과수 보상평가. 이 논점 밀어본다. 과수 보상평가는 외우고 있으면 풀고 외우고 있지 못하면 손도 못댄다. 법령에 나오는대로 그대로 암기하고 있어야 한다. 보상평가 기준과 산식을 암기하자. 다시 한번 얘기하지만, 암기가 되어 있어야 기계적으로 풀면서 시간을 세이브할 수 있다. 과수 보상평가 논점이 나오면 10점, 많아야 20점 정도로 나올텐데, 시간은 60%로 끝내야 한다. 10점짜리면 6분, 20점짜리면 12분에 끝내야 한다. 이런 문제에서 시간을 세이브해야 1번, 2번 문제를 풀 수 있다. 과수 보상평가 나올 때가 되지 않았나? 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (과수 보상평가)
이전비 원칙. 예외적 가격으로 보상 (토지보상법 제75조 제1항)
토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.
1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다.
③ 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈(흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
④ 분묘에 대하여는 이장(移葬)에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다.
⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.
⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다.
토지보상법 시행규칙 제37조(과수 등의 평가) ①과수 그 밖에 수익이 나는 나무(이하 이 조에서 “수익수”라 한다) 또는 관상수(묘목을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 수종ㆍ규격ㆍ수령ㆍ수량ㆍ식수면적ㆍ관리상태ㆍ수익성ㆍ이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.
②지장물인 과수에 대하여는 다음 각 호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성ㆍ이식적기ㆍ고손율(枯損率) 및 감수율(減收率)에 관하여는 별표 2의 기준을 참작해야 한다.
1. 이식이 가능한 과수
가. 결실기에 있는 과수
(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 이식함으로써 예상되는 고손율ㆍ감수율을 고려하여 정한 고손액 및 감수액의 합계액
(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 (1)의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액
나. 결실기에 이르지 아니한 과수
(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 합계액
(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 2배 이내의 금액의 합계액
2. 이식이 불가능한 과수
가. 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액
나. 거래사례가 없는 경우
(1) 결실기에 있는 과수 : 식재상황ㆍ수세(樹勢)ㆍ잔존수확가능연수 및 수익성 등을 고려하여 평가한 금액
(2) 결실기에 이르지 아니한 과수 : 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(이하 “현가액”이라 한다)
③법 제75조제1항 단서의 규정에 의하여 물건의 가격으로 보상하는 과수에 대하여는 제2항제2호 가목 및 나목의 예에 따라 평가한다.
④제2항 및 제3항의 규정은 과수외의 수익수 및 관상수에 대한 평가에 관하여 이를 준용하되, 관상수의 경우에는 감수액을 고려하지 아니한다. 이 경우 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트 이하의 범위안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지로 할 수 있다.
⑤이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 수목의 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유자가 부담한다.
Ⅱ. 이전비 (이식비 + 고손액 + 감수액)
1. 이식품셈 기준
※ 이식비: ① 개별품셈 단순 합산 ② 항목별 품셈 최소수량 기준
2. 총액 기준
Ⅲ. 해당 물건의 가격
Ⅳ. 보상평가액 결정
MIN (이전비, 수목의 가격)
▶ 이전비 산식
| 이전비 | 이식비 + 고손액 + 감수액 |
| 이식비 | 굴취비 + 운반비 + 상 · 하차비 + 식재비 + 재료비 + 부대비용 |
| 고손액 | 주당가격 × 고손율 |
| 감수액 | 주당수익 × (1 – 고손율) × 감수율 (2.2) |
▶ 과수 등의 보상평가 기준
| 이식 여부 | 결실기 | 이식 적기 여부 | 보상액 | ||
| 이전 | 고손 | 감수 | |||
| 이식 가능 | 결실기 | 적기 | ○ | ○ | ○ |
| 부적기 | ○ | 2배 | ○ | ||
| 결실기 × | 적기 | ○ | ○ | × | |
| 부적기 | ○ | 2배 | × | ||
| 사례 유뮤 | 결실기 여부 | 보상액 | |||
| 이식불가 | 거래사례 존재 시 | 비준가액 | |||
| 거래사례가 없는 경우 | 결실기 | 수익환원법 (수확가능연수 및 수익성 등 감안) | |||
| 결실기 × | 원가법 (소요비용 현가 합) | ||||
▶ 관상수
① 관상수의 경우 감수액을 고려× ② 고손율은 당해 관상수 총수의 10% 이하의 범위 안에서 정하되, 이식적기가 아는 경우 20%까지로 할 수 있음 |
▶ 예시
<관상수> 기준시점: 19.8.31 / 은행나무, 6주 / 이식가능 / 이식적기: 2 ~ 7월 / 고손율: 10%
운반비: 75,000 (최대 7주 적재) / 재료비는 굴취비와 식재비의 5%, 부대비용은 굴취비, 운반비, 상하차비, 식재비, 재료비의 10%, 은행나무의 수목가격: 주당 80,000 | |||||||
1. 이전비 1) 이식품셈 [(0.63 × 74,000 + 0.08 × 53,000) + (0.075 × 75,000) + (0.43 × 74,000 + 0.21 × 53,000 + 0.32 × 80,000) + (75,000 ÷ 7) + (굴취비 + 식재비) × 0.05] × 1.1 = @155,890 2) 총액기준 (1) 이식비 ① 굴취비 : (0.63 × 6주 = 4인, 0.08 × 6주 = 1인) 74,000 × 4 + 53,000 × 1 = @349,000 ② 상하차비 : (0.075 × 6 = 1인) 75,000 × 1 = @75,000 ③ 식재비 : (0.43 × 6 = 3인, 0.21 × 6 = 2, 0.32 × 6 = 2) 74,000 × 3 + 53,000 × 2 + 80,000 × 2 = @488,000 ④ 트럭 : @75,000 ⑤ 이식비 [(349,000 + 488,000) × 1.05 + 75,000 × 2] × 1.1 = 1,131,735 (2) 고손액 : 6 × 80,000 × 0.1 × 2 = 96,000 (3) 이전비 : 1,131,735 + 96,000 = 1,227,735 2. 취득가 : 80,000 × 6주 = 480,000 3. 보상액 : 이전비 > 취득가 : 480,000으로 보상 | |||||||
<과수> 복숭아 / 4년 / 500주 / 4년당 가격 : @60,000 | |||||||
1. 이전비 1) 이식비 : 11,000 + 1,000 + 1,000 + 17,000 = @30,000 2) 이전비 30,000 + (60,000 × 0.15 × 2) + [5,500 × (1 – 0.15 × 2) × 2.2] = @56,470 2. 물건의 가격 : 60,000 3. 결정 : 물건의 가격 > 이전비로서 이전비인 주당 56,470으로 평가함. (× 500 = 28,235,000) | |||||||
<이식가능수령 경과한 과수> 200주 / 10a당 가격 : 4,620,000 | |||||||
1. 표준재식수수기준 정상주수 1) 표준재식수 : 4,620,000 ÷ 140,000 = 33주 2) 정상식재주수 : 33주 × 5,000 ÷ 1,000 = 165주(35주 과다) 2. 보상액 : 4,620,000 × 5,000 ÷ 1,000 = 23,100,000 |