구분지상권은 늘 중요하지 않나 생각한다. 일단, 문제내기 딱 좋다. 풀어내야 할 것도 많고. 풀다보면, 시간이 후딱 간다. 그래서, 이런 논점이야말로, 전략이 필요하다. 아울러 목차도 암기되어 있어야 한다. 손이 빨라야 하는데, 손이 빠르려면 별 수 없다. 시간을 들여서 많이 풀어서 기계적으로 써내려가는 수 밖에 없다. 날로 먹으려고 하면, 늘 탈이 난다. 지름길은 없다. 감칙을 보고 시작하자.
<구분지상권 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (구분지상권)
Ⅱ. 나지상정 토지가격
Ⅲ. 입체이용저해율 산정
1. 건축저해층수 판단
1) 최유효이용 층수
▶ 용도지역별 최유효층수와 한계심도
| 고층시가지 | 16층 이상 | 40m |
| 중층시가지 | 11 ~ 15층 | 35m |
| 저층시가지 | 4 ~ 10층 | 30m |
| 주택지 | 3층 이하 | 30m |
| 농지, 임지 | 20m |
2) 건축 가능 층수
3) 건축 저해 층수
▶ 저해층수 산정 예시
● 특별조례로 고도제한을 두어 대상 토지 전체가 지상부분은 20m를 초과하여서는 건축 불가 ● 인근지역에서는 지하 1층, 지상 7층의 상업용 빌딩을 신축하는 것이 최유효이용 ● 건축조례에 따르면 한 층은 3.5m |
| 20 ÷ 3.5m ≒ 5.7층이므로 대상건물의 건축가능층수는 5층으로 지상 6, 7층이 저해됨 |
2. 건물 등 이용저해율
건물 등 이용저해율 × [저해층의 층별효용비 합 ÷ 최유효층의 층별효용비 합]
3. 지하이용저해율
지하이용률 × 심도별 지하이용률
4. 기타이용저해율
상하배분치 고려한 최고치 적용
5. 입체이용저해율 등
(건물 등 이용저해율 + 지하이용저해율) × 노후율 + 기타이용저해율
▶ 입체이용저해율
| 지상물이 최유효이용에 현저히 미달 | 건물 등 이용저해율 + 지하이용저해율 + 기타이용저해율 |
| 최유효건물 층수 및 규모로 사용하거나 이와 유사한 이용상태의 기존 건물이 있는 경우 | 최유효이용상태의 나지로 본 건물 및 지하이용저해율 × 노후율 + 기타이용저해율 |
▶ 예시
| 층별효용비 : 지하1ㆍ2층 – 63, 1층 – 100, 2층 – 75, 3 ~ 5층 – 63, 6층 이상 – 44 최유효이용 층수 : 지상 8층, 지하 2층 / 토피 : 16.7 대상 지상 3층만 건축 가능(지하층불가) 저층시가지 : 건물 등 이용률 = 0.75, 지하이용률 = 0.1 심도별 지하이용률 = 0.5 기타이용률 = 0.15, 상하 배분비율 = 1 : 1 – 3 : 1 |
1. 저해층수: 지하 1, 2층, 지상 4 ~ 8층 저해 2. 건물 등 이용저해율 0.7 × [(63 × 2 + 63 × 2 + 44 × 3) ÷ (63 × 2 + 100 + 75 + 63 × 3 + 44 × 3)] ≒ 0.463 3. 지하이용저해율: 0.1 × 0.5 = 0.05 4. 기타이용저해율: 0.15 × 0.5 = 0.075 (지하부분 최대 적용) 5. 입체이용저해율 |
| 대상: 지상 16층, 지하 1층 / 최유효층수: 지상 20층, 지하 2층 지하 10m 위치에 터널직경 9m의 지하철도가 통과 토피 10m의 건축가능 층수: 지상 12층, 지하 1층 경제적 내용연수: 60년 / 장래보존연수: 42년 건물 등 이용률: 0.8 / 지하이용률 : 0.15 / 기타이용률 : 0.05 기타이용률의 상하배분비: 0.5 / 지하이용저해율: 0.750 층별효용비: 지하2 – 35, 지하1 – 44, 1층 – 100, 2층 – 58, 3층 – 46, 4층 – 40, 5층 이상 – 35 |
1. 노후율 고려 여부 2. 건물 등 이용저해율 0.8 × (35 + 35 × 8) ÷ (35 + 44 + 100 + 58 + 46 + 40 + 35 × 16) = 0.2854 3. 지하이용저해율: 0.15 × 0.75 = 0.1125 4. 기타이용저해율: 0.05 × 1/2 = 0.0250 5. 입체이용저해율 |
Ⅳ. 구분지상권 평가액
● 영구적 사용의 경우
토지가치 × 입체이용저해율 = 구분지상권가치
● 한시적 사용의 경우
토지가치 × 기대이율(필요제경비 포함) × 입체이용저해율 = 연간사용료