수익분석법이 출제될 확률은 현실적으로 매우 낮다고 개인적으로 생각한다. 불의타를 대비하는 정도로 생각하고, 목차 정도 암기하면 충분하다고 생각한다. 수익분석법이 혹시라도 출제되면, 나도 잘 못 쓰고, 남들도 잘 못 쓴다. 쫄지말고 딱 여기에 작성한 정도의 내용과 목차 정도만 알고 가자. 이런 작은 논점말고도 암기하고 연습해야 할 논점들이 차고 넘친다. 감칙을 읽고 시작하자. 이런 불의타 문제가 나오면, 법령, 법조문, 실무기준의 내용 등을 쓰면 된다.
<수익분석법 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
감칙 제22조 임대사례비교법 원칙이나 객관적 임대사례가 없고, 적산법 적용 시 기초가액 산정이 곤란한 바, 발생하는 수익을 기준한 수익분석법을 적용함.
※ “수익분석법”이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
(※ ① 관계회사 간 부동산 임대차하는 경우, ② 국공유의 수익부동산을 기업용으로 임대하려는 경우 활용에 수익분석법을 적용)
Ⅱ. 수익 순임대료 결정
1. 운영매출액 추정
2. 운영비용 추정
3. 비부동산 요소 배분
4. 수익순임대료 결정
운영매출액 – 운영비용 – 비부동산 요소
▶ 산식
수익임료 = 순수익 + 필요제경비 순수익 = 기업전체의 순수익 (총수익 – 총비용) – 부동산 이외의 경영, 노동, 자본에의 귀속수익 |
Ⅲ. 필요제경비 산정
▶ 필요제경비 산정 예시
| 주체: @600,000 / 주체: 40년 / 부대: 20년 / 1,200㎡ 6년경과 / 주체 잔가율: 10% / 부대설비: 342,000,000 유지관리비: 6,000,000 / 제세공과금: 8,000,000 손해보험료: 3,000,000 / 대손상각액: 15,000,000 공실손실상당액: 2,000,000 / 장기차입이자: 1,500,000 |
2. 필요제경비 (2) 감가상각비 2) 필요제경비(장기차입이자는 임대운영과 관련 없어 제외) |
Ⅳ. 수익분석법에 의한 임대료 결정
수익순임대료 + 필요제경비
▶ 시산임료 분석 및 결정
| 감칙상 임대사례비교법이 원칙이나 대상 업종의 특수성을 잘 반영하지 못하며, 적산법 역시 기초가액이 대상의 업종 특수성을 제대로 반영하지 못함. 따라서 대상의 수익성을 가장 잘 반영하는 수익분석법에 따라 결정함. |
▶ 수익분석법 예시
| 연매출: 140,000,000 / 운영비용: 연매출의 30% 인건비: 3명 월평균 각 1,000,000 / 감가상각비: 2,424,000 프랜차이즈 수수료: 매출액의 3% / 필요제경비: 9,090,000 기타경비ㆍ적정이윤: 매출액의 20% |
1. 운영 매출총이익 2. 비부동산 요소배분 3. 대상의 순수익 4. 필요제경비: 9,090,000 5. 수익임료 |
| 5분당 150원 / 211면 활용 / 연중무휴 / 만차율: 50% 평균주차시간: 2시간 / 회전수: 4회 / 감면율: 75% 인건비 – 주중관리 인원: 2명 / 임금: 월 1,800,000 공휴일 추가관리 인원: 4명 / 임금: 일 50,000 / 공휴일: 110일 유지관리비: 월평균 비용 875,000 / 제세공과ㆍ이윤: 매출액의 20% 본 시설에 대한 유지수선 및 제반비용은 임차인이 부담 보증금: 3억 / 전월세전환율: 6% |
Ⅰ. 순수익 결정 2. 연간 예상 운영비용 3. 순수익 산정 Ⅱ. 필요제경비 Ⅲ. 임대료 결정 |