리테일 관련한 평가는 우리의 생활과 밀접한 ‘리테일’이기 때문에 늘 중요한 논점이 아닐까 생각한다. 특히 이마트, 홈플러스 등 대형 리테일의 경우 어느 정도의 가치가 있는 지 궁금해 하면서 공부하면 좀 더 즐겁게 공부할 수 있지 않을까 생각한다. 공부는 기본적으로 즐겁지 않지만, 그래도 해야한다면, 부정적인 변인들을 제거해 가면서 최대한 긍정적인 마인드로 공부하는 게 학습 효율적인 측면에서 바람직하다고 생각한다. 감칙을 읽고 시작하자.
<리테일 평가 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (리테일 평가)
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 사례 선정
2. 비준가액
▶ 주차장 고려 예시
대상부동산은 유형별 연면적에 주차장 포함.
사례는 인접필지에 주차빌딩 소재.
비준가액 산정 시: 사례가액 ÷ (사례연면적 + 주차장)
Ⅲ. 개별평가액
1. 토지의 평가액
2. 건물의 평가액
3. 개별평가액
▶ 복합시설 중 리테일 원가법(오피스, 오피스텔 등 혼합시설)
리테일 할당 개별물건가액 = 개별물건별 합계액 × 유형별 효용비
Ⅳ. 수익환원법
1. 순수익
▶ 순수익 산정
| 임대료 | 마스터리스 | 임대수준 낮을 가능성, 공실 없음. 제세공과 제외한 경비는 임차인 부담. |
| 개별호별임대차 | 렌트프리 기간(공실률 상승), 수익 감소 | |
| 매출 | 비율임대차 | 매출 × 임대료율 |
▶ 순수익 산정 시 유의사항
| 임대료 기준 | 마스터리스의 경우 일정 사정이 개입되는 경우 있기때문에 수익가격이 적게 나올 가능성이 있음. |
| 수수료 기준 | 매장별 매출액을 근거하여 영업면적 당 매출액을 산정. 전체 매출액을 기준하는 경우 영업권 및 상표권 등이 포함되기 때문에 무형자산을 배제하여야 적정 부동산 평가액을 산정. 따라서 이러한 오류를 방지하기 위해 임대료율을 적용하여 부동산에만 귀속되는 수익을 산정하여 환원ㆍ할인 함. |
2. 수익가액
Ⅴ. 평가액 결정
▶ 예시
| 비준가액: 195,900,000,000 / 임대사례 기준 임대료: @258,000 매출액 기준 임대료: @245,000 / 공실률: 5% 계약조건 기준 임대료: @460,000 (마스터리스, 5년, 임대료 변동×) 표준적 임대료 상승: 연3% / 일반운영비: EGI 대비 4.4% 보험료 등: EGI 대비 0.2% / 장기시설운영비: @850(연면적 당, 월) 건물면적: 48,253.18㎡ / 할인율: 7% / 기출환원율: 7.5% 재매도비용: 재매도가치의 1% |
3. 수익환원법에 의한 시산가액 2) 보유기간 중 NOI 현가 합 (2) 현가합(계약에 따라 상승률 미고려) 3) 기간말 복귀가치 현가 (2) 재매도 시 예상 NOI 추정 ② 6기 NOI : 216,000 × 1.03⁵ = @250,000 (3) 기말 복귀가치 현가 4) 수익가액 결정 4. 감정평가액 결정 |