시장점유율 예상인구수: 15,000 / 3인 가구가 주요 수요층 / 점유율: 70% 예상인구수의 60% 업무시설에 고용 / 점유율: 70% / 근무자당 필요면적 10㎡ 아파트ㆍ오피스텔 분양예정세대수 : 2,000세대 오피스 분양면적: 75,000㎡ |
1. 아파트, 오피스텔 1) 흡수세대 (1) 예상가구: 15,000 ÷ 3 = 5,000가구 (2) 흡수가능세대: 5,000 × 0.7 = 3,500가구 2) 결과분석 분양예정 총 2,000세대, 흡수가능세대 3,500세대인 바, 전량 분양가능 2. 오피스 1) 흡수면적 15,000 × 0.6 × 10 × 0.7 = 63,000㎡ 2) 결과분석 분양예정 75,000㎡, 흡수가능면적 63,000㎡인 바, 12,000㎡은 공실, 63,000㎡는 분양가능 |
Ⅳ. 수익환원법
1. 총 매출액 추정
▶ 오피스 임대인의 임대 리스크 요인
| 렌트프리 | 매년 일정기간 동안 임대료를 면제해 주는 인센티브. 렌트프리기간에도 관리비는 부과됨 |
| TI(Tenanat Improvement) | 세입자 요구에 의해 건물 내부를 변경하는 바닥재 및 파티션, 보안장치 등 자본적 개선에 소요되는 비용을 임대인이 부담 또는 현금으로 지원 |
| Fit-Out | 최초 임차인의 입주준비 기간 동안 임대료를 받지 않는 인센티브. 관리비는 부과됨. |
2. 순영업소득
3. 수익가액
▶ MIRR
3년 후 1,000,000,000원에 매각 / 3년 요구수익률: 7% 재투자수익률: 1차 연도 = 8% / 2차 연도 = 9% 매입가격(최초투자금액): 900,000,000원 | ||||||||
1. 현금흐름의 미래가치 50,000,000 × 1.082 + 60,000,000 × 1.09 + 1,070,000,000 = 1,193,720,000 2. MIRR 900,000,000 = 1,193,720,000 / (1 + MIRR)3 ∴ MIRR = 9.87% 3년 만기 수익률보다 큰 바, 타당한 투자임 | ||||||||
| 재투자 대상 현금흐름이 많으면 IRR과 MIRR의 차이가 큼. 이는 재투자수익률의 가정 차이에서 기인함. |
Ⅴ. 평가액 결정
▶ 시산가액 조정 및 결정 예시
1. 평가목적 2. 지역분석 3. 대상물건 성격 4. 각 시산가액의 유용성 및 한계 5. 감정평가액 결정 |