공장 평가. 개인적으로 픽한 논점 중 하나다. 창고와 함께 공부하면 좋지 않을까 싶다. 유통에 핵심은 대형 물류창고라고 할 수 있는데, 쿠팡, 마켓컬리 등이 새벽배송, 로켓배송이 가능한 이유가 바로 권역별로 대형 물류창고를 가지고 있기 때문이다. 유통 창고가 트렌드적인 논점이라고 할 수 있지만, 전통적으로 공장을 빼놓을 수 없다. 트렌드 측면을 고려한다면, 공장 중에서도 도심에 있는 스마트형 공장도 생각해 볼 수 있다. 우리의 바이블인 감칙을 보고 시작하자.
<공장 평가 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요(공장 평가)
Ⅱ. 물건별 평가액
1. 유형 고정자산(토지, 건물, 기계 등)
2. 무형 고정자산(감칙 제23조, 영업권 등)
3. 물건별 평가액
Ⅲ. 일체수익가격
※ 공장의 수익환원법 적용이 어려운 이유
① 수익의 추계가 어려움
② 적절한 할인율 판단 어려움
1. 대상 공장의 수익(순수익, 기업잉여현금흐름 등)
2. 대상 공장의 할인율(환원이율)
3. 공장의 수익가액
Ⅳ. 공장평가액
1. 공장부분의 평가액
2. 과잉유휴부분의 평가액
▶ 과잉유휴기계 판단 및 처리(담보평가 시)
- 판단: 사례공장 기준 x : y : z가 적정 비율로서, 기계z 3대가 과잉 유휴기계임
- 처리: 담보평가는 환가성, 안정성을 중시하여 과잉유휴기계는 감정평가 외 처리함.
▶ 합병의 타당성
| 생산능력: 3,500,000kg / 제품가격: @1,860 / 가동률: 85% 합병 후 가동률: 90% / 비용: 수익의 80% / 40%는 외부판매 , 60%는 자체 소비되어 750,000,000의 원가절감 효과 / 이자율: 12% 경제적 수명 6년 남음 / 내용연수 말 토지 제외 다른 부분의 잔존가치는 해체처분비용과 동일 / 적정 매수가: 3,465,437,000 토지: 1,745,575,000 |
1. 합병으로 인한 경제적 편익 2) 기존 사업부분에서의 원가절감액 현가 3) 기간 말 토지가치 복귀액 현가 4) 합계 : 5,895,017,000 2. 비용(적정매 수가액) : 3,465,437,000 3. 비용편익분석을 통한 경제적 타당성 검토 |
▶ 공장 평가 예시
| 토지 – 공장용지: 257,472,000 / 잡종지: 42,800,000 건물 – 공장: 158,000,000 / 사무실 및 기숙사: 288,150,000 기계 – A: 15,918,000 (6대 보유) / B: 10,160,000 (11대 보유) 기계의 적정배치 – A : B = 6 : 9 / 유휴시설잔존가치는 0 판매 단가: @1,800 / 생산능력: 500t / 평균가동률: 80% 운영경비비율: 70% / 인근공장 기준 순수익: 162,638,000 초과수익 5년 지속 / 할인율: 10% / 환원율: 18% |
1. 개별 물건 감정평가액 합 1) 토지: 257,472,000 + 42,800,000 = 304,272,000 2) 건물: 158,000,000 + 288,150,000 = 446,150,000 3) 기계 (2) A: 15,918,000 × 6 = 95,508,000 (3) B: 10,160,000 × 9 = 91,440,000 (4) 기계: 186,948,000 4) 영업권 ② 인근 유사공장 순수익: 162,638,000 ③ 초과수익: ① – ② = 53,362,000 (2) 영업권 가액 5) 개별물건 합: 1,140,000,000 2. 일괄 수익환원법 3. 결정 |
▶ 합병 시 공장의 적정 매수가액
공장의 감정평가액: 1,140,000,000 유동자산의 시장가치: 120,000,000 투자자산의 시장가치: 500,000,000 부채의 가치: 666,000,000 |
1. 처리 방침 2. 적정 매수가격 |