석산 논점은 광업권 논점보다는 출제 확률이 높다고 생각한다. 최근 개정이 되었기때문이다. 그러나, 그래도 석산 평가는 불의타로 보는게 맞다고 생각한다. 그러나, 기본적인 사항에 대해서는 준비를 해두어야 한다고 생각한다. 여기에 정리된 정도는 숙지하자. 감칙을 보고 시작하자.
<석산 평가 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
※ 수익환원법 원칙
▶ 석산의 정의
산지관법에 따른 토석채취허가를 받거나 채석단지의 지정을 받은 토지, 국계법에 따른 토석채취 개발행위허가를 받은 토지 또는 골재채취법에 따른 골재채취허가를 받은 토지
▶ 석산의 감정평가방법
① 석산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 다만, 수익환원법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우 토석의 시장성, 유사 석산의 거래사례, 평가사례 등을 고려하여 공시지가기준법 또는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다. ② 수익환원법을 적용할 때에는 허가기간 동안의 순수익을 환원한 금액에서 장래 소요될 기업비를 현가화한 총액과 현존 시설의 가액을 공제하고 토석채취 완료시점의 토지가액을 현가화한 금액을 더하여 감정평가한다. ③ 토석채취 완료시점의 토지가액을 현가화한 금액은 허가기간 말의 토지현황(관련 법령 또는 허가의 내용에 원상회복ㆍ원상복구 등이 포함되어 있는 경우 그 내용을 고려한 것)을 상정한 기준시점 당시의 토지 감정평가액으로 한다. ④ 석산의 감정평가액은 합리 적인 배분기준에 따라 토석(석재와 골재)의 가액과 토지가액으로 구분하여 표시할 수 있다. |
| 석산의 평가 시 수익환원법(통상 DCF)이 원칙. 순수익을 환원한 금액에서 장래 소요될 기업비를 현가화한 총액과 현존 시설의 가액을 공제하고 토석채취 완료시점의 토지가액을 현가화한 금액(허가기간 말의 토지현황(원상복구 등 포함)을 상정한 기준시점 당시의 토지 평가액)을 더하여 감정평가 |
Ⅱ. 석산의 감정평가액
1. 허가기간동안 순수익을 환원한 금액
1) 허가기간 결정
2) 순수익 산정
3) 환원율 결정
4) 허가기간동안 순수익을 환원한 금액
2. 장래소요기업비 현가 총액
3. 현존 시설 가액
4. 토석채취완료시점 토지가액 현가액
1) 토지의 특성
2) 토지의 가액
3) 현가액
5. 석산의 감정평가액
▶ 석산의 평가 예시
| 면적: 1,000㎡ / 허가기간 10년 / 추정매 장량: 100,000㎡ 확정매장량: 200,000㎡ / 허가 조건: 원상회복 / WACC: 10% 완료시점(원상복구) 토지가액: 10억원 / 연간 채석량: 50,000㎡ 연간 석재 판매량: 30,000㎡ / 판관비: 매출의 30% 장래 소요비용: 매년 2천만 원 / 현존시설가액: 1억 판매 단가: @20,000 |
1. 가행연수 2. NOI 3. 조성완료시점 토지가액: 10억 4. 평가액 |
| 채취 가능량: 100,000㎡ / 실제 채취량: 75,000㎡ / 할인율: 6% 판매단가: @30,000 / 총 매장량: 600,000㎡ / 세후 배당이율: 8% 생산원가: 20억(감가상각비 2억 포함) / 정기예금이자율: 2% 장래소요기업비: 매년 1억, 토석채취완료시점 2억 / 법인세: 22% 토지 외 자산의 감정평가액 총액: 450,000,000 / 채취량 = 판매량 토석채취완료시점 공시지가: @120,000 / 원상회복 전제 완료시점 토지 개별 요인 비교치: 0.9 / 토지면적: 10,000㎡ |
1. 허가기간동안 순수익을 환원한 금액 (600,000 – 75,000) ÷ 75,000 = 7년 2) 순수익(감가상각비 포함×) 75,000 × 30,000 – (20억 – 2억) = 450,000,000 3) 환원율(세전배당이율 적용, 자본회수는 축적이율) 0.08 / (1 – 0.22) + 0.02 / (1.027– 1)=0.237 4) 결정 450,000,000 ÷ 0.237 = 1,899,000,000 2. 장래소요기업비 현가 총액 1억 × PVAF(6%, 6년) + 2억 ÷ 1.06⁷ = 625,000,000 3. 현존시설가액: 450,000,000 4. 토석채취완료시점 토지가액 현가액 120,000 × 1 × 1 × 0.9 × 1 = @108,000 ( × 10,000 = 1,080,000,000) 2) 현가액 5. 석산의 감정평가액 |