감정평가실무: 농업 손실 보상평가

농업 손실 보상평가 역시, 개인적으로 밀어보는 논점이다. (이런 식으로 하면, 모든 논점을 다해야 하는 거 아닌가?) 보상평가에서 농업 손실 보상평가는 작은 논점이지만, 그래도 1점이 아쉬운 시험에서 이런 논점이 나왔을 때 점수를 획득하지 못하면, 합격은 요원해 진다. 그렇기 때문에, 특히 보상평가는 법령에 대해 확실하게 숙지하고 있어야 한다. 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.

<예시 목차>

• Ⅰ. 감정평가개요
• Ⅱ. 농업 손실 보상 요건 등
  • 1. 요건 및 보상방법
  • 2. 보상 대상 여부
• Ⅲ. 농업 보상액 산정
  • 1. 토지
  • 2. 농업 손실 보상
    • 1) 평균 소득 2배 초과여부
    • 2) 개인별 보상

Ⅰ. 감정평가개요

토지보상법 시행규칙 제48조(농업의 손실에 대한 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제3항제2호가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사ㆍ발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입(서울특별시ㆍ인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시ㆍ울산광역시는 경상남도의 통계를 각각 적용한다)의 직전 3년간 평균의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다. <개정 2005. 2. 5., 2007. 4. 12., 2008. 4. 18., 2013. 4. 25., 2015. 4. 28.>
②국토교통부장관이 농림축산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물실제소득인정기준(이하 “농작물실제소득인정기준”이라 한다)에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대해서는 제1항에도 불구하고 그 면적에 단위경작면적당 3년간 실제소득 평균의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다. <개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2013. 4. 25., 2014. 10. 22., 2020. 12. 11.>
1. 단위경작면적당 실제소득이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사ㆍ발표하는 농축산물소득자료집의 작목별 평균소득의 2배를 초과하는 경우: 해당 작목별 단위경작면적당 평균생산량의 2배(단위경작면적당 실제소득이 현저히 높다고 농작물실제소득인정기준에서 따로 배수를 정하고 있는 경우에는 그에 따른다)를 판매한 금액을 단위경작면적당 실제소득으로 보아 이에 2년분을 곱하여 산정한 금액
2. 농작물실제소득인정기준에서 직접 해당 농지의 지력(地力)을 이용하지 아니하고 재배 중인 작물을 이전하여 해당 영농을 계속하는 것이 가능하다고 인정하는 경우: 단위경작면적당 실제소득(제1호의 요건에 해당하는 경우에는 제1호에 따라 결정된 단위경작면적당 실제소득을 말한다)의 4개월분을 곱하여 산정한 금액
③다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지는 이를 제1항 및 제2항의 규정에 의한 농지로 보지 아니한다. <개정 2005. 2. 5.>
1. 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
2. 토지이용계획ㆍ주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
4. 농민(「농지법」 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 「농지법 시행령」 제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지
④자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액은 다음 각 호의 구분에 따라 보상한다. <개정 2008. 4. 18., 2013. 4. 25.>
1. 농지의 소유자가 해당 지역(영 제26조제1항 각 호의 어느 하나의 지역을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 거주하는 농민인 경우
가. 농지의 소유자와 제7항에 따른 실제 경작자(이하 “실제 경작자”라 한다)간에 협의가 성립된 경우 : 협의내용에 따라 보상
나. 농지의 소유자와 실제 경작자 간에 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 다음의 구분에 따라 보상
1) 제1항에 따라 영농손실액이 결정된 경우: 농지의 소유자와 실제 경작자에게 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상
2) 제2항에 따라 영농손실액이 결정된 경우: 농지의 소유자에게는 제1항의 기준에 따라 결정된 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상하고, 실제 경작자에게는 제2항에 따라 결정된 영농손실액 중 농지의 소유자에게 지급한 금액을 제외한 나머지에 해당하는 금액을 보상
2. 농지의 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우 : 실제 경작자에게 보상
⑤실제 경작자가 자의로 이농하는 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 않는 경우의 영농손실액은 제4항에도 불구하고 농지의 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에 한정하여 농지의 소유자에게 보상한다. <개정 2008. 4. 18., 2020. 12. 11.>
⑥당해 지역에서 경작하고 있는 농지의 3분의 2 이상에 해당하는 면적이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 농기구를 이용하여 해당 지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우(과수 등 특정한 작목의 영농에만 사용되는 특정한 농기구의 경우에는 공익사업시행지구에 편입되는 면적에 관계없이 해당 지역에서 해당 영농을 계속할 수 없게 된 경우를 말한다) 해당 농기구에 대해서는 매각손실액을 평가하여 보상하여야 한다. 다만, 매각손실액의 평가가 현실적으로 곤란한 경우에는 원가법에 의하여 산정한 가격의 60퍼센트 이내에서 매각손실액을 정할 수 있다. <개정 2007. 4. 12., 2013. 4. 25.>
⑦ 법 제77조제2항에 따른 실제 경작자는 다음 각 호의 자료에 따라 사업인정고시일등 당시 타인소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인으로 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 것으로 인정된 자를 말한다. 이 경우 실제 경작자로 인정받으려는 자가 제5호의 자료만 제출한 경우 사업시행자는 해당 농지의 소유자에게 그 사실을 서면으로 통지할 수 있으며, 농지소유자가 통지받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기하지 않는 경우에는 제2호의 자료가 제출된 것으로 본다. <신설 2008. 4. 18., 2009. 11. 13., 2015. 4. 28., 2020. 12. 11.>
1. 농지의 임대차계약서
2. 농지소유자가 확인하는 경작사실확인서
3. 「농업ㆍ농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률」에 따른 직접지불금의 수령 확인자료
4. 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제4조에 따른 농어업경영체 등록 확인서
5. 해당 공익사업시행지구의 이장ㆍ통장이 확인하는 경작사실확인서
6. 그 밖에 실제 경작자임을 증명하는 객관적 자료

Ⅱ. 농업 손실 보상 요건 등

1. 요건 및 보상방법

2. 보상 대상 여부

Ⅲ. 농업 보상액 산정

1. 토지

2. 농업 손실 보상

1) 평균 소득 2배 초과여부

① 실제소득

• 통계생산량 × 실제 단가 × 소득률 ÷ 경작면적
• 실제 판매 금액  × 소득률 ÷ 경작면적

② 작목별 평균소득

③ 적용

실제 소득이 작목별 평균소득 2배 ~ 이므로, ~ 로 보상

2) 개인별 보상

① 소유자

② 실제경작자

▶ 농업손실보상방법

▶ 물적 대상(농지)

▶ 인적 대상

1. 시점별 분류

(※ 임차농이 사인고시 이전부터 경작하지 않았거나 가격시점 당시에 경작하고 있지 않다면 임차농은 보상대상이 아니며, 소유자가 거주 농민인 경우에 한하여 소유자에게 보상)

2. 협의성립에 따른 분류(칙 §48④)