건물의 최유효이용 분석은 증축 시 증축의 타당성의 논점이 핵심이라고 볼 수 있다. 법률적 타당성, 경제적 타당성을 분석하여 건물의 최유효이용, 증축 타당성에 대한 의견을 내야한다.감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 개요 (건물의 최유효이용)
증축에 대하여 물리적 타당성, 합리적 타당성(인근의 풍부한 수요)는 충족하기에 이하 합법적 타당성 및 경제적 타당성을 검토함.
Ⅱ. 법률적 타당성
1. 증축 후 건폐율
건축면적 ÷ 대지면적
2. 증축 후 용적률
연면적 ÷ 대지면적
3. 법률적 타당성
증축 후 건폐율, 용적률 모두 법정한도 이내인 바, 타당함.
Ⅲ. 경제적 타당성
1. 처리방침
증축 시 편익과 비용을 비교하여 결정함.
2. 증축 시 편익
1) 층별효용비
2) 거래사례비교법
3) 수익환원법
4) 증축 부분의 시장가치
3. 증축으로 인한 비용
4. 경제적 타당성
● 편익 > 비용으로서 경제적으로 타당함.
● 편익 < 비용으로서 경제적으로 타당하지 않음.
Ⅳ. 증축의 타당성 검토
● 증축 타당성이 인정되며, 이는 인근의 수요로 인한 결과임.
● 증축 타당성이 결여되며, 이는 층별격차, 증축으로 인한 건축비 과다가 그 원인임.
▶ 증축면적
| 산식 | 건축가능연면적 – 현재 연면적 |
| 건축가능 연면적 | 대지면적 × 용적률 × 지상, 지하면적 / 지상면적 |
▶ 증축 전 부동산의 시산가액 조정 예시
4. 시산가액 조정 및 감정평가액 결정 1) 시산가액
2) 시산가액 분석 (1) 비준가액 및 수익가액 각 평가방법은 본 건이 최유효이용에 미달되는 부동산이라는 측면에서 적산가액 대비 하향된 시산가액이 산출됨 (2) 개별평가액 합 최유효이용 미달의 부분을 적절하게 반영하는 데 한계가 있으나, 개별자산 가액의 합계이며 감칙상 주된 방법임. 또한 본 물건에 증축이 계획되어 있어 평가목적 고려 시 타당한 방법으로 판단됨. 3) 평가액 결정 따라서 개별평가액인 89,256,510,000원으로 결정함. |
▶ 예시
| 토지: 6,812.2㎡ / 건 : 건폐율 – 18.98%, 용적률 – 260.67% 허용용적률: 670% / 건축면적: 1,292.96㎡ 건축연면적: 27,621.76 / 증축단가: @1,250,000 전체면적 ÷ 지상면적 비율: 1.6 / 허용용적률까지 증축 물리적, 합법적 측면에서 제한사항 없음, 인근의 표준적 이용에 부합 증축에 소요되는 비용은 지하ㆍ지상 동일 증축 후 건물의 사례 거래단가: @2,090,000 (대상과 용도, 증축 후 용적률 유사) 시점수정치: 0.99866 / 개별요인비교치: 1.017 |
1. 증축 면적 결정 1) 증축 후 연면적 (1) 증축 후 용적률 산정용 연면적 (2) 증축 후 전체면적 2) 증축 면적 결정 2. 증축 비용 3. 증축 후 증축부분의 가치 1) 증축 후 건물의 사례거래단가: @2,090,000 2) 증축 부분 건물 거래가 3) 증축부분의 가치(증분가치) 2,120,000 × 45,405.02 = 96,259,000,000 4. 증축의 경제적 편익 |