국공유재산 처분에 대한 논점은 도시정비평가에 있어서 빠질 수 없다. 도시정비법, 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법 등 관련 법령을 잘 읽어두고, 잘 정리해 두어야 한다. 특히 기준시점에 대한 논점이 핵심이다. 이미 기출도 되었다. 정리가 되어 있지 않으면, 허우적대다가 끝난다. 이해했으면, 정리하고, 암기해야 한다. 도시정비법과 국유재산법을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요(국공유재산)
도시정비법
제98조(국유ㆍ공유재산의 처분 등) ① 시장ㆍ군수등은 제50조 및 제52조에 따라 인가하려는 사업시행계획 또는 직접 작성하는 사업시행계획서에 국유ㆍ공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다. 이 경우 관리청이 불분명한 재산 중 도로ㆍ구거(도랑) 등은 국토교통부장관을, 하천은 환경부장관을, 그 외의 재산은 기획재정부장관을 관리청으로 본다. <개정 2020. 12. 31., 2021. 1. 5.>
② 제1항에 따라 협의를 받은 관리청은 20일 이내에 의견을 제시하여야 한다.
③ 정비구역의 국유ㆍ공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다.
④ 정비구역의 국유ㆍ공유재산은 「국유재산법」 제9조 또는 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조에 따른 국유재산종합계획 또는 공유재산관리계획과 「국유재산법」 제43조 및 「공유재산 및 물품 관리법」 제29조에 따른 계약의 방법에도 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대될 수 있는 국유ㆍ공유재산은 「국유재산법」, 「공유재산 및 물품 관리법」 및 그 밖에 국ㆍ공유지의 관리와 처분에 관한 관계 법령에도 불구하고 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.
⑥ 제4항에 따라 정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국ㆍ공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국ㆍ공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정한다.
국유재산법 시행령
제42조(처분재산의 예정가격) ① 증권을 제외한 일반재산을 처분할 때에는 시가를 고려하여 해당 재산의 예정가격을 결정하여야 한다. 이 경우 예정가격의 결정방법은 다음 각 호와 같다. <개정 2016. 6. 30., 2022. 1. 21.>
1. 대장가격이 3천만원 이상인 경우(제2호의 경우는 제외한다): 두 개의 감정평가법인등의 평가액을 산술평균한 금액
2. 대장가격이 3천만원 미만인 경우나 지방자치단체 또는 공공기관에 처분하는 경우: 하나의 감정평가법인등의 평가액
② 제1항에 따른 감정평가법인등의 평가액은 평가일부터 1년이 지나면 적용할 수 없다. <개정 2016. 6. 30., 2022. 1. 21.>
③ 중앙관서의 장등은 일반재산에 대하여 일반경쟁입찰을 두 번 실시하여도 낙찰자가 없는 경우에는 세 번째 입찰부터 최초 매각 예정가격의 100분의 50을 최저한도로 하여 매회 100분의 10의 금액만큼 그 예정가격을 낮출 수 있다. <개정 2011. 4. 1., 2013. 4. 5.>
1. 삭제 <2011. 4. 1.>
2. 삭제 <2011. 4. 1.>
④ 삭제 <2019. 3. 12.>
⑤ 일반재산을 법 제45조에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우에는 매각 당시의 개량한 상태의 가격에서 개량비 상당액을 뺀 금액을 매각대금으로 한다. 다만, 매각을 위한 평가일 현재 개량하지 아니한 상태의 가액이 개량비 상당액을 빼고 남은 금액을 초과하는 경우에는 그 가액 이상으로 매각대금을 결정하여야 한다. <개정 2011. 4. 1.>
⑥ 법 제45조에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 일반재산을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 사업시행자에게 매각하는 경우로서 해당 사업시행자가 해당 점유ㆍ개량자에게 개량비 상당액을 지급한 경우에 관하여는 법 제44조의2제1항을 준용한다. <개정 2011. 4. 1., 2019. 3. 12.>
⑦ 제5항 및 제6항의 개량비의 범위는 기획재정부령으로 정한다. <개정 2011. 4. 1.>
⑧ 법 제55조제1항제1호 및 제4호에 따라 양여하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대장가격을 재산가격으로 한다. <개정 2011. 4. 1., 2011. 12. 28.>
⑨ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업에 필요한 일반재산을 해당 사업의 사업시행자에게 처분하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 법률에 따라 산출한 보상액을 일반재산의 처분가격으로 할 수 있다. <개정 2011. 4. 1.>
⑩ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국유지를 법 제43조제1항에 따른 경쟁입찰의 방법으로 처분하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 국유지의 개별공시지가를 예정가격으로 할 수 있다. <신설 2013. 12. 30.>
1. 일단(一團)의 토지[경계선이 서로 맞닿은 일반재산(국가와 국가 외의 자가 공유한 토지는 제외한다)인 일련(一連)의 토지를 말한다. 이하 같다] 면적이 100제곱미터 이하인 국유지(특별시ㆍ광역시에 소재한 국유지는 제외한다)
2. 일단의 토지 대장가격이 1천만원 이하인 국유지
⑪ 중앙관서의 장등은 일반재산의 처분을 신청한 자가 감정평가 실시 후에 정당한 사유 없이 그 신청을 철회한 경우에는 감정평가 및 측량에 든 비용을 그 신청자(지방자치단체가 신청자인 경우는 제외한다)로 하여금 부담하게 할 수 있다. <신설 2022. 12. 30.>
공유재산 및 물품관리법
제30조(처분재산의 가격 결정) 일반재산을 처분할 때 그 가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)를 고려하여 결정한다.
[전문개정 2008. 12. 26.]
공유재산 및 물품관리법 시행령
제27조(일반재산가격의 평정 등) ① 법 제30조에 따라 일반재산을 매각하거나 교환하는 경우의 해당 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 공개하여야 한다. 이 경우 시가는 2인 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하며, 감정평가나 분할측량에 든 비용을 포함할 수 있다. <개정 2015. 2. 16., 2022. 1. 21.>
② 제1항 후단에 따른 감정평가액은 평가일부터 1년 동안만 적용한다. 다만, 행정안전부장관이 정하는 경우에는 그 기간을 연장할 수 있다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 11. 19., 2017. 7. 26.>
③ 국가나 다른 지방자치단체와 재산을 교환할 때에는 제1항에도 불구하고 감정평가를 생략하고 제31조제2항 각 호의 방법으로 산출한 재산가격을 기준으로 하여 교환할 수 있다. <개정 2016. 7. 12.>
④ 재산가격이 1천만원(특별시, 광역시와 인구 50만 이상인 시의 경우에는 3천만원) 미만으로 추정되는 재산은 제1항에도 불구하고 감정평가를 생략할 수 있다. 이 경우 토지의 가격은 개별공시지가(해당 토지에 대한 개별공시지가가 없을 때에는 그 토지와 연접한 토지의 개별공시지가를 우선적으로 적용한다)를 기준으로 할 수 있고, 건물의 가격은 「지방세법」에 따른 시가표준액을 기준으로 할 수 있다. <개정 2010. 8. 4.>
⑤ 지방자치단체의 장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 재산가격을 결정할 때에는 가격평정조서를 작성하여야 한다. 이 경우 그 가격평정조서에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다. <개정 2015. 2. 16., 2016. 7. 12., 2022. 1. 21.>
1. 평정의 근거가 되는 감정평가법인등의 감정평가서
2. 해당 재산의 위치를 명확하게 그린 도면
3. 그 밖에 참고가 될 수 있는 매매 사례 등 관계 서류
⑥ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 공유재산을 해당 공익사업의 사업시행자에게 매각할 때에는 제1항에도 불구하고 해당 법률에 따라 산정한 보상액을 해당 재산의 매각가격으로 할 수 있다.
⑦ 법 제12조에 따라 회계 간에 재산을 이관할 때에는 제1항에도 불구하고 해당 공유재산의 대장가격으로 정할 수 있다.
⑧ 지방자치단체의 장은 일반재산의 매매ㆍ교환을 신청한 자가 감정평가 실시 후에 정당한 사유 없이 그 신청을 철회한 경우에는 감정평가 및 측량에 든 비용의 일부를 그 신청자(국가 또는 지방자치단체가 신청자인 경우는 제외한다)로 하여금 부담하게 할 수 있다.
[전문개정 2009. 4. 24.]
● 국공유지의 경우 당해 국공유지의 위치, 형상 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인과 재개발사업 등의 부지로서 일단으로 이용되는 것에 따른 기여도 등을 고려한 가격으로 평가하였음.
● 기준시점
① 3년 이내 매각 시: 사업시행인가고시일
② 3년 이후 매각 시: 가격조사완료일
Ⅱ. 토지의 평가액
1. 공시지가기준법
1) 적용공시지가 선택
▶ 3년 이내 매각의 경우: 사업시행인가고시일 이전 최근 공시지가
▶ 3년 이후 매각의 경우: 기준시점 당시 공시된 공시지가 중 최근 공시지가. 현황평가, 시가평가
2) 비교표준지 선정
▶ 3년 이내 매각의 경우: 해당 사업으로 인한 변경 전 표준지 기준
▶ 3년 이후 매각의 경우: 현황을 기준으로 한 표준지 선정
3) 시점수정치
4) 지역 및 개별요인 비교치
5) 그 밖의 요인 보정치 결정
6) 공시지가기준가액
2. 거래사례비교법
3. 감정평가액 결정
Ⅲ. 건물의 평가액
Ⅳ. 매각 평가액
토지 + 건물
▶ 국공유재산 처분
| 구분 | 사업시행인가고시 3년 이내 | 사업시행인가고시 3년 이후 |
| 근거규정 | 도정법 | 국유재산법 |
| 기준시점 | 사업시행인가고시일 | 현장조사완료일 |
| 용도지역 | 현황 기준 | |
| 이용상황 | 현황 기준(획지 불량에 대한 감가 고려) | |
▶ 정비기반시설평가, 매각평가 비교
| 구분 | 정비기반시설(무상양수도 평가) | 매각(국공유재산 처분 평가) |
| 근거규정 | §97 ①, ② | §98 ⑥ |
| 실시시기 | 사업시행인가 신청 전 | 사업시행인가 후 |
| 목적물 | 정비구역 내 정비기반시설인 국공유재산 및 신설 정비기반시설예정부지 예) 도로, 공원 등 | 무상양도되지 않는 국공유재산 예) 동사무소 부지, 경찰서 부지 등 |
▶ 개량비 적용 여부
| 공유재산 및 물품 관리법에 따르면 공유재산을 개척ㆍ매립ㆍ간척ㆍ조림 하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우 매각 당시의 개량한 상태의 가액에서 개량비에 해당하는 금액을 빼고 남은 금액을 매 각대금으로 한다고 되어있음. 개량한 공유재산을 토지보상법이 적용되는 공익사업의 사업시행자에게 매각하는 경우로서 그 사업시행자가 그 재산을 점유하고 개량한 자에게 개량비에 해당하는 금액을 지급한 경우 그 매각 대금에 관하여는 개량비에 해당하는 금액을 빼고 남은 금액을 매각대금으로 한다고 규정. 따라서 개량비는 감정평가액에서 고려하지 않고 매각대금 지급 단계에서 고려 | |
| 개간비 | 개량비 |
① 개간비의 판단은 평가사 ② 따라서 개간비 보상 시 개간비를 산정 | ① 개량비는 시군구가 결정 ② 따라서 개량된 토지 평가 시 개량된 토지만 평가 |
▶ 개량비 보상(일반재산의 매각)
평가 방법 (국유재산법 령 §42) | 매각 당시의 개량한 상태의 가격 – 개량비 상당액 ※ 한도: 개량하지 아니한 상태의 가액이 개량비 상당액을 빼고 남은 금액을 초과하는 경우 그 가액 이상으로 매각대금을 결정 |
개량비의 범위 (국유재산법 칙 §25) | 형질변경, 조림, 부속시설 설치 등에 사용된 인건비, 시설비, 공과금, 그 밖의 비용 |
▶ 종전자산평가와 비교
| 용도지역 선정 | ① 종전자산 평가 시: 종전 용도지역 ② 국공유지 처분: 사업시행인가고시 당시 용도지역 | ||
현황도로감가 (사실상 사도) | 사인소유 | 재개발 | ① 종전자산 평가 시: ⅓ 감가 ② 현금청산 평가 시: ⅓ 보상 |
| 재건축 | ① 종전자산 평가 시: ⅓ 감가 ② 매도청구 평가 시: 대지수준으로 평가하되 획지불량감가 고려함 | ||
| 국공유지 | 대지가격 수준으로 평가하되 획지불량 별도 고려 | ||